Как узнать собственника квартиры по адресу или кадастровому номеру

Перед покупкой квартиры важно убедиться, что в договоре указаны достоверные сведения о правообладателях. Разбираем законные способы узнать владельца квартиры по адресу или кадастровому номеру и объясняем, какие точно работают.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Собственниками называют физических и юридических лиц, у которых есть право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК РФ). Единственный достоверный источник, из которого можно узнать собственника — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нем Росреестр хранит сведения обо всех объектах в стране.

Раньше, чтобы получить сведения о правообладателе, достаточно было заказать выписку из ЕГРН. Это мог сделать кто угодно, даже посторонний человек, например потенциальный покупатель объекта или риелтор. Но с 1 марта 2023 года персональные данные физических лиц в реестре стали засекречены для третьих лиц (ФЗ № 266 от 14.07.2022).

Теперь, если недвижимость принадлежит организации, в поле «Правообладатель» напишут ее название, ИНН, и ОГРН. Если она принадлежит государству — укажут название органа власти. А вот если собственник — обычный человек, узнать его имя стало сложнее. Если выписку закажет третье лицо, в документе не будет никаких данных владельца, которые помогли бы его идентифицировать.

У этого правила есть несколько исключений. Так, ФИО покажут, если выписку закажет:

супруг или супруга собственника;
владельцы смежных участков;
владелец дома, который стоит на участке;
арендатор или наниматель, если в ЕГРН зарегистрирован договор аренды или найма;
обладатель публичного сервитута;
лицо, в пользу которого зарегистрировано ограничение или обременение;
некоторые представители власти.

Если вы не подходите под эти категории, но хотите узнать собственника, можно действовать несколькими способами.

Если вы знакомы с собственником или его представителем

Способ 1. Попросить собственника заказать выписку

Попросите владельца заказать выписку из ЕГРН или онлайн-выписку на портале Госуслуг. В этом случае Росреестр внесет персональные данные правообладателя в документ. Но этот способ не самый надежный: если продавец передает вам бумажную выписку, она может оказаться подделкой. А вот подделать электронную выписку практически невозможно. Любой человек может проверить подлинность электронной подписи в любой момент можно на портале Госуслуг.

Также важна дата получения выписки. Дело в том, что информация в ней актуальна только в момент получения. Чем больше времени прошло с этого момента, тем больше вероятность, что что-то изменилось. Например, объект уже продали другому человеку. Так, существуют мошенники, которые выдают себя за собственников, получают задаток от покупателя и скрываются с ним.

Некоторые советуют также попросить у собственника правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве. Однако это очень ненадежный способ определения права собственности. Во-первых, такие документы можно подделать. А во-вторых, они говорят лишь о том, что когда-то человек, указанный в документе, был собственником объекта. С тех пор он мог продать или подарить недвижимость.

Способ 2. Попросить собственника открыть свои данные в Росреестре

Этот способ лучше использовать, если вы планируете приобрести недвижимость или взять ее в аренду. Чтобы открыть свои персональные данные, нужно написать заявление в МФЦ или на портале Госуслуг. Для подачи электронного заявления понадобится квалифицированная электронная подпись (КЭП). Подойдет и КЭП, выпущенная в приложении Госключ.

Мы подготовили инструкцию для собственников, в которой рассказали как открыть персональные данные в ЕГРН, и почему это безопасно.

Скачать инструкцию

После того, как собственник откроет свои данные в ЕГРН, можно запросить сведения из реестра: через МФЦ, на портале госуслуг или в специальном сервисе.

Выписка из ЕГРН — официальный документ, который можно получить только в Росреестре. Но частные сервисы могут готовить отчеты об объектах. Как правило, в таких отчетах будут те же сведения, что и в выписке, но без электронной подписи ведомства. Такая подпись понадобится, если вам нужно предоставить документ в государственные органы, например в соцзащиту. Если же вы хотите просто узнать характеристики объекта, отчета без подписи будет достаточно.

Покупателям или арендаторам подойдет сервис Контур.Панорама. В нем можно заказать отчет об основных характеристиках объекта недвижимости. Сервис получает актуальные данные напрямую из Росреестра.

Реклама 16+

Получите сведения о недвижимости из официальных источников

Закажите отчет о квартире, доме или земельном участке на основе сведений из ЕГРН

Заказать отчет

Риелторам больше подойдет сервис Эксперт-проверка. В нем можно заказать отчет не только о недвижимости, но и о собственнике — физическом или юридическом лице. Сервис собирает сведения не только из Росреестра, но и из других официальных источников: ФССП, ГИС ЖКХ, ГАС Правосудие и других.

Способ 3. Использовать нотариальную доверенность на получение выписки

Не самый используемый, но возможный способ — попросить владельца оформить доверенность для получения выписки из ЕГРН у нотариуса. После этого можно заказать документ: в МФЦ или на портале Госуслуг. Тогда в выписке будут персональные данные собственника. Отметим, что если вы запрашиваете выписку онлайн, то и доверенность должна быть в электронном виде, и подписана усиленной квалифицированной подписью нотариуса.

Если вы не знаете собственника

В этом случае можно обратиться к нотариусу. Им доступны сведения обо всех правообладателях-физлицах. Но перед обращением нужно подготовиться. Нотариус не станет передавать данные без веской причины.

Александр Агапов
Юрисконсульт Контур.Недвижимости

В качестве обоснования можно предоставить исковое заявление, например негаторный иск. Такие иски подают, если хотят заставить собственника устранить нарушения на объекте, но не лишать его права владения.Также нотариусы подтвердят имя собственника, если вы планируете купить недвижимость. В этом случае для подтверждения намерений можно показать предварительный договор.

Как делать не стоит

Внимательно смотрите, где вы хотите заказать сведения о недвижимости. Как мы уже сказали, выписку из ЕГРН готовит только Росреестр и заказать ее можно в МФЦ, на портале Госуслуг или самого Росреестра.

Если вы нашли сервис, который обещает полную информацию об объекте с именами собственников — это обман. Также обратите внимание на то, как сервис получает данные. Так, сервисы Панорама и Эксперт-проверка официально сотрудничают с Росреестром и получают сведения напрямую из ведомства. Но нечестные ресурсы могут покупать информацию у других компаний: так возрастает риск, что в документе будут неактуальные сведения.

Также не стоит верить словам соседей. Да, поговорить с жителями соседних квартир и домов перед сделкой может быть полезно. Однако полагаться на слова без доказательств не стоит. Так, люди могут не знать, что у объекта сменился собственник, или важные особенности, например, что объект в долевом владении. Не говоря о том, что некоторые могут специально сказать неправду или утаить важные сведения.