Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Участие в закупках
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Рассказываем, как проверить категорию участка, что можно построить на землях сельхозназначения, что грозит за нарушение правил строительства и можно ли поменять вид разрешенного использования.
Вся земля в России поделена на категории. У каждой есть свое целевое назначение и специальный режим использования. В зависимости от целевого назначения есть семь категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ). В этой статье разберем правила, которые действуют на землях сельскохозяйственного назначения.
Земли сельхозназначения: что это такое, назначение
Такие земли используют для сельскохозяйственного производства: на них выращивают зерновые культуры, овощи, разводят птиц и животных, ведут научную и селекционную деятельность. Для этого на участках разрешается строить внутрихозяйственные дороги и коммуникации, размещать аквакультуры, защитные лесные насаждения, сооружения для производства и хранения сельхозпродукции, а в некоторых случаях даже возводить торговые объекты, жилые и садовые дома.
Чтобы узнать, для чего разрешено использовать конкретный земельный участок, нужно посмотреть на его вид разрешенного использования (ВРИ). Он указан в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также на Публичной кадастровой карте. Всего в разделе «сельскохозяйственное использование» есть 21 вид ВРИ (приказ Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412), в том числе:
- выращивание зерновых культур,
- овощеводство,
- садоводство,
- скотоводство,
- птицеводство,
- рыбоводство,
- сенокошение,
- выпас животных,
- пчеловодство,
- хранение и переработка с/х продукции,
- обеспечение сельхозпроизводства.
Узнать ВРИ и категорию земельного участка бесплатно поможет сервис Контур.Панорама. Укажите кадастровый номер или адрес объекта и сервис покажет актуальные сведения об участке на основе данных из ЕГРН.
А для более глубокой проверки недвижимости или участников сделки подойдет сервис Эксперт-проверка. Он собирает сведения из нескольких официальных источников в сводный отчет и предупреждает о потенциальных рисках сделки.
Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка
Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.
Чем сельхозугодья отличаются от остальных сельхозземель
Сельхозугодья — это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние виноградники и сады. Это ценные земли, которые государство охраняет более тщательно: их нельзя передавать садоводам, в том числе для строительства гаражей и жилых домов. Границы сельхозугодий устанавливают на федеральном уровне.
Чтобы проверить, относится ли земля к сельхозугодьям, сначала проверьте категорию земель и вид разрешенного использования участка. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, открыть Публичную кадастровую карту или использовать сервис Контур.Панорама.
После этого стоит уточнить информацию в Единой федеральной информационной системе о землях сельхозназначения (ЕФИС ЗСН) или направить официальный запрос в Министерство сельского хозяйства на портале ведомства. Если участок включен в границы угодий Минсельхоза или есть в государственном реестре земель сельхозназначения — его признают сельхоззеемлей, даже если это не указано в ЕГРН.
Можно ли строить жилой дом на земле сельхозназначения
Как мы сказали, именно от ВРИ участка зависит, чем можно на нем заниматься и какие объекты строить. Разберем правила строительства для разных ВРИ.
Строительство на землях для садоводства
На участках с видом разрешенного использования «садоводство» можно строить жилые и садовые дома, а также хозпостройки, например, гараж, сарай, теплицу или баню. При этом для жилых домов на таких участках есть несколько ограничений:
- не более трех этажей,
- не выше 20 метров,
- предназначен для бытовых нужд,
- нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости.
Другие жилые дома на садовых участках строить запрещено. Если на местности появится многоквартирный дом, таунхаус или дуплекс, его потребуют снести через суд.
Александр Агапов
Юрист
До 2019 года существовали ВРИ «дачное хозяйство» и «дачное строительство», потом их приравняли к садовым участкам. Если в документах встретите эти ВРИ, перед вами садовый участок, а значит, на нем можно построить дом.
Важно не перепутать земли для садоводства и земли для огородничества. На вторых разрешено возводить только бытовые и хозяйственные постройки. Например, сарай для хранения инвентаря. Построить капитальный жилой дом на них не получится.
