Продажа коммерческой недвижимости: можно ли при расчете НДФЛ уменьшить налоговую базу на сумму расходов на ремонт?

Question

Здравствуйте. 

В собственности коммерческое помещение около 10 лет. Это помещение продаю как физлицо, ИП никогда не был, помещение сдавал в безвозмездное пользование, то есть дохода от сдачи в аренду не получал. 

В предыдущие годы были расходы на ремонт этого помещения. При расчете НДФЛ могу ли я налоговую базу уменьшить на сумму расходов на ремонт или должен платить НДФЛ с полной стоимости?

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день,
Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, владеет нежилым помещением около 10 лет, то при продаже указанного помещения, доходы не облагаются НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
- недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности 
- владение недвижимостью не менее установленного минимального срока
Минимальным сроком владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если нежилое помещение получено по наследству, договору дарения или куплено до 01.01.2016 (Письмо МФ РФ от 28.06.2019 N 03-04-05/47623).

В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ в установленном порядке, независимо от срока владения таким нежилым помещением (Письмо МФ РФ от 29.10.2020 N 03-04-05/94204).

При этом, уменьшить сумму продажи на расходы по ремонту нельзя, поскольку уменьшение доходов от продажи недвижимости на стоимость произведенного ремонта, предусмотрено только в отношении таких объектов недвижимости, как жилые дома, квартиры, комнаты или доли в них (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). В рассматриваемом случае, физическим лицом продается нежилое помещение (Письма МФ РФ от 15.03.2021 N 03-04-05/18024, от 01.06.2021 N 03-04-05/42594, от 06.02.2020 N 03-04-05/7778, от 01.04.2021 N 03-04-05/23715).

Согласно ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В Письме УФНС РФ по Москве от 07.10.2011 N 20-14/2/097070@ указаны следующие признаки предпринимательской деятельности:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, решившее сдать собственное имущество в безвозмездное пользование, тем самым выразило свою волю (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Иными словами, его действия можно считать самостоятельными, то есть соответствующими одному из признаков предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

При этом, учитывая, что сдача нежилого помещения в безвозмездное пользование, не направлена на извлечение прибыли от пользования имуществом, тем более на систематическое получение дохода, можно попытаться  использовать нормы п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ и не облагать НДФЛ продажу нежилой недвижимости со сроком владения около 10 лет. Но, при этом, надо быть готовым к отстаиванию своей позиции в судебном порядке. Бремя доказывания осуществления физическим лицом предпринимательской деятельности возлагается на налоговые органы (Решение ФНС РФ от 23.03.2018 N СА-3-9/1826@).

С уважением, А. Грешкина

Продажа коммерческой недвижимости: можно ли при расчете НДФЛ уменьшить налоговую базу на сумму расходов на ремонт?

Вопросы по теме