Как доказать ИФНС, что дом не был зарегистрирован 30 лет, чтобы не платить 13% с его продажи?

Владимир Ворожцов, 17 марта 2021
Как доказать ИФНС, что дом не был зарегистрирован 30 лет, чтобы не платить 13% с его продажи?
Добрый день!

В 2016 году получил по свидетельству о наследстве земельный участок в деревне. На участке находился дом, который не был зарегистрирован. В 2019 году я зарегистрировал дом и в 2020 году продал дом с участком.

Как доказать ИФНС, что дом стоял уже 30 лет и не платить 13% с его продажи? Последние 15 лет был индивидуальным предпринимателем, платил налоги только как ИП, а не как физическое лицо.

Спасибо!
Сохранить
Отменить
3 2
У меня такой же вопрос У меня такой же вопрос
50 просмотров
В избранное
3 комментария
https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, эксперт 20 марта
Добрый день,
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ (Земельный кодекс РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
При этом, обычно, при отчуждении земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, право собственности, на которую не зарегистрировано в Росреестре, не упоминается о наличии этой самовольной постройки, поскольку согласно ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

То есть, самовольные постройки нельзя продать, подарить, передать по наследству или совершать с ними любые юридически значимые действия. Именно поэтому, в наследственную массу входил только земельный участок, без указания самовольной постройки на нем – жилого дома (независимо от того сколько лет прошло с момента его возведения).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации соответствующих прав на это имущество (ст. 131 ГК РФ, Письмо МФ РФ от 20.06.2011 N 03-05-04-01/17).

Согласно положениям п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Для объектов недвижимости, полученных по наследству, минимальный срок владения составляет три года.
Поскольку в рассматриваемом случае, право собственности на самовольную постройку (жилой дом) получено только 2019 году, то при продаже его в 2020 году, минимальный срок владения еще им не прошел.
Поэтому, в данном случае, имеет смысл воспользоваться имущественным вычетом на который, может быть уменьшен полученный доход от продажи:
- имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже жилых домов, садовых домов, земельных участков (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
или
- на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Поскольку имущество получено по наследству и расходов на его приобретение/строительство, фактически, нет, то лучше применить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

С уважением, А. Грешкина
ВВ
Владимир Ворожцов 20 марта
Алла Грешкина, Спасибо за разъяснения. Остался непонятен вопрос: как ИП может воспользоваться имущественным вычетом, ведь он не платит НДФЛ, а только налог на доходы и соц взносы в ПФР ?
https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, эксперт Изменен 21 марта
Для этого гражданин, как обычное физическое лицо сдает в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, если указанный земельный участок не был использован в предпринимательской деятельности. Если земельный участок был задействован в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи облагаются УСН (если ИП применяет УСН). В этом случае - имущественные вычеты не предоставляются.
 Вернуться

Похожие вопросы

Показать еще вопросы... Нет подходящего вопроса? — Задайте свой вопрос.

Статьи на эту тему

Ничего не найдено. Задайте свой вопрос