Как уплатить налог от продажи нежилых помещений — апартаментов и склада? — СКБ Контур

Как уплатить налог от продажи нежилых помещений — апартаментов и склада?

Андрей Баранкин, 25 августа 2022
Как уплатить налог от продажи нежилых помещений — апартаментов и склада?
Хочу продать 2 объекта:
- нежилое помещение, апартаменты (квартира) в жилом доме;
- склад.

Сдаю склад в аренду как ИП на УСН 6% (кассового апартаменты нет. ИП без сотрудников под сдачу в аренду объектов).

Продажа склада:

1. Как я понимаю, с продажи склада я буду платить 6% от суммы продажи? Стоимость продажи я могу указать гораздо меньше кадастровой? Не будет вопросов, если я продам в 5..10 раз меньше кадастровой стоимости?

2. Налог на землю и на здание склада все время платил, как я понимаю, я могу этот налог вернуть?

Как лучше продать апартаменты (квартира)?

3. Включить их в договор аренды ИП, где написать , что сдаю не только склад, но и эти апартаменты арендатору. Что бы не действовала кадастровая стоимость при продаже и платил налог как ИП 6%? Не будет вопросов в налоговой?

4. Достаточно будет включить апартаменты в договор аренды 11 мес. и потом предоставить это в налоговую, если у них будут вопросы?

5. Или если платить 13% от кадастровой ×70% ? Можно вычесть стоимость покупки апартаментов указанную в договору купли продажи?

6. Если я продаю объекты как ИП, то я должен оплату проводить через счёт в банке ИП и с них платить 6% ?
Сохранить
Отменить
3 2
У меня такой же вопрос У меня такой же вопрос
46 просмотров
В избранное
7 комментариев
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Добрый день,

Ответ на вопрос № 1: Как я понимаю, что с продажи склада я буду платить 6% от суммы продажи? Стоимость продажи я могу указать гораздо меньше кадастровой? Не будет вопросов, если я продам в 5..10 раз меньше кадастровой стоимости?

Порядок налогообложения ИП на УСН при продаже жилых и нежилых помещений зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или продается недвижимость, не использованная в предпринимательской деятельности ИП.

Если недвижимость (жилая и нежилая) использовалась в предпринимательской деятельности ИП, то такая продажа облагается в рамках УСН, без учета срока владения недвижимостью (Письма МФ РФ от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262). Сумма налога рассчитывается от стоимости продажи недвижимости.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности ИП, то такая продажа облагается НДФЛ с учетом срока владения жилой недвижимостью (Письма МФ РФ от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758, от 17.12.2021 N 03-04-05/103144, от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).

Положения ст. 214.10 НК РФ, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи, применяются исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ. В связи с этим, к доходам, облагаемым УСН, данная норма не применима.

Положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу по УСН в отношении доходов от реализации недвижимости, исходя из ее кадастровой стоимости. Таким образом, налоговую базу по УСН формирует доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта недвижимости, при УСН отсутствует.

Как отмечено в Письме МФ РФ от 05.09.2019 N 03-11-11/68568, в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, гл. 26.2 НК РФ «УСН» не установлено особенностей определения объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, исходя из кадастровой стоимости продаваемого недвижимого имущества.

Следовательно, запрета на продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости при УСН нет, но при большом расхождении стоимости продажи и кадастровой стоимости рекомендую подтвердить обоснованность цены продажи вескими аргументами (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 по делу N А40-63374/2015, ВС РФ от 29.03.2016 N 305-КГ16-1821 по делу N А40-193578/14-116-726).

В Определении ВС РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327 по делу N А04-9989/2016 отмечено, что многократное отклонение цены реализации здания от рыночного уровня цен может рассматриваться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами. В то же время, отклонение цен по спорным сделкам, даже с взаимозависимым контрагентом, в диапазоне от 11 до 52% по сравнению с ценами на аналогичный товар по сделкам предпринимателя с другими контрагентами, многократным не является.

С уважением, А. Грешкина
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Ответ на вопрос № 2: Налог на землю и на здание склада все время платил, как я понимаю, я могу этот налог вернуть?

ИП (независимо от применяемой системы налогообложения), уплачивают налог на имущество и налог на землю аналогично обычным физическим лицам – на основании уведомления налогового органа. Расчет налогов физических лиц осуществляет налоговый орган (п. 1 ст. 408 НК РФ).
Порядок уплаты налога на имущество ИП и порядок освобождения от налога установлены ст. 407 НК РФ и ст. 409 НК РФ.

ИП, применяющие УСН, освобождаются от налога на имущество физических лиц в отношении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

Указанное освобождение от налогообложения не распространяется на объекты торгово-офисного назначения, которые включены органом власти субъекта РФ в перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, указанных в п. 10 ст. 378.2 НК РФ (Письма МФ РФ от 02.12.2019 N 03-05-06-01/93339, ФНС РФ от 31.10.2019 N БС-3-21/9467@, от 22.02.2019 N БС-4-21/3145, от 14.09.2018 N 03-05-06-01/66026, от 23.03.2018 N 03-05-06-01/18372).

В соответствии со ст. 407 НК РФ, предусмотрено два варианта предоставления ИП налоговым органом освобождения от налогообложения налогом на имущество:

1. Поскольку, расчет налога на имущество физических лиц осуществляет налоговый орган, то согласно п. 6 ст. 407 НК РФ для освобождения от уплаты этого налога ИП нужно представить в налоговый орган:
- заявление об освобождении от уплаты налога на имущество по форме, утвержденной в Приказе ФНС РФ от 14.11.2017 N ММВ-7-21/897@
- документы, подтверждающие фактическое использование недвижимости в предпринимательской деятельности
Что касается подтверждающих документов, то разъяснения приведены в Письмах ФНС РФ от 03.07.2018 N БС-3-21/4425@, МФ РФ от 29.01.2019 N 03-05-06-01/5013.

