Нужно ли платить налог при продаже помещения, которое числится квартирой, но использовалось как магазин?

Question

Добрый день!

В 2010 году, будучи ИП, я купил комнату в общежитии, переделанную в торговое помещение (отдельный вход, санузел). Перевод в нежилое не завершен из-за смерти риелтора. С 2011 года работаю в этом помещении как магазин. В кадастре оно числится квартирой, назначение — нежилое, разрешенное использование — жилое. В техплане после обмера указано «нежилое», но разрешения на перевод нет. Коммуналку плачу как за жилое (кроме света — как за нежилое). Налог на имущество ранее не приходил, но за 2024 год прислали.

Сейчас планирую закрыть магазин и ИП и продать помещение. Работаю на ПСН+УСН.

Вопрос:
Нужно ли будет платить налог с продажи? Ведь с 2019 года квартиры, используемые в бизнесе, освобождены от налога. Однако мое помещение не жилое и не нежилое. Как считать налог в такой ситуации?

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день,
Решение вашего вопроса о порядке налогообложения продажи данного помещения, использованного в предпринимательской деятельности, после закрытия ИП, полностью зависит от того каким образом в результате неоконченной процедуры перевода квалифицируется это помещение: как жилое или нежилое.
Этот вопрос относится к компетенции юриста, поэтому, вопрос квалификации помещения следует адресовать юристу Сервиса в отдельной теме.

Если данное помещение может быть признано жилым, то доходы, полученные от продажи жилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, не облагаются НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, при условии, что такая жилая недвижимость находилась в собственности бывшего ИП в течение минимального срока владения (Письма МФ РФ от 20.10.2023 N 03-04-05/100236, от 15.10.2018 N 03-04-05/73674, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365, от 07.09.2011 N 03-04-05/3-637).

Если данное помещение будет признано нежилым, то доходы, полученные от продажи нежилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, облагаются НДФЛ (Письмо МФ РФ от 20.10.2023 N 03-04-05/100236).
Бывший ИП при продаже нежилой недвижимости, используемой ранее в предпринимательской деятельности, не имеет права на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Срок владения нежилой недвижимостью и срок, прошедший с момента закрытия ИП, в данном случае – значения не имеют (Письма МФ РФ от 18.06.2019 N 03-04-05/44452, от 24.07.2020 N 03-15-05/64949, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195).
С 2025 года к доходам от продажи недвижимости применяются две ставки НДФЛ: 
- к сумме дохода в пределах 2,4 млн. рублей - ставка 13% 
- к сумме дохода, превышающей 2,4 млн. рублей - ставка 15%.

С уважением, А. Грешкина

Нужно ли платить налог при продаже помещения, которое числится квартирой, но использовалось как магазин?

Вопросы по теме