Можно ли считать гашением целевого займа поступление средств на эскроу‑счет?

Добрый день,
При использовании эскроу счетов, физическое лицо-покупатель вносит на него первоначальный взнос, а банк перечисляет на эскроу счет оставшуюся сумму.
Поэтому, если ООО предоставляет физическому лицу заем в размере первоначального взноса, то деньги, поступившие от банка на эскроу счет, не могут рассматриваться, как погашение долга физического лица по договору займа. Кроме того, в договоре с банком четко прописываются цели, на которые могут быть направлены денежные средства, находящиеся на эскроу счете. Полагаю, что в данном случае – эти деньги предназначены для расчета физического лица с ООО исключительно по договору подряда, а не договору займа.

Что касается НДФЛ, то Федеральный закон от 29.10.2024 N 362-ФЗ с 01.01.2024 освободил от НДФЛ материальную выгоду от экономии на процентах за пользование заемными средствами, полученными от работодателя или взаимозависимого лица на новое строительство, либо на приобретение в РФ жилья (дома, квартиры, комнаты или доли в них), земельных участков для ИЖС или тех, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них, при условии, что:
- договор займа заключен до 31.12.2024 включительно
- у физического лица имеется право на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов на новое строительство или приобретение на территории РФ недвижимости, в частности, земельных участков для ИЖС, и это право подтверждено налоговым органом (Письмо МФ РФ от 18.09.2024 N 03-04-07/89666 (направлено Письмом ФНС РФ от 24.09.2024 N БС-4-11/10885@))

Таким образом, если ООО выдает целевой заем физическому лицу, предназначенный на первоначальный взнос при заключении договора подряда на ИЖС, то материальная выгода по такому целевому займу не облагается НДФЛ, если договор займа заключен до 2025 года и имеется уведомление о праве физического лица на имущественный вычет (ст. 9 Федерального закона от 29.10.2024 N 362-ФЗ).
Если данные условия не выполняются, то сумма материальной выгоды по беспроцентному займу или процентному займу, по условиям которого процентная ставка составляет меньше 2/3 ставки рефинансирования, выданному физическому лицу на покупку (строительство) жилья, земельного участка, облагается НДФЛ в общем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Разъяснения приведены в Письмах ФНС от 19.01.2026 N БС-36-11/222@, МФ РФ от 24.01.2025 N 03-04-06/5692, на официальном сайте ФНС РФ в информации: Материальная выгода по жилищному кредиту, заключенному до 31 декабря 2024 года, освобождена от НДФЛ, Когда материальная выгода от экономии на процентах освобождается от налогообложения.

С уважением, А. Грешкина

Спасибо большое за помощь!