Обязательства застройщика при банкротстве

Что такое банкротство застройщика

Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически. Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики. Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год. 

Почему застройщики становятся банкротами

Строительной компании может грозить банкротство в разных ситуациях:

• резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
• снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
• появились судебные издержки при сдаче других объектов.

Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.

Существуют ли признаки скорого банкротства?

Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:

• Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
• Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
• Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
• Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.   
• Сдвинулись заявленные этапы строительства.

Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.

Процедура банкротства застройщика

Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.

Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом. Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки. Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.

Как узнают о банкротстве

Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:

• От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
• Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
• Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
• Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.         

Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.

Что может потребовать дольщик

Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.

Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.              

Важно!

Получить то, что положено дольщику по договору, можно только после подачи заявления. Реестр требований кредиторов открывается, когда публикуют информацию о банкротстве, и закрывается через два месяца. Если подали заявление после закрытия реестра, получить деньги будет сложнее. Такие требования рассматривают в последнюю очередь.

Что получает дольщик

Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:

• компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
• фонд субъекта РФ,
• другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
• жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.

Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.   

Сколько денег можно получить

Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба. Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве. Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы. Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.

Как получить больше

Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена? Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.    

Кто будет строить дом

Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива. Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.

Как правильно действовать, если застройщик обанкротился

• Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
• Подайте заявление конкурсному управляющему.
• Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
• Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
• Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.

Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.