Покупка квартиры через жилищные кооперативы — Контур.Реестро — СКБ Контур

Покупка квартиры через жилищные кооперативы

Если на покупку жилья наличных средств не хватает, можно оформить ипотеку. Однако не все готовы переплачивать проценты по ипотеке. Сэкономить на платежах и купить квартиру поможет жилищный кооператив. Как работают такие кооперативы и какой из них выбрать, рассказываем в статье.

Что такое жилищный кооператив

Это организация, которая помогает купить жилье в рассрочку и объединяет для этого будущих жильцов-пайщиков. Они выплачивают ежемесячные взносы, которые формируют средства кооператива на покупку жилья. В случае с ипотекой клиент занимает деньги у банка и платит за это проценты. В жилищном кооперативе деньги берут из общего бюджета, каждый получает право въехать в новую квартиру после накопления или однократного внесения нужной суммы. Как правило, это 50% стоимости выбранного жилья.    

В зависимости от нюансов приобретения квартиры различают три вида кооперативов.

Жилищный кооператив

Помогает участникам приобрести жилплощадь и в дальнейшем управлять домом. В кооперативе не должно быть меньше пяти граждан, но их число не может превысить количество жилых помещений в кооперативном доме. Деятельность организации регулирует ст. 11 ЖК РФ, однако она не дает гарантий, аналогичных ФЗ-214, который регламентирует права дольщиков. Так, ст. 11 ЖК РФ говорит лишь о правилах защиты прав на жилье в суде. А в ФЗ-214 прописаны требования к застройщику и качеству объекта, сроки передачи квартир, ответственность за нарушение обязательств и обязанность регистрации ДДУ.   

Пока не произвели полный расчет, члены кооператива проживают в квартирах по праву пользования. Собственником остается кооперативная организация.

Жилищно-строительный кооператив

До 2018 года был альтернативой долевому строительству. Однако поправки в Закон о долевом строительстве запретили ЖСК вкладывать средства граждан в строящееся жилье. Существуют еще ЖСК, которые получили разрешение на строительство до внесения поправок, но пока не ввели жилье в эксплуатацию. Больше такие организации не создаются. 

Но появились ЖСК с господдержкой, которые создаются на основании закона 161-ФЗ. Вступить в них могут те, кто относится к категориям, указанным в законе. Это молодые ученые, инженеры, сотрудники научных и образовательных организаций, военнослужащие. 

Жилищно-накопительный кооператив

При такой форме кооператива можно рассчитывать на любое понравившееся жилье, не обязательно расположенное в доме, который строит кооператив. Это означает, что участники организации сами выбирают квартиры и не привязаны строго к одному дому. Работает кооператив в соответствии с ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Все средства расходуют на покупку квартир, что строго контролируется государством. Информация открыта и доступна, пайщики тоже могут видеть, куда тратятся денежные средства, и устанавливать потолок стоимости приобретаемого жилья.

Схема накопления средств проста. Новый пайщик ЖНК встает в конец очереди, подыскивает себе подходящее жилье и сообщает об этом правлению. Когда очередь подходит, квартира приобретается, а член кооператива может в нее заселиться, зарегистрироваться и использовать по собственному усмотрению. Сдавать в аренду такое жилье тоже можно. Но оно остается в собственности кооператива, пока его стоимость не выплачена пайщиком в полном размере.

Как выбрать и вступить в кооператив

Чтобы вступить в кооператив, достаточно только паспорта и ИНН. Нужно написать заявление о вступлении, оплатить вступительный, членский и паевой взнос. Вступительный взнос платится однократно, а членские — ежемесячно. Паевой взнос — это часть стоимости будущей квартиры, а членский — расходы на содержание кооператива. Все расчеты производятся через банк.

Вступить можно в любой кооператив, независимо от того, в каком конце страны он находится. Однако специалисты рекомендуют выбрать более доступный по локации ЖНК. Это упростит любые коммуникации и поможет внимательно контролировать деятельность организации.

  • Шаг первый. Найдите список кооперативов на сайте «Банка России» по вкладке «Реестры». Также можно посоветоваться с близкими или знакомыми и воспользоваться поиском в популярных сетях. 

Важно

Обратите внимание на примечания в последней колонке документа. В списке присутствуют организации, которые ведут подготовку к ликвидации. Вступать в такой кооператив нет никакого смысла. 

  • Шаг второй. Проверьте документы организации. Это можно сделать на сайте налоговой службы, а также запросить годовой отчет в самом кооперативе. Кроме того, ЖНК обязан публиковать в открытом доступе независимое аудиторское заключение.

Важно

Проанализируйте скорость и регулярность вступления пайщиков в кооператив, посмотрите на даты в документах. Чем больше пайщиков, тем быстрее движется очередь, а это напрямую влияет на сроки получения собственного жилья. Пайщики вступают регулярно? Значит кооперативу доверяют.

  • Шаг третий. Выберите квартиру и передайте кооперативу первоначальный взнос. Выбирать жилье можно из списка комплексов, с которыми сотрудничает ЖНК. Ориентируйтесь на сроки сдачи и стоимость. От цены квартиры зависит паевой взнос. Как правило, это от трети до половины стоимости жилья. Можно копить паевой взнос и с нуля на счете организации. Но это затягивает процесс и требует дополнительных затрат на членские взносы. Проще накопить нужную сумму на банковском вкладе.

