НДФЛ с продажи построенного дома

Добрый день!
Построил дом в 2018 году, оформил на жену. В 2019 решили продать. Затраты на дом составили около 2,5 млн рублей, продаем где-то за 3 млн руб. В статьях пишут, что я могу уменьшить базу по НДФЛ на сумму затрат - правда ли это? Ссылок ни на какие пункты законодательства статьи не содержат. В налоговой тоже, вроде говорят, что так можно, сам не ходил, со слов других людей.

У меня в свою очередь в связи с этой ситуацией следующие вопросы:
1) Если да, можно так подтверждать, подойдут ли простые товарные чеки, выписанные на стройматериалы от ИП, без кассовых чеков (насколько помню, онлайн-кассы только в прошлом году стали обязательны)?

2) Если да, можно подтверждать, то в связи с какими пунктами законодательства?

3) Если да, можно подтверждать, то согласитесь странно) Это же по сути предпринимательская деятельность на каком-то особом спецрежиме после УСН и ЕНВД :)?

4) Если нет, нельзя, могу ли я использовать право вычета НДФЛ 2 млн руб, для уменьшения налогооблагаемой базы? Т.е. жена уже использовала, а я ей отдаю право своего вычета, в связи с тем, что у нее возникает доход облагаемый НДФЛ. Опять же нужен ответ по п. 1, по способу подтверждения, обойдемся ли мы обычными товарными чеками без онлайн?

Вопросы по теме

Алла Грешкина, эксперт 26 сентября 2019

Ответ на вопрос №1 об уменьшении базы по НДФЛ при продаже жилой недвижимости

Согласно положениям ст. 220 НК РФ, физическое лицо при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, которые находились в собственности менее пяти лет (в отдельных случаях - менее трех лет), имеет право:
- на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
- вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, можно уменьшить сумму доходов от продажи указанной недвижимости на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Письмо МФ РФ от 16.07.2019 N 03-04-05/52682

Для целей уменьшения базы по НДФЛ дохода от продажи жилого дома, право собственности на указанный жилой дом, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.
Письмо МФ РФ от 29.03.2017 N 03-04-05/18293

С уважением, А. Грешкина

Добрый день,

Ответ на вопрос №2 о подтверждающих расходы документах

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

В Письме МФ РФ от 15.03.2019 N 03-04-05/17019, сказано:
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, при строительстве жилого дома собственными силами без привлечения подрядчиков, в налоговую инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ представляются документы, подтверждающие произведенные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кассационное Определение ВС РФ от 27.04.2017 N 86-КГ17-1
Письмо ФНС РФ от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@ (п. 5)

С уважением, А. Грешкина

Добрый день,
Не понятна формулировка вопроса №3 о предпринимательской деятельности

С уважением, А. Грешкина

Добрый день,

Ответ на вопрос №4 о получении имущественного налогового вычета при строительстве жилого дома

При строительстве жилого дома, физическое лицо, после регистрации права собственности на него, имеет право уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, на расходы, связанные с этим строительством (п. 3 ст. 210 НК РФ, п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 224 НК РФ). Указанный вычет предоставляется в сумме фактических затрат на новое строительство, но не более предельной суммы 2-х млн. рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Данный вычет можно получить, только если ранее он не был использован, либо использован частично при строительстве или приобретении другой жилой недвижимости или земельного участка. Неиспользованную часть имущественного вычета можно перенести на другие годы или на другой объект жилой недвижимости/земельного участка, при условии их приобретения не ранее 2014 года (ст. 216 НК РФ, п. 9 и п. 11 ст. 220 НК РФ).

При этом, передача права на указанный имущественный вычет, в том числе, между супругами ст. 220 НК РФ не предусмотрена. Данная позиция изложена в Письмах МФ РФ от 12.09.2017 N 03-04-05/58506, от 05.09.2017 N 03-04-05/56963, от 08.08.2013 N 03-04-05/32011

Следовательно, если супруга уже использовала право на вычет НДФЛ, то передать свое право на получение указанного вычета по причине, того что у супруги есть доходы, облагаемые НДФЛ 13%, вы не можете. При этом, ваше право на получение имущественного вычета в будущем не теряется, если в этом налоговом периоде нет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Вы имеете право получить данный вычет при наличии в последующих налоговых периодах доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%.

Письма МФ РФ от 10.07.2017 N 03-04-05/43616, от 30.08.2016 N 03-04-05/50684, от 12.02.2016 N 03-04-05/7623, от 19.03.2015 N 03-04-05/15025

С уважением, А. Грешкина

ММ

Муза Митова 26 сентября 2019

Добрый день.
Однако, при продаже используется имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, а при покупке, используется имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Это два разных вычета не зависящие друг от друга, и каждый из них применяется по своим правилам.

АО

Анастасия Осокина 25 марта 2022

Муза Митова,

Андрей 15 июля 2022

Добрый день! Продал дом за 4000 000р. Документы подтверждающие расходы в наличии на сумму 3 000 000 р. С целью уменьшения налога с продажи, у меня вопрос:
Могу ли я прикладывать чеки которые подтверждают траты на дом датированные после регистрации права собственности на этот дом? Право собственности на дом зарегистрировали , но после этого заливали полы, штукатурили, подводили коммуникации, покупали батареи, делали электрику.

Вопрос к теме:
Ответ на вопрос №2 о подтверждающих расходы документах

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

Ирина 14 декабря 2022

Доброго времени суток.
Прошу уточнить, чеки без товарного чека и печати магазина примут в налоговой инспекции? И какие документы ещё нужны для предоставления?