Может ли ИП арендовать коммерческое помещение как физлицо?

Добрый день, Дмитрий,
самое главное условие заключается в том,что арендодатель физическое лицо не вправе сдавать коммерческое помещение на постоянной основе, так как, такая деятельность признается налоговиками предпринимательской.
В письме ФНС России № ЕД-2-3/125@ от 25.02.2013 года налоговики указали, при каких обстоятельствах гражданин обязан стать предпринимателем.

Из него следует,что если сдается хоть и одно , но нежилое помещение, то деятельность с высокой степенью вероятности может быть признана предпринимательской.

В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин помимо НДФЛ обязан уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.
Что касается вашей позиции как арендатора,если в вашем договоре будет значится арендатором физическое лицо, а не ИП,то такие расходы скорее всего не могут быть признаны обоснованными для ИП и не могут уменьшать налогооблагаемую базу. Согласно п. 4 ч. 1 ст. 346.16 НК РФ арендные платежи можно учитывать в качестве расходов и тем самым уменьшать налогооблагаемую базу.
В соответствии с ч. 2 ст.346 НК РФ такие расходы должны соответствовать следующим условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, в частности:

расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Однако, это правило актуально для системы налогообложения УСН 15 %.

Если уже у вас УСН 6% или иная система налогообложения, риски минимальны.
С уважением,Ю. Кузнецова