НДФЛ при продаже единственного жилья и покупке нового в один календарный год

Question

Добрый день.

В 2019 году получила в наследство дом (единственное жилье) и решила в 2021 году его продать, чтобы купить новую квартиру в 2021 году. 

Если в рамках одного календарного и налогового года я продаю единственное жилье и с вырученных денег покупаю другое единственное жилье, то мне всё равно необходимо платить НДФЛ с продажи (цена - 1 000 000) или вычет за покупку новой квартиры (2 000 000) можно применить к продаже дома?

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день,
На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности этих физических лиц в течение минимального предельного срока владения и более.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который, получено физическим лицом в порядке наследования, составляет три года.
У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя. При этом дата государственной регистрации указанных прав не имеет значения. Следовательно, минимальный предельный срок владения объектом имущества в целях освобождения от НДФЛ при продаже наследуемого объекта недвижимости исчисляется со дня смерти наследодателя (Письмо МФ РФ от 19.06.2018 N 03-04-05/41648).

Доход физического лица от продажи недвижимого имущества, полученного по наследству, освобождается от НДФЛ, если такой объект находился в собственности физического лица минимум три года. В этом случае, налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ подавать не нужно (ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 07.10.2014 N 03-04-05/50328).

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, с 01.01.2020 не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья, если физическое лицо владело им три года и более. Если жилая недвижимость является единственным жильем физического лица и находилась в собственности три года и более, то у физического лица отсутствует обязанность по исчислению НДФЛ при продаже указанной единственной жилой недвижимости и, соответственно, представлению декларации по форме 3-НДФЛ.
Разъяснения приведены в Письмах МФ РФ от 12.05.2020 N 03-04-09/38117, от 30.04.2020 N 03-04-05/35516, от 31.03.2020 N 03-04-05/25332, от 03.03.2020 N 03-04-05/15558, от 27.02.2020 N 03-04-05/14171.

Соответственно, если физическое лицо получило в наследство жилой дом в 2019 году, а в 2021 году продает этот дом, то доходы от продажи жилого дома, находившегося в собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. При этом, физическое лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить полученный доход от продажи имущества, полученного по наследству, на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества в наследство или на расходы наследодателя на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения. Данные правила применяются в отношении доходов за 2019 и последующие годы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо МФ РФ от 15.01.2021 N 03-04-05/1273).

Если в этом же году (в 2021) приобретается другое жилье, то физическое лицо вправе заявить имущественный вычет при покупке жилья (максимальный размер имущественного вычета составляет 2 млн. рублей).

Соответственно, физическое лицо, при подаче декларации 3-НДФЛ за 2021 год, имеет право одновременно заявить оба имущественных вычета: при продаже жилого дома, полученного по наследству и покупке другого жилого объекта (Письма МФ РФ от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, УФНС РФ по Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@).

С уважением, А. Грешкина

НДФЛ при продаже единственного жилья и покупке нового в один календарный год

Вопросы по теме