Как рассчитать налог УСН «доходы минус расходы» при продаже квартиры, используемой в бизнесе?

Добрый день,
При продаже ИП на УСН квартиры, используемой в предпринимательской деятельности, доход облагается в рамках УСН (Письма МФ РФ от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

Если квартира учитывалась ИП в качестве основного средства, то при продаже основного средства ранее минимально установленного срока владения основным средством, необходимо пересчитать налоговую базу по УСН (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Например, при продаже основного средства со сроком полезного использования больше 15 лет, в течение 10 лет с момента покупки, все ранее учтенные расходы надо пересчитать по правилам налога на прибыль, то есть, начислить амортизацию, которую можно учесть в расходах по УСН, а учтенные в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатить налог и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

В этом случае у ИП сформируется остаточная стоимость основного средства, но учесть ее в расходах при УСН нельзя, поскольку, такого вида расхода нет в закрытом перечне п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письма МФ РФ от 02.06.2021 N 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 N 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 N 03-11-11/30795).

Следовательно, если ИП на УСН 15% в 1 квартале 2023 года приобрел квартиру для сдачи в аренду, расходы на приобретение которой были учтены в равных долях в течение 4-х кварталов 2023 года, то при продаже этой квартиры в 4 квартале 2023 года или в 1 квартале 2024 года, ранее учтенные расходы необходимо пересчитать и включить в расходы по УСН только сумму начисленной амортизации.

С уважением, А. Грешкина