Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Участие в закупках
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Можно ли избежать уплаты НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости, если из‑за инфляции фактической прибыли не было?
Андрей Зайцев, 19 февраля 2026
В 2025 году продал офис, которым владел 20 лет как физлицо, без открытия ИП, и сдавал его в аренду, оплачивая все необходимые налоги. Имеются подтверждающие документы покупки (договор и корешок приходного ордера).
Естественно, что сумма покупки и продажи сильно отличаются. Ну это и понятно. За 20 лет рубль сильно обесценился. Так индекс инфляции составил 360%. Т. е. условный рубль 2005 года в 2025 году стоит 3,6 руб. В таком случае никакой прибыли от продажи я фактически не получил (купил за 1,1 млн, продал за 3,7 млн).
Вопросы:
1) Можно ли это доказать налоговым органам с целью избежания налогообложения?
2) Не будет ли претензий по поводу сдачи офиса в аренду физлицом без открытия ИП?
119
Решён
Удалён
1
Ответ на вопрос №1
При продаже физическим лицом коммерческой недвижимости порядок налогообложения зависит от того использовалась ли ранее эта коммерческая недвижимость в предпринимательской деятельности или нет.
Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, в частности, для сдачи в аренду, то освобождение от НДФЛ по сроку владения более минимального срока не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае, также не применяется имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей или не уменьшаются доходы от продажи на сумму фактических расходов на приобретение недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Соответственно, НДФЛ рассчитывается со всей полученной от продажи суммы.
Согласно ст. 23 ГК РФ, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в установленном законодательством РФ порядке.
Иными словами, если гражданин на постоянной основе получает прибыль от ведения какой-либо деятельности, то ему следует зарегистрироваться в качестве ИП.
Также, при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, имеется следующий «подводный камень» – по этому вопросу сформирована следующая официальная позиция: при сдаче в аренду нежилых помещений физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, обязано уплачивать не только НДФЛ, но и НДС (Письма МФ РФ от 01.09.2020 N 03-07-14/76526, от 25.04.2022 N 03-07-14/37328 и многие другие).
Данная позиция основана на том, что получение регулярного дохода от сдачи в аренду имущества – это предпринимательская деятельность, которая у ИП на ОСНО облагается НДФЛ и НДС. Поэтому, если физическое лицо не зарегистрировалось в качестве ИП для систематического получения дохода от предпринимательской деятельности, то оно уплачивает такие же налоги, как и ИП на ОСНО.
Это позиция поддержана некоторыми судебными решениями: Постановление АС УО от 30.09.2020 N Ф09-5451/20 по делу N А76-41591/2019, Определение ВС РФ от 28.01.2021 N 309-ЭС20-22246.
В связи с этим, нельзя до конца исключить возможные претензии контролирующих органов к физическому лицу, которое на постоянной основе сдавало офис в аренду без регистрации в качестве ИП.
С уважением, А. Грешкина
Если не нашли ответа на свой вопрос — воспользуйтесь поиском или задайте новый.