Как посчитать налоги при продаже дома с участком?

Добрый день,
На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности этих физических лиц в течение минимального предельного срока владения и более.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который, получено физическим лицом в порядке наследования, составляет три года (Письма МФ РФ от 19.06.2018 N 03-04-05/41648, от 10.06.2022 N 03-04-05/55476).

Поскольку, дом не фигурировал в деле о наследстве, то правило трехлетнего срока на него не распространяется. В связи с этим, при продаже дома используется общий срок, который составляет пять лет с момента регистрации данного дома в ЕГРН (Письмо УФНС РФ по Москве от 27.10.2008 N 28-10/100939).

Если с момента получения в порядке наследования земельного участка прошло более трех лет, то доходы, полученные от его реализации, не облагаются НДФЛ.

Поскольку, с момента регистрации дома в ЕГРН прошло менее пяти лет, то доходы, полученные от его реализации, облагаются НДФЛ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости (дома), внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект к покупателю (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, Письмо МФ РФ от 12.04.2019 N 03-04-05/26018).

Доход от продажи дома определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость жилого дома, доход от продажи составляет величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент устанавливается местным законом субъекта РФ, на территории которого зарегистрирован объект недвижимости, поэтому он может быть уменьшен законом субъекта РФ.

При расчете НДФЛ, физическое лицо вправе сумму дохода от продажи уменьшить на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей или на документально подтвержденные расходы (ст. 220 НК РФ).

Для того, чтобы посчитать сумму налога с продажи дома надо его кадастровую стоимость, установленную в ЕГРН на 1 января года, в котором произошла продажа, умножить на понижающий коэффициент 0,7. Результат представляет собой минимальную сумму дохода, от которой рассчитывается НДФЛ.

С уважением, А. Грешкина