Как учесть фактические расходы по НДФЛ при продаже коммерческого нежилого помещения?

Добрый день,
На основании п. 3 ст. 38 НК РФ и п. 1 ст. 39 НК РФ, передача одного вида имущества на другой, признается реализацией. Соответственно, при заключении договора мены, имеют место две встречные операции по реализации имущества в рамках одной сделки по договору мены, с оплатой в натуральной форме (Письма МФ РФ от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, ФНС РФ от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@).
Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества, указанной в договоре мены.

Продажа имущества (ОС), использованного ИП в предпринимательской деятельности, не подпадает под действие гл. 26.5 НК РФ, то есть, под действие патента.
Поэтому, если ИП совмещает ПСН и УСН, то доход от реализации имущества (в рассматриваемом случае – долей в нежилых помещениях) облагается налогом по УСН независимо от срока владения этим имуществом (Письма МФ РФ от 01.07.2024 N 03-11-11/60991, от 01.07.2024 N 03-11-11/60991, от 30.04.2020 N 03-11-11/35679).
Если ИП совмещает ПСН и ОСНО, то доход от реализации имущества облагается НДФЛ (Письмо МФ РФ от 26.12.2022 N 03-04-05/127841). На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ действует льгота только для жилых помещений, использованных в предпринимательской деятельности, в виде освобождения от уплаты НДФЛ в случае срока владения такими нежилыми помещениями (либо долями в них) пять лет и более.

В соответствии с официальной позицией, если ИП на УСН использовал нежилую недвижимость в своей предпринимательской деятельности и в ЕГРИП у ИП заявлен такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества, то доходы от продажи нежилого помещения учитываются в рамках УСН (Письма МФ РФ от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).
В иных случаях, доходы от продажи нежилой недвижимости подлежат налогообложению НДФЛ. Данные разъяснения приведены в Письме МФ РФ от 09.12.2024 N 03-07-11/123886.
При этом, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что доходы от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности не освобождаются от НДФЛ. Исключение составляют доходы только от продажи жилой недвижимости и транспортных средств, которые находились в собственности ИП в течение минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письма МФ РФ от 15.10.2018 N 03-04-05/73674, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365, от 07.09.2011 N 03-04-05/3-637).

В связи с этим, при реализации по договорам мены долей в нежилых помещениях, использованных в предпринимательской деятельности, уплачивается либо налог по УСН, либо НДФЛ. При этом, поскольку, речь идет о нежилых помещениях, которые использовались в предпринимательской деятельности, то полученные доходы не уменьшаются на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости.

С уважением, А. Грешкина