Не последнюю роль играют отзывы пользователей в социальных сетях и на других независимых платформах. Изучите их подробно перед тем, как выбрать жилищный кооператив. Чужой опыт поможет сократить время поиска и сберечь ваши накопления. 

Заголовок

  Кооператив Банк
Первоначальная сумма 800 000 Р 800 000 Р
Нужно накопить 300 000 Р 300 000 Р
Ставка 0 % 20 %
Ежемесячные пополнения 50 000 Р 50 000 Р
Дополнительные расходы 1 000 Р в месяц, или 6 000 Р за полгода 0 Р
Доход 0 Р 96 955 Р
Общая сумма через 6 месяцев 1 100 000 Р 1 146 955 Р
  • Шаг четвертый. Станьте пайщиком кооператива. В ЖНК нет строгих требований к пайщикам. Пока вся стоимость жилья не выплачена, право собственности принадлежит организации. Недостаток средств на счете — не будет и квартиры. При нарушении правил внесения пая собрание членов кооператива может исключить вас из организации и даже выселить из квартиры. 

Как формируется паевой взнос

Кроме первоначального, существуют ежемесячные паевые взносы. Это суммы, которые идут на погашение стоимости жилья. Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Стоимость квартиры делят на квадратные метры и устанавливают, сколько метров пайщик выкупил вначале, а сколько ему предстоит приобрести за 10 лет. В зависимости от роста цен меняется и стоимость метра, а также величина ежемесячного паевого взноса.Взносы нельзя пропустить, в каждой организации свои штрафы и условия по исключению из кооператива.

Паевые взносы — собственность пайщика, их можно продать, подарить и завещать. При выходе из кооперативы паевые взносы возвращаются, а вступительный и членские взносы нет. Пай не могут забрать за долги и в случае признания пайщика банкротом.

Плюсы жилищного кооператива 

Если вам не хочется переплачивать проценты банку или на получение ипотечного кредита пришел отказ, обратите внимание на ЖНК.

В числе плюсов эксперты называют:

  • Минимальный пакет документов, отсутствие проверок в бюро кредитных историй и сложных процедур рассмотрения кандидатов.
  • Нет фиксированного ежемесячного процента. Если стоимость жилья возрастет не сильно, это выгоднее, чем ипотека.  
  • Проживание и регистрация до полной выплаты долга.
  • Возвращение пая в случае досрочного выхода.
  • Более легкая процедура смены застройщика при банкротстве, чем по ДДУ. Участники кооператива могут достроить объект с новым подрядчиком. А при покупке квартиры по ДДУ придется требовать материальное возмещение или жилье в рамках процесса о несостоятельности застройщика. Процесс отнимает немало времени и сил.  
  • Право участвовать в строительстве и эксплуатации дома. Пайщики сами могут определять подрядчиков и поставщиков услуг.   

Минусы жилищного кооператива

Существуют и отрицательные стороны ЖНК, которые могут насторожить будущего покупателя квартиры и стать причиной отказа от такого варианта:

  • нет обязательной государственной регистрации права до полной выплаты пая;
  • нельзя привлечь кооператив к ответственности за нарушение сроков строительства или недостатки при сдаче жилья;
  • нет точной стоимости квартиры и остается риск постоянного повышения цены;
  • можно лишиться квартиры, если просрочить платежи;
  • членский и вступительные взносы пайщику не возвращаются.

Риски при покупке жилья через кооператив

Пайщики должны помнить о главных рисках, которые сопутствуют вступлению в жилищный кооператив:

  • стоимость жилья может увеличиться, как и сумма ежемесячного паевого взноса;
  • квартира может быть продана несколько раз, так как нет регистрации договора;
  • сроки строительства и сдачи могут переноситься.

Как оформить право собственности

Право собственности пайщика на квартиру оформляется после того, как вся сумма задолженности перед кооперативом выплачена. А за оформление документов будущий собственник платит дважды: первый раз при покупке квартиры кооперативом, второй — в момент перевода жилья на свое имя. При переходе права собственности юрист кооператива и пайщик подают в Росреестр все необходимые документы: уведомление о погашении долга, договор о приобретении квартиры кооперативом, квитанцию об оплате госпошлины.  

Покупка квартиры через жилищные кооперативы выгодна, если правильно выбрать кооператив и рассчитать сроки и возможность внесения всех обязательных платежей. Перед заключением договора важно проверить чистоту сделки и ее условия. 


Статьи по теме

Причина приостановки регистрации в Росреестре

После покупки недвижимости в Росреестре нужно зарегистрировать право собственности. Иногда ведомство может приостановить регистрацию. В статье расскажем, почему это происходит, как приостановка может повлиять на сделку и как исправить причины вынужденной паузы.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Продажа квартиры с материнским капиталом — нередкая ситуация на рынке недвижимости. Такая сделка существенно отличается от обычной: оформить ее сложнее. Как правильно продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, соблюсти все требования законодательства и обезопасить себя, рассказываем в статье.

Расскажем, как все работает, и подключим