Нужно ли платить прогрессивный НДФЛ при продаже трех объектов недвижимости в 2026 году, если доход по каждому менее 2 млн, а общий — более 5,4 млн?

Question

Добрый день!

Муж вступил в наследство в январе. В 2026 году планирует продажу 3х объектов недвижимости. 1 объект будет продан с использованием имущественного вычета в 1 млн руб., так как квартира была приобретена в 97 году, 2 других объекта будут проданы с уплатой налогов с разницы покупки-продажи недвижимости, но доход от продажи каждого объекта отдельно не превысит 2 млн руб.
Суммарный же доход с продаж будет превышает 5,4 млн. руб.

Вопросы:
1) Нужно ли будет платить прогрессивную ставку налогов с продажи? Или только с каждой по 13%? Как правильно подать декларацию?

В этом же году после продажи планирует приобрести недвижимость. Вычет при покупке муж уже использовал ранее на другой объект недвижимости. У него есть двое детей от прошлого брака, с ним не проживают. Мы в официальном браке не находимся.

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день,
При продаже физическим лицом недвижимого имущества со сроком владения менее законодательно установленного срока (три года – при наследовании), НДФЛ рассчитывается с применением к общей сумме полученного дохода (в рассматриваемом случае, от двух проданных объектов) следующих ставок:
- к сумме дохода в пределах 2,4 млн. рублей - ставка 13%
- к сумме дохода, превышающей 2,4 млн. рублей - ставка 15%

Кроме того, доход от его продажи в целях контроля налогообложения НДФЛ, определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимого имущества, доход от продажи составляет величину кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент устанавливается местным законом субъекта РФ, на территории которого зарегистрирован объект недвижимости, поэтому он может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ, Письмо МФ РФ от 12.04.2019 N 03-04-05/26018).

При продаже квартиры в декларации 3-НДФЛ заполняются:
- Титульный лист, разделы 1 и 2, которые обязательны к заполнению всеми налогоплательщиками, представляющими декларацию;
- Приложение 1 - для отражения дохода, подлежащего налогообложению, полученного от продажи недвижимости (квартиры);
- Приложение 6 - для расчета имущественного налогового вычета;
- Расчет к Приложению 1 налоговой декларации - для отражения сведений о доходе от продажи недвижимости (квартиры).

Декларация 3-НДФЛ представляется в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если ранее муж полностью использовал свой налоговый имущественный вычет при покупке жилой недвижимости, то на основании п. 11 ст. 220 НК РФ, повторное предоставление налогового вычета, не допускается.

С уважением, А. Грешкина

Нужно ли платить прогрессивный НДФЛ при продаже трех объектов недвижимости в 2026 году, если доход по каждому менее 2 млн, а общий — более 5,4 млн?

Вопросы по теме