2. При непредставлении ИП указанных документов, налоговый орган освобождает ИП от налогообложения налогом на имущество на основании сведений, имеющихся в налоговом органе.

Если ИП уплатил налог на имущество и налог на землю в отношении объектов недвижимости, использованных в предпринимательской деятельности, по которым он вправе не уплачивать налоги, то возврат уплаченных налогов осуществляется ИП за последние три года в порядке, установленном ст. 78 НК РФ, с предоставлением документов, подтверждающих использование объектов недвижимости в предпринимательской деятельности.

Форма заявления о возврате суммы излишне уплаченного (взысканного, подлежащего возмещению) налога утверждена Приказом ФНС РФ от 14.02.2017 N ММВ-7-8/182@ (Приложение N 8).

С уважением, А. Грешкина
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Ответ на вопрос № 3: Как лучше продать апартаменты (квартира)? Включить их в договор аренды ИП, где написать, что сдаю не только склад, но и эти апартаменты арендатору. Что бы не действовала кадастровая стоимость при продаже и платил налог как ИП 6%? Не будет вопросов в налоговой?

При решении данного вопроса, необходимо ориентироваться не только на условия договора аренды, но и назначение платежа, указанное при перечислении арендных платежей арендатором. Кроме того, необходимо учитывать кто является арендатором (физическое лицо, ИП или юридическое лицо).

Обычно, при перечислении арендатором арендных платежей в назначении платежа указываются номер договора, либо объект за который перечисляется арендный платеж.

Если арендатором является юридическое лицо, то в учете юридического лица должно быть отражено, как использование арендуемого склада, так и жилой недвижимости, что легко проверяется налоговым органом при любой встречной проверке.

С уважением, А. Грешкина
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Ответ на вопрос № 4: Достаточно будет включить апартаменты в договор аренды 11 мес. и потом предоставить это в налоговую, если у них будут вопросы?

Стороны договора аренды вправе заключить договор на 11 месяцев, при этом, само по себе включение апартаментов в договор аренды для подтверждения факта их использования в предпринимательской деятельности, не является достаточным (см. ответ на вопрос №3).

Если ранее апартаменты сдавались в аренду от имени физического лица (гражданина), но имеющего статус ИП, то при решении вопроса о включении апартаментов в договор аренды, необходимо также ориентироваться на виды предпринимательской деятельности, заявленные ИП в ЕГРИП.
В рамках своей предпринимательской деятельности он выступает как ИП, а при осуществлении другой деятельности - как обычное физическое лицо.

С уважением, А. Грешкина
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Ответ на вопрос № 5: Или если платить 13% от кадастровой ×70%? Можно вычесть стоимость покупки апартаментов указанную в договору купли продажи?

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи жилого недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности физического лица в течение не менее минимального предельного срока владения, который в общем случае составляет 5 лет.

Если жилое недвижимое имущество находилось в собственности физического лица менее минимального предельного срока владения, то при его продаже можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 млн. рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо имущественного налогового вычета, физическое лицо вправе уменьшить доходы от продажи недвижимости на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее покупкой (Письма МФ РФ от 16.11.2021 N 03-04-05/92238, от 27.01.2020 N 03-04-05/4689, от 02.04.2019 N 03-04-05/22562, от 04.03.2016 N 03-04-05/12568 и многие другие).

При продаже физическим лицом квартиры с учетом понижающего коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры, равного 0,7, физическое лицо вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей или уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее покупкой.
Информация приведена на официальном сайте ФНС РФ.

С уважением, А. Грешкина
https://kontur.ru/normativ?from=articles-qa-expert
Алла Грешкина, эксперт 26 августа
Ответ на вопрос № 6: Если я продаю обьекты как ИП то я должен оплату проводить через счёт в банке ИП и с них платить 6%?

ИП может оплатить налог любым удобным для него способом (п. 3 ст. 45 НК РФ, п. 4 ст. 58 НК РФ, п. 14 ст. 78 НК РФ):
- в безналичном порядке переводом через банк с любого счета, открытого ему как ИП или физическому лицу
- наличными через банк. Если нет возможности заплатить в банке, то можно заплатить через МФЦ или почту

Кроме того, налог за ИП может заплатить другой человек или организация (п. 1 ст. 45 НК РФ).

Если ИП применяет УСН с базой налогообложения «доходы», то при продаже недвижимости, налог уплачивается по ставке 6%, если субъектом РФ, в котором зарегистрирован ИП, не установлена иная ставка в отношении указанного вида дохода.

С уважением, А. Грешкина
АБ
Андрей Баранкин 30 августа
На 5 вопрос можно получить ответ по нежилому помещению (вы ответили ро жилому. У меня апартаменты, в егрн они как нежилое помещение)?

5. При продаже апартаментов платить 13% от: кадастровой ×70% ? Можно ли вычесть стоимость покупки апартаментов указанную в договоре купли продажи? Какие то ещё есть вычеты ( по аналогии с жилой квартирой)?
 Вернуться

Похожие вопросы

Показать еще вопросы... Нет подходящего вопроса? — Задайте свой вопрос.

Статьи на эту тему

Ничего не найдено. Задайте свой вопрос