Налог при продаже апартаментов, ранее сдаваемых в аренду
Добрый день!
Я являюсь физическим лицом. В 2018 году заключил договор переуступки прав по договору долевого участия на строительство нежилого помещения (апартаментов).
В 2021 году, после ввода апарт-отеля в эксплуатацию, было зарегистрировано право собственности на мое имя.
После регистрации прав собственности я заключил с управляющей компанией (юридическим лицом) агентский договор в соответствии с которым управляющая компания берет на себя обязательство сдавать в аренду мои апартаменты и перечислять мне 70% от полученного дохода. По договору управляющая компания выступает налоговым агентом и перечисляет НДФЛ с полученного мною дохода.
Скажите, пожалуйста, если у меня возникнет необходимость продать данные апартаменты, спустя 5 лет от даты регистрации прав собственности, то какой налог необходимо уплатить при их продаже?
Также интересует будет ли этот налог больше (меньше), если я зарегистрируюсь как ИП, заключу соответствующее дополнительное соглашение с управляющей компанией и продолжу получать доход от сдачи в аренду уже как юридическое лицо?
Я являюсь физическим лицом. В 2018 году заключил договор переуступки прав по договору долевого участия на строительство нежилого помещения (апартаментов).
В 2021 году, после ввода апарт-отеля в эксплуатацию, было зарегистрировано право собственности на мое имя.
После регистрации прав собственности я заключил с управляющей компанией (юридическим лицом) агентский договор в соответствии с которым управляющая компания берет на себя обязательство сдавать в аренду мои апартаменты и перечислять мне 70% от полученного дохода. По договору управляющая компания выступает налоговым агентом и перечисляет НДФЛ с полученного мною дохода.
Скажите, пожалуйста, если у меня возникнет необходимость продать данные апартаменты, спустя 5 лет от даты регистрации прав собственности, то какой налог необходимо уплатить при их продаже?
Также интересует будет ли этот налог больше (меньше), если я зарегистрируюсь как ИП, заключу соответствующее дополнительное соглашение с управляющей компанией и продолжу получать доход от сдачи в аренду уже как юридическое лицо?
Доход, полученный физическим лицом от продажи апартаментов, находящихся в собственности менее пяти лет, которые использовались в предпринимательской деятельности (для сдачи в аренду), подлежит обложению НДФЛ. При этом, оснований для получения имущественного налогового вычета не имеется (Письмо МФ РФ от 30.10.2018 N 03-04-05/78023).
При продаже апартаментов, находящихся в собственности более пяти лет, доход от продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Если физическое лицо, владеющее апартаментами, зарегистрируется в качестве ИП, то юридическим лицом он не станет ни при каких обстоятельствах. В соответствии со ст. 23 ГК РФ, получение статуса ИП дает возможность гражданину осуществлять предпринимательскую деятельность.
Если зарегистрировавшись в качестве ИП, гражданин продолжит сдавать апартаменты в аренду, то ИП самостоятельно уплачивает налоги в соответствии с выбранной им системой налогообложения.
В этом случае, после предъявления управляющей компании свидетельства о регистрации ИП, она прекращает удерживать НДФЛ.
Если ИП выберет УСН 6% (доходы) (ставка может быть меньше, в зависимости от региона регистрации физического лица по месту жительства), то налог с полученного дохода уплачивается в размере 6%.
С уважением, А. Грешкина
В частности, в четвертом абзаце данного пункта сказано: «положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от … продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».
Не будет ли расцениваться сдача апартаментов в аренду как предпринимательская деятельность и пятилетний срок владения в данном случае будет неприменим?
На эту тему также имеется письмо Минфина от 15 марта 2021 г. №03-04-05/18024.