ИП для сдачи недвижимости в аренду

Доход от сдачи квартиры нужно легализовать, чтобы не получить штрафы. Рассказываем, как зарегистрировать ИП и какой выбрать режим налогообложения.

Антон Артемов Экономист

Как оформить ИП для сдачи квартиры в аренду

Порядок регистрации ИП для сдачи квартиры не отличается от стандартного:

Шаг 1. Сбор документов

Чтобы получить статус ИП, подайте в налоговую паспорт, ИНН и заполненное заявление по форме Р21001. Если раньше не вставали на учёт в налоговой, инспекторы присвоят ИНН в процессе регистрации.

Бланк заявления Р21001 утверждён приказом ФНС России от 31.08.2020 года № ЕД-7-14/617@. О требованиях и порядке заполнения рассказали здесь.

Можете сразу подать уведомление о переходе на УСН, если хотите работать на упрощёнке. О том, какой режим выгоднее, расскажем далее.

Шаг 2. Уплата госпошлины — 800 ₽

Сохраните квитанцию и сдайте с остальными документами. Без неё налоговая откажет в регистрации. Платёжку сделайте через сервис ФНС. Можете оплатить картой на сайте, чтобы не ехать в банк.

Шаг 3. Подача документов

• Лично. Документы нужно сдавать в регистрирующую налоговую, а не обычную. Если не можете приехать сами, отправьте представителя с нотариальной доверенностью.
• Через МФЦ. Удобно, если находитесь не в городе регистрации. Сотрудники отделения сами отправят документы в нужную налоговую.
• Через сервис госрегистрации. Позволяет подать документы удалённо без посещения налоговой или МФЦ. Но для использования сервиса нужна электронная подпись.
• Заказным письмом. Адрес налоговой уточните на сайте ФНС. Перед отправкой заверьте документы у нотариуса.

При подаче документов через сервис госрегистрации не нужно платить госпошлину. Также от неё освобождают, если выбираете МФЦ, у которого налажен электронный документооборот с налоговой — это заранее уточните на горячей линии.

Решение

Если всё сделали правильно, налоговая поставит на учёт за 3-5 рабочих дней. На почту, указанную в заявлении, пришлют лист записи ЕГРИП — это подтверждение, что вы ИП.

Если допустили ошибки или сдали не все документы, налоговая пришлёт уведомление. Нужно всё исправить и подать заново.

Какой выбрать ОКВЭД для сдачи недвижимости в аренду

В заявлении Р21001 указывают коды ОКВЭД, указывающие на деятельность предпринимателя. 

Все доступные коды перечислены в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОК 029-2014), который утверждён приказом Росстандарта от 31.01.2014 года № 14-ст. В заявлении можно писать коды, состоящие из четырёх и более цифр.

Как правильно выбрать ОКВЭД в 2024 году →

Для сдачи квартиры основной деятельностью выберите: 68.20.1 — «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».

Если в будущем планируете сдавать нежилые помещения, в списке дополнительных кодов укажите: 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Эта группа позволяет сдавать как жилые, так и нежилые помещения.

Для краткосрочной аренды подойдёт код 55.20 — «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания».

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

При сдаче квартиры в аренду в статусе физлица, нужно платить НДФЛ 13%.

Представим, что Иван сдаёт квартиру за 30 000 ₽. Каждый месяц с этих денег нужно отдавать государству 3900 ₽. За год набегает 46 800 ₽. — то есть полтора месяца квартира работает не на собственника, а на бюджет.

Налог нужно платить и с доплаты за коммунальные услуги — кроме тех, которые фиксируются по счетчикам. Для удобства расчётов и сравнения налоговых режимов их учитывать не будем.

Иван оформляет ИП в надежде платить меньше налогов и быстрее окупить квартиру. Рассмотрим доступные варианты и потенциальные потери.

ИП на патенте

Патентная система налогообложения одна из самых популярных у ИП, потому что налога рассчитывается не по фактической выручке или прибыли, а по предполагаемому доходу. Последний устанавливает государство по физическим характеристикам: количество сотрудников, транспортных средств, торговой площади и др.

ПСН можно применять для видов деятельности, перечисленных в ст. 346.43 НК РФ. Конечный список устанавливают местные власти — для сдачи квартиры патент разрешён во многих регионах.

Для сдачи квартиры налог рассчитывается по жилой площади. Допустим, квартира Ивана площадью 40 м2 находится в Челябинске. Через калькулятор определяем, что за год он должен заплатить 9360 руб.

