Когда могут оспорить договор купли-продажи

Договор купли-продажи — основной документ, который заключают продавец и покупатель при реализации недвижимости. Однако участники сделки могут оспорить ее в суде — тогда имущество придется вернуть. Рассказываем, почему договор может оказаться недействительным и как этого избежать.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Основания оспаривания договора купли-продажи

В обычных условиях после заключения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости каждый получает свое: покупатель — недвижимость, продавец — деньги. Однако бывает так, что договор не влечет юридических последствий для сторон. Так происходит с недействительными сделками. Это значит, что договор заключен с недостатками: не в той форме или без согласия другого лица, которое необходимо в силу закона.

Недействительные сделки бывают двух видов (п.1 ст. 166 ГК РФ):

• Ничтожные. Такие сделки не порождаю юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
• Оспоримые. Чтобы такая сделка стала недействительной, ее нужно оспорить в суде. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия, как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору. Если недействительным признают ДКП недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — потраченную сумму.

Есть разные ситуации, когда могут оспорить договор купли-продажи. Рассмотрим некоторые основания ниже.

Стороны заключили сделку в неправильной форме

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Он должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.

Сделка нарушает закон

В Жилищном кодексе есть такое положение: собственнику нельзя заключать сделки, в результате которых у каждого владельца доли будет меньше шести квадратных метров площади жилья (п. 1.1. ст. 30 ЖК РФ). Есть несколько исключений, но по общему правилу такие сделки будут ничтожными, потому что они нарушают установленную законом норму.

Чтобы такого не произошло, Контур.Реестро поможет собрать информацию о недвижимости. Из отчетов сервиса вы узнаете площадь квартиры и сколько у нее собственников. Физические лица могут воспользоваться проверкой в Контур.Панораме.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.

Узнать больше

Сделка мнимая или притворная

Мнимую сделку стороны заключают лишь для вида. Формально все сделано правильно, но на самом деле стороны не хотят достичь тех правовых последствий, для которых сделка совершается.

Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын ИП-банкрота пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он  выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А32-22703/2016).

Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему, при этом стороны хотят прикрыть ею другой договор. Так бывает, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.

Одна из сторон сделки недееспособна

Человек, которого суд признал недееспособным, не всегда понимает последствия своих действий, чем могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.

Если человек формально дееспособен, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).

Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки с детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.

Сделка совершена без согласия другого лица

По закону на совершение некоторых сделок нужно получить согласие другого лица. Например, супругу, который покупает или продает квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде. 

Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 закона «О банкротстве»).

Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения

Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил. Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.

Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую цену квартиры.

Также в законе есть понятие «кабальной сделки». Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку в суде может одна из ее сторон, если ее права нарушаются. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом. Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Сделку дееспособного человека, который не понимал значения своих действий, может оспорить любой, чьи интересы она нарушила. Также в суд может обратиться его опекун, если позже человека признали недееспособным.

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по своей природе не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет. Срок начинает течь со дня, когда стороны начали исполнять ничтожный договор. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. Срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.

Что проверить перед покупкой квартиры

Вот несколько правил, которые помогут снизить риски оспаривания договора купли-продажи недвижимости:

• Заключайте ДКП в письменной форме. Если вы не оформите договор в бумажном или электронном виде, с юридической точки зрения его не существует. Без письменного документа Росреестр не зарегистрирует переход прав на недвижимость, в ЕГРН будет числиться прежний собственник. Он в любой момент может предъявить права квартиру или продать ее, тогда имущество придется отдать. 
• Запросите у продавца нотариально оформленное согласие супруга на сделку. Если собственник не в браке, нотариус оформит заявление об отсутствии брака. Так вы обезопасите себя от того, что сделку оспорит супруг, который не давал на нее согласия.
• Изучите паспорт продавца. Он позволит узнать возраст, чтобы не совершить сделку с несовершеннолетним. Паспорт пригодится и для того, чтобы сравнить данные продавца с собственником недвижимости, который указан в ЕГРН.
• Свяжитесь с собственником, если квартира продается по доверенности. Лучше всего пообщаться с ним по видеосвязи или встретиться лично. Так вы будете уверены, что он существует и способен понимать последствия своих действий.
• Проверьте продавца на банкротство. Собственник-банкрот не может свободно распоряжаться имуществом. Проверить продавца можно на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также изучите исполнительные производства собственника на сайте ФССП. Если долги продавца больше 500 тысяч рублей, он в любой момент может стать банкротом.

Чтобы купля-продажа недвижимости не обернулась судебными разбирательствами, внимательно проверяйте продавца и квартиру до заключения сделки. Это увеличит шансы сохранить квартиру за собой в будущем.

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее