Как ИП на УСН 15% перевести квартиру из товара в ОС?

Добрый день,
Если ИП на УСН 15% приобрел квартиру в качестве товара для дальнейшей реализации, то расходы на ее приобретение признаются после оплаты квартиры в момент ее реализации покупателю (пп. 8, пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку, в данном случае ИП предполагает использовать указанную квартиру в своей предпринимательской деятельности (для сдачи в аренду), то квартира должна быть учтена в качестве основного средства. То есть, производится перевод товара в основное средство.
Затраты, связанные с приобретением квартиры, в целях УСН признаются расходами на приобретение основного средства (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Первоначальная стоимость основного средства равняется фактической себестоимости товара (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Начать учитывать расходы на приобретение основного средства, ИП может после оплаты квартиры и ввода ее в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом, указанные расходы признаются в течение налогового периода равными долями и отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 1, п. 2 ст. 346.19 НК РФ).

Арендные платежи, полученные ИП от арендатора, включаются в доходы ИП по мере их поступления, поэтому, в расходах арендные платежи не учитываются.

Затраты на ремонт квартиры при УСН «доходы минус расходы», можно учесть в расходах в качестве ремонта основного средства на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письма МФ РФ от 09.06.2018 N 03-11-11/40085, от 09.12.2022 N 03-11-06/2/120890).

При дальнейшей продаже квартиры, она продается как основное средство, поскольку, перевод основного средства в товары не производится. Если имущество приобретено в качестве объекта основных средств, то оно остается таковым вплоть до выбытия, в том числе путем продажи, как основного средства (Письмо МФ РФ от 02.03.2010 N 03-05-05-01/04, Определение ВАС РФ от 11.01.2013 N ВАС-17754/12).

Порядок учета расходов при продаже основного средства установлен п. 3 ст. 346.16 НК РФ (Письма МФ РФ от 02.06.2021 N 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 N 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 N 03-11-11/30795).

С уважением, А. Грешкина

Большое спасибо за пояснение!

Благодарю вас!

Алла, подскажите, в какой момент (какой датой) товар переводится из товара в основное средство:
1. На момент покупки квартиры
2. На момент начала ее сдачи в аренду (считается ли это моментом ввода в эксплуатацию?)
3. На момент оформления приказа/распоряжения о переводе товара в основное средство.

Или какой-то другой момент считается переводом из товара в основное средство?

Товар переводится в основное производство на момент оформления приказа/распоряжения о переводе товара в основное средство.