Оформляем нежилое помещение на физлицо с целью дальнейшей его передачи ИП по договору безвозмездного пользования. Как сэкономить на налогах?

Question

Друзья, подскажите, верен ли ход нашей мысли.

Хотим купить нежилое помещение и оформить его на физ ицо (на сестру). Затем по договору безвозмездного пользования (с возможностью сдачи в аренду на его условиях) передать его ИП (моей супруге). ИП на УСН 6% в дальнейшем сдает его уже конечному арендатору.
В итоге ИП платить 6% с доходов от аренды, а физлицо дохода не получает, соответственно у физлица и нет налогов.

Сей маневр хотим сделать для того, чтобы в будущем, при продаже помещения (5-10 лет или больше) не попасть на налог. Помещение покупается именно с целью сдачи в аренду, но смотрим в будущее сразу.

PS: у помещения уже есть арендатор с зарегистрированным договором аренды до 2026 года, условия нас устраивают и хотим оставить данного арендатора и дальше.

В общем рассматриваем, как сэкономить на налогах и не налипнуть на них в будущем при продаже помещения.

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день, 
Каких-либо ограничений для передачи имущества в безвозмездное пользование между физическими лицами (включая ИП) гл. 36 ГК РФ не предусмотрено (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

При этом, если ИП получает имущество (в том числе, недвижимое) в безвозмездное пользование, то ИП должен включить в состав своих доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Данный вывод подтверждается Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
Разъяснения по этому вопросу приведены в Письмах МФ РФ от 06.03.2008 N 03-11-05/54, от 01.07.2008 N 03-11-04/2/93, от 03.02.2014 N 03-11-11/4042.

Что касается налогообложения физического лица при дальнейшей продаже нежилого помещения, то как отмечено, в Письме МФ РФ от 17.11.2021 N 03-04-05/92695, при продаже принадлежащего физическому лицу нежилого помещения, которое передавалось в безвозмездное пользование третьим лицам, проводится анализ использования указанного имущества такими лицами.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности физического лица в течение пяти лет и более. При этом, указанное положение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи нежилых помещений, используемых в предпринимательской деятельности.

В связи с этим, даже если физическое лицо передает нежилое помещение в безвозмездное пользование ИП, который сдает его в аренду, при продаже физическим лицом нежилого помещения, данный факт легко выявляется налоговым органом со всеми вытекающими последствиями. Такие «схемы» давно и хорошо известны налоговым органам.

С уважением, А. Грешкина

Оформляем нежилое помещение на физлицо с целью дальнейшей его передачи ИП по договору безвозмездного пользования. Как сэкономить на налогах?

Вопросы по теме