Вот уже месяц мы живем в новой экономической реальности. Можно подвести промежуточные итоги и дать первые оценки ситуации, с которой пришлось столкнуться участникам рынка недвижимости, посмотреть на текущие тренды в строительстве загородного жилья и на то, как ситуация будет развиваться в среднесрочной перспективе.
Текущая ситуация на рынке недвижимости неоднозначная. С одной стороны, сильно влияет геополитический фактор. Банковский сектор оказался под беспрецедентным давлением, а рынок недвижимости в одночасье превратился в один из ключевых альтернативных источников вложений. Такого резкого развития ситуации никто не предвидел еще в начале года. С другой стороны, государство будет делать все возможное для того, чтобы стабилизировать рынок недвижимости и поддерживать всех участников, как застройщиков, так и клиентов, ввиду того, что строительство станет одним из драйверов экономики нового типа в современной России.
Вторичный рынок жилья
На вторичном рынке жилья наблюдается невероятная активность: скупаются квартиры и апартаменты стоимостью до 15 млн руб. Но это неудивительно: за последний месяц граждане сняли с банковских счетов более 1 трлн руб. Они пытаются защитить свои денежные средства и вложить в что-то конкретное, и недвижимость становится привлекательным объектом инвестирования.
На фоне спроса вторичная недвижимость поднялась в цене на 15 %. Но такая активность продлится в лучшем случае до мая, затем у граждан закончатся денежные средства и рынок начнет стагнировать.
Рынок недвижимости инертен, изменения происходят медленно. Продавцы недвижимости продолжат предлагать объекты по мартовским ценам, но покупательская способность будет отсутствовать.
Следует отметить, что факторов для появления покупательской способности нет:
- Ипотека, которая была основным драйвером на рынке жилья, фактически прекратилась.
Все ждали, что Совет директоров Банка России 18 марта 2022 года изменит ключевую ставку, принятую в феврале, но он своим решением сохранил ее на уровне 20 % годовых. Такая ставка отразилась на процентах по ипотеке. Она стала запредельной.
Минимальные льготные ставки по базовым ипотечным программам, на готовое жилье, сейчас предлагают, например, Альфа-Банк — от 14,19 %; Сбербанк — от 19 %; Росбанк — от 19,7 %; Банк ВТБ — от 22,4 %. Если вы зайдете в банки, то увидите скучающих ипотечных менеджеров. Нет, рынок ипотеки не умер, но он фактически стал льготным. Банки выдают только льготные ипотеки: с господдержкой на новостройки, семейные, региональные, ставки по которым остаются пока на уровне 2 %, 5 %, 7 % годовых. Но такие ипотеки доступны не всем.
- Процесс стагнации продлится до декабря, а затем начнется неминуемое падение рынка.
В начале 2023 года цены на некоторые объекты вторичного жилья могут снизиться до 25-30 %. Меньше всего падение рынка затронет дешевые объекты недвижимости — апартаменты, а больше всего — сегмент бизнес-класса.
Первичный рынок жилья
Ценовая политика некоторых девелоперов отличается разнообразием. Одни держат цены и для привлечения покупателей даже дают скидку, другие вообще убирают с продажи объекты для пересмотра цен. Третьи, надеясь на снятый гражданами с банковских счетов триллион, поднимают цены. В любом случае спрос на квартиры присутствует, особенно в эконом- и бизнес-сегменте, в объектах с высокой готовностью.
Некоторые девелоперы, такие как ФСК, разрабатывают новые схемы продаж и предлагают своим покупателям рассрочку. ГК «А101» использует программу, в рамках которой при подписании договора покупатель платит 20 % стоимости квартиры, а остальные 80 % — за три месяца до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом остаток можно внести и с привлечением ипотечного кредита. Но это сейчас, а в будущем рынок изменится до неузнаваемости.
Поставщики сообщают о повышении цен на стройматериалы на 30 %. Девелоперы будут вынуждены провести перерасчет стоимости продаваемых объектов.
Ситуация на рынке первичного рынка жилья складывается более негативно, несмотря на то, что спрос на ипотеку и, как следствие, на жилье не приведет к снижению цен, как на рынке вторички. Причина — рост себестоимости строительства из-за увеличения цен на стройматериалы.
Ситуация может привести к плачевным результатам. Если ставка ЦБ будет оставаться такой же высокой довольно долго, это неотвратимо приведет к банкротству застройщиков, недострою и, как следствие, к росту числа обманутых дольщиков. Этой участи смогут избежать только крупные девелоперы и те, кто имеет государственную поддержку.
Рынок загородной недвижимости
Текущие события не могли не повлиять на рынок загородной недвижимости. Люди, планировавшие приобретение земельного участка или загородного дома в ближнесрочной перспективе, резко активизировали свои усилия по поиску ликвидных объектов, которых после ажиотажного спроса 2020-2021 годов на рынке почти не осталось.
Многих напугала перспектива роста стоимости объектов, ведь бюджет покупки уже был спланирован и они подали заявки на получение ипотечных кредитов. Люди вынуждены принимать решение в форс-мажорных обстоятельствах, иначе им придется отложить покупку или перенести ее на более поздний срок.
Рост ключевой ставки до 20 % фактически парализует этот сегмент рынка и вытеснит из него большую часть клиентов. Хотя есть и положительные моменты. Так, на днях Банк ВТБ распространил ипотечное кредитование на покупку объектов загородной недвижимости. Но ставка 22,8 % годовых для большинства клиентов неподъемна. Также остается определенная доля покупателей, имеющих право на льготную, семейную ипотеку.
При анализе тенденций развития рынка загородной недвижимости на ближайшие 3-6 месяцев, пока длится строительный сезон, наиболее интересными кажутся предложения на рынке из сегмента эконом- и комфорт-класса.
Спросом будут пользоваться небольшие земельные участки (6-12 соток) в 30-40 км от Москвы. Что касается домов, то почти 50 % рынка в 2022 году придется на дома до 200 кв. м. Людям придется сокращать бюджет покупки за счет уменьшения площади дома и отказа от лишних помещений. При этом двухэтажные и мансардные дома займут около 70 % рынка. Оставшиеся 29 % придутся на одноэтажные и трехэтажные дома (примерно пополам) и 1 % — на строения выше трех этажей. У таких объектов возникнут самые большие трудности с реализацией, потому что людям уже не интересен такой вариант проживания. Подниматься на третий этаж, а уж тем более на четвертый по несколько раз в день мало кто захочет.
Сложности возникнут и у собственников огромных (свыше 800 кв. м.) особняков, спроектированных и построенных по лекалам 90-х и 2 000-х годов.
В нынешней ситуации очень важно правильно рассчитать продажную стоимость своего объекта. На рынке очень много переоцененных объектов, собственники надеются сорвать куш с учетом конъюнктуры. Но такой подход, скорее всего, приведет только к затягиванию сроков продажи.
Оптимальным сроком продажи мы считаем 3 месяца. Если за это время объект не продан, значит цена лота не соответствует запросу рынка.
Покупатель сегодня очень рачительный. Перспективным направлением спроса будут пользоваться объекты для постоянного проживания в хорошо организованных поселках с развитой инфраструктурой, большим процентом построенных и заселенных домов. И наоборот, меньше всего спроса будет на плохо организованные поселки с неразвитой транспортной доступностью.
Ирина и Дмитрий Воронины, эксперты по недвижимости, основатели компании ID-development
