Продажа коммерческой недвижимости и ИП: нужно ли включать доход в «упрощенку»?
Нежилое помещение в собственности менее 5 лет. С 2017 по 2021 сдавалось в аренду и каждый год платили налог 13%.
В апреле 2021 г. зарегистрировала ИП на УСН 6%. В июне 2021 г. недвижимость была продана.
В декларации 3-НДФЛ за 2021 г. отражена продажа помещения и уменьшение на сумму произведенных расходов. Налоговая настаивает, что в момент продажи уже было ИП и, следовательно, доход должен быть включен в "упрощенку".
Правы ли они?
В апреле 2021 г. зарегистрировала ИП на УСН 6%. В июне 2021 г. недвижимость была продана.
В декларации 3-НДФЛ за 2021 г. отражена продажа помещения и уменьшение на сумму произведенных расходов. Налоговая настаивает, что в момент продажи уже было ИП и, следовательно, доход должен быть включен в "упрощенку".
Правы ли они?
При продаже ИП, применяющим УСН, нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности (в частности, для сдачи в аренду), налогообложение доходов от данной сделки напрямую зависит от видов предпринимательской деятельности, заявленных ИП в ЕГРИП.
Так в Письме МФ РФ от 15.11.2016 N 03-11-11/67026 сказано, что, если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, и в ЕГРИП указан такой вид экономической деятельности, как «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений» (соответственно, коды по ОКВЭД2: 68.10.2, код 68.10.21, код 68.10.22) и нежилое недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в рамках УСН.
Аналогичное мнение выражено в Письмах МФ РФ от 26.08.2021 N 03-04-05/68971, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262 и многих других, в которых отмечено, если ИП, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов по УСН. В этом случае, указанная сделка по продаже нежилого помещения отражается в декларации по УСН.
Если ИП, применяющий УСН, не осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества (в ЕГРИП не указан вид предпринимательской деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества), то доход от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ (Письма МФ РФ от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758). В этом случае, указанная сделка по продаже нежилого помещения отражается в декларации по форме 3-НДФЛ.
В Письмах МФ РФ от 22.09.2021 N 03-11-11/76758, от 26.08.2021 N 03-04-05/68971, от 22.12.2020 N 03-11-11/112445, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 25.10.2017 N 03-11-11/70108 сделан следующий вывод о налогообложении доходов ИП, применяющим УСН, от продажи нежилой недвижимости, использованной в предпринимательской деятельности:
Доходы ИП на УСН от продажи нежилого недвижимого имущества подлежат обложению налогом в рамках УСН в двух случаях:
1. если ИП указал в ЕГРИП вид предпринимательской деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества
2. реализованный объект нежилой недвижимости использовался ИП в предпринимательской деятельности
В иных случаях, доходы от реализации нежилого недвижимого имущества облагаются НДФЛ.
С уважением, А. Грешкина