Нужно ли платить налог при продаже дома, построенного в 2023 году на месте ранее снесенного?

Добрый день,
Ответ на вопрос №1: Был старый дом, его сломали и построили новый дом в 2023 году. Нужно ли платить налог при продаже такого дома?

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности этих физических лиц в течение минимального предельного срока владения и более.
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Если право собственности на объект получено физическим лицом в порядке наследования или дарения, то минимальный предельный срок владения составляет три года (Письма МФ РФ от 19.06.2018 N 03-04-05/41648, от 10.06.2022 N 03-04-05/55476).

Согласно п. 13 п. 14 Градостроительного кодекса РФ, строительством (реконструкцией) является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
При строительстве нового жилого дома на месте снесенного жилого дома, новый жилой дом подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, если на месте снесенного дома, возводится новый жилой дом, то срок владения новым жилым домом отсчитывается с даты его государственной регистрации в ЕГРН (Письмо УФНС РФ по Москве от 27.10.2008 N 28-10/100939). Срок владения снесенным домом на новый построенный жилой дом не распространяется.

Если построенный дом зарегистрирован в ЕГРН в 2023 году, то при его продаже в 2024 году, необходимо уплатить НДФЛ.

Ответ на вопрос №2: Если нужно, то как распределится налог если у дома 3 собственника, в том числе, несовершеннолетние?

Если продаваемый объект жилой недвижимости находится в долевой собственности, в том числе, у несовершеннолетних, то распределению подлежит не налог, а доходы, получаемые каждым дольщиком, исходя из общей суммы дохода от продажи дома и доли владения каждым дольщиком. На основании этого, каждый из дольщиков рассчитывает свой налог.

По общему правилу, исчисление и уплата НДФЛ с доходов, полученных от продажи недвижимости, производится самим налогоплательщиком на основании налоговой декларации 3-НДФЛ, представляемой в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ).
За несовершеннолетних детей эту обязанность исполняют их законные представители - родители, опекуны, усыновители, попечители (Письмо МФ РФ от 12.07.2019 N 03-04-05/51884).

При продаже всего объекта (по одному договору купли-продажи), дольщики, в том числе, несовершеннолетние, вправе уменьшить полученный от продажи доли доход, на имущественный вычет в размере части от 1 млн. рублей, соответствующей доле в праве собственности в этом объекте (п. 6 ст. 210 НК РФ, пп. 1, пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета также распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (Письмо МФ РФ от 05.04.2018 N 03-04-05/22192).

Вместо использования указанного имущественного вычета, дольщики, в том числе, несовершеннолетние, вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в праве собственности на этот объект (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

С уважением, А. Грешкина