Нужно ли платить налог с продажи недвижимости, если земельный участок был зарегистрирован давно, а дом — только в 2021 году?

Добрый день,
Доходы от продажи земельного участка с жилым домом не облагаются НДФЛ, если указанная недвижимость принадлежала физическому лицу не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 1, п. 4 ст. 229 НК РФ). По общему правилу указанный срок составляет пять лет.

Срок нахождения недвижимости в собственности, определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2, п. 3 ст. 223 ГК РФ).

Объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Регистрация перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости, действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, дом, не стоящий на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из данного следует, если в договоре купли-продажи земельного участка был указан возведенный на этом участке дом, который не зарегистрирован в Росреестре, то, возможно, этот дом был признан самовольной постройкой.
Если государственная регистрации права собственности на дом состоялась в 2021 году, то при его продаже в 2023 году, необходимо уплатить НДФЛ.

С уважением, А. Грешкина