На патенте без сотрудников можно уменьшить до 100% налог на фиксированный взнос за себя. Поэтому фактически Иван не будет платить налог и потратит только на взнос — 49 500 руб. в 2024 году.

ИП на ОСНО

Общий режим самый сложный и дорогой. Доход можно уменьшить на расходы по содержанию квартиры, но они есть не всегда, поэтому не сильно уменьшают налоговую нагрузку.

Если Иван сдаёт квартиру за 30 000 ₽, то из этой суммы тратит 5000 ₽ на НДС. С оставшихся 25 000 ₽ рассчитывает НДФЛ: 25 000 х 13% = 3250 ₽.

За месяц на налоги уходит 8250 ₽, а за год — 99 000 ₽, практически 30% от дохода со сдачи квартиры.

Фиксированный взнос — это расход ИП, который уменьшает базу налогообложения по НДФЛ. Но это не сильно уменьшит итоговую сумму к уплате, ОСНО всё равно останется самым дорогим вариантом для сдачи квартиры.

ИП на УСН

Упрощённая система налогообложения делится на два вида:

• «Доходы». Налог по ставке 6% рассчитывают с выручки.
• «Доходы минус расходы». Налог по ставке 15% рассчитывают с прибыли — разницы между выручкой и затратами на бизнес.

Второй вариант подходит для ИП, которые тратят на ведение бизнеса от 60-70% выручки — например, покупают сырьё или готовые товары.

При сдаче квартиры нет постоянных расходов, поэтому выгоднее работать на УСН «Доходы» и платить 6% с выручки.

Если Иван выберет упрощёнку, за год заплатит: 360 000 х 6% = 21 600 ₽.

На УСН «Доходы» предприниматель без сотрудников может уменьшить до 100% налога на фиксированный взнос, как на патенте. Поэтому фактически Иван потратит на налоги за 2024 года — 49 500 ₽.

Как изменятся взносы ИП «за себя» в 2025 году →

ИП на НПД

Самозанятость или «Налог на профессиональный доход» — специальный режим для предпринимателей без сотрудников.

Ставка налога зависит от того, кому сдаёте квартиру:

• физическому лицу — 4% с выручки;
• организации или другому ИП — 6%.

Иван сдаёт квартиру физлицу, поэтому ставка — 4%. За год он должен заплатить в бюджет: 360 000 х 4% = 14 400 ₽.

ИП на НПД освобождены от фиксированного взноса, поэтому Иван в 2024 году сэкономит 49 500 ₽.

На НПД нельзя зарабатывать больше 2,4 млн ₽ в год. Если у вас несколько квартир и доход с начала года превысит ограничение, потеряете право на НПД, придётся переходить на ОСНО или другой спецрежим.

Сравним налоговую нагрузку на режимах при годовом доходе 360 000 ₽:

Выгоднее сдавать квартиру на самозанятости. Потратите на налоги 4% от дохода, а при потере права сможете перейти на упрощёнку или патент.

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

На общем режиме ИП платят налог на имущество с квартиры, которую сдают в аренду. Ставка — до 2%, размер устанавливают региональные власти. 

На упрощёнке и патенте предприниматели платят налог на имущество с квартиры, если для неё установлена кадастровая стоимость. Ставка — до 2%, размер устанавливают региональные власти.

Самозанятость не освобождает от налога на имущество. За квартиру нужно платить как физлицо в общем порядке.

Штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

Если не платить налоги с дохода от сдачи квартиру, выпишут административный штраф или даже заведут уголовное дело.

Когда налоговая узнает о нелегальной сдаче квартиры, за весь период рассчитают и обяжут заплатить налог. Также начислят пеню и оштрафуют по ст. 122 НК РФ:

• 20% от неуплаченного налога;
• 40%, если докажут намеренное уклонение от обязательств.

Например, Иван год сдавал квартиру и не платил налоги. За это время заработал 360 000 ₽. и не заплатил в бюджет 46 800 ₽. После проверки налоговая обязала перечислить эту сумму в бюджет.

Инспекторы доказали, что Иван намеренно уклонялся от обязательств: предложил жильцам не заключать договор и платить наличными. Поэтому ему выписали штраф в размере 40% от неуплаченного налога — 18 720 ₽.

Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ наступает, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 2,7 млн ₽. За это возможно одно из следующих наказаний:

• штраф — 100-300 тыс ₽;
• принудительные работы сроком до года;
• арест до полугода;
• лишение свободы сроком до года.

Поэтому лучше сразу соблюдать закон и платить налоги, чтобы потом не было разбирательств, судов и штрафов.

Часто задаваемые вопросы