Купив квартиру как обычное физлицо, учесть расходы на нее вы никак не сможете. Платить налоги тоже не придется. Зато при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % НДФЛ, но часто не со всей суммы продажи.
Во-первых, эту сумму можно всегда уменьшить на расходы, которые вы понесли при покупке квартиры. Для этого вам потребуются документы, подтверждающие расходы.
Во-вторых, физлицо может воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход, составляет 1 млн руб. С суммы продажи нужно вычесть миллион и умножить на 13 % НДФЛ. В итоге получится сумма к уплате.
В-третьих, вы можете не платить налог совсем, если владеете квартирой больше 5 лет. Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.
Практически всегда купить и продать недвижимость как обычное физлицо выгоднее, чем как ИП.
На самом деле все, что покупает ИП, регистрируется на физлицо. Поэтому гораздо важнее, как имущество будет использоваться — для себя или в предпринимательских целях. От этого будет зависеть налогообложение.
Если вы используете недвижимость в бизнесе, то налоги нужно платить с учетом выбранной системы налогообложения.
Бывают сложные ситуации. Например, человек покупает нежилую недвижимость еще не будучи ИП, потом регистрируется в качестве ИП и начинает сдавать эту недвижимость в аренду или использовать ее как место ведения предпринимательской деятельности. В этом случае отделаться от уплаты налога в качестве ИП нельзя.
И даже если нежилое помещение продадут к тому времени, когда статуса ИП уже не будет, избежать уплаты налога не получится, так же как и воспользоваться вычетом. В ст. 217 НК РФ это объясняет так: вычет и освобождение от налога не действуют, если имущество когда-то использовалось в предпринимательской деятельности. Это правило распространяется только на коммерческую недвижимость.
Многие необычные ситуации с недвижимостью рассматривали эксперты Контур.Журнала:
- Коммерческая недвижимость досталась по наследству несовершеннолетнему. Мать использовала объект для ведения предпринимательской деятельности. Спустя более пяти лет владелец хочет продать недвижимость. Придется ли платить налог с дохода от продажи?
- ИП на УСН «доходы» купил недвижимость для перепродажи. Когда продавал ее, он находился на УСН «доходы минус расходы». Может ли он уменьшить сумму дохода от продажи?
- Физлицо планирует продать коммерческую недвижимость после закрытия ИП и спустя 5 лет после покупки. Помещение сдавалось в аренду по договору. Как платить налог с продажи?
- Нежилое помещение находится в долевой собственности. Один собственник — ИП, сдает его в аренду. Второй — физлицо, доходы не получает. Нужно ли физлицу платить НДФЛ при продаже недвижимости?
- ИП на УСН продает жилую недвижимость, какое-то время она использовалась под сдачу. Позже ИП начал сам жить в этой квартире. Должен ли он платить налог по УСН с дохода от продажи?
Как ИП доначислили налог в размере 630 000 рублей
Обратите внимание на Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 № 08АП-13303/2016 и Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241. В них описана нестандартная ситуация с продажей нежилого помещения.
Физлицо приобрело нежилое помещение в 1997 году, до того как зарегистрировалось в качестве ИП. В Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения об осуществлении деятельности, связанной с куплей-продажей имущества в качестве предпринимательской.
Спустя 17 лет, в 2014 году, физлицо заключило договор купли-продажи, при этом не упомянуло о статусе ИП. Деньги были получены на лицевой счет, который не использовался для предпринимательской деятельности.
Налогоплательщик отнес доход от продажи имущества к доходам, подлежащим налогообложению НДФЛ, а не по спецрежиму УСН.
ИФНС провела камеральную проверку налоговой декларации и установила, что предприниматель не включил в налогооблагаемую базу по УСН выручку от продажи недвижимого имущества в размере 10,5 млн руб. В результате он занизил налог на 630 000 руб.
В итоге с предпринимателя взыскали штраф в размере 63 000 руб. и доначислили налог — 630 000 руб., не обошлось и без пеней — 57 624 руб. 15 коп.