Иногда ограничения могут внести и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Такой документ может запретить строительство жилья, несмотря на вид разрешенного использования земель. Как правило, ПЗЗ публикуют на официальном сайте местной администрации.
Строительство на землях для личных подсобных хозяйств (ЛПХ)
Как и садовые участки, земли для ЛПХ встречаются на землях населенных пунктов и сельхозназначения. Первые называю приусадебными земельными участками, вторые — полевыми. На приусадебных землях можно строить дом, а на полевых — нельзя. Поэтому владелец ЛПХ на земле категории с/х назначения может только выращивать сельхозпродукцию, а возвести дом — нет.
Строительство на земле КФК
Крестьянские фермерские хозяйства — это объединения родственников, которые вместе производят сельхозпродукцию на общем участке земли. С 1 марта 2023 года КФК могут строить жилые дома на земле сельхозназначении, на территории, которую используют для хоздеятельности. Причем возводить дома допускается даже на сельхозугодьях. Недвижимость должна соответствовать требованиям:
- только один дом,
- не более трех этажей,
- площадь не более 500 кв м,
- площадь застройки не более 0,25% от площади участка.
При этом собственник участка должен быть зарегистрирован в ЕГРИП как глава крестьянско-фермерского хозяйства. А построенный дом станет частью имущества КФХ: продать его отдельно от участка не получится.
Построить дом на участке КФХ получится не во всех регионах. Некоторые субъекты запретили возводить жилье фермерам на своей территории. Так, в Московской области ограничения установлены в 60 городах (закон Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ). На территории Ленинградской области строительство запрещено вообще (закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-оз). Аналогичные ограничения есть в Тверской, Белгородской, Костромской области, в Крыму и Татарстане.
Юрист
Можно ли прописаться в доме на сельхозучастке
Само расположение на участке сельхозназначения не может запретить прописку. Главное, чтобы ВРИ участка разрешал строительство, а сам дом был признан жилым и пригоден для круглогодичного проживания. Так, в нем должно быть электричество, отопление, водоснабжение и туалет. Проверить статус дома можно в сервисе Контур.Панорама.
Получите сведения о недвижимости из официальных источников
Закажите отчет о квартире, доме или земельном участке на основе сведений из ЕГРН
Если дом признан садовым, его статус можно изменить. Для этого нужно подтвердить, что в нем можно проживать постоянно. Сначала собственник должен получить заключение о техническом состоянии дома, а затем подать заявление в МФЦ или на портале Госуслуг. Такое заявление рассматривают органы местного самоуправления.
Использование участка не по назначению, виды ответственности
Если владелец использует землю сельхозназначения с нарушениями, ему грозит два вида наказания: штраф и изъятие участка. Рассмотрим каждый подробнее.
Административная ответственность
Собственника участка привлекут к административной ответственности, если он не использует землю для сельхозпроизводства больше трёх лет(ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ). Срок отсчитывают не от перехода прав собственности, а от момента, когда Россельхознадзор выявит нарушение. Штраф составит:
- От 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше трех тысяч рублей для физлиц.
- От 0,5 до 1,5% стоимости, но не меньше 50 тысяч рублей, для должного лица.
- От 2 до 10% стоимости, но не меньше 200 тысяч рублей для организации.
Если землю забрали у собственника, который не использовал ее по назначению, новый владелец должен начать на ней ведение сельхоздеятельности в течение года. Нарушение этого правила грозит административным наказанием по ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ. Размер штрафа:
- Для физлиц и ИП — от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости участка, но не меньше двух тысяч рублей.
- Для организаций — от 1 до 6% стоимости, но не меньше 100 тысяч рублей.
Также собственников сельхозземель могут наказать за нарушение ВРИ участка или целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Например, когда на участке появляется жилой дом, хотя земля для этого не предназначена. Если кадастровая оценка участка проведена, штраф составит:
- от 0,5 — 1% стоимости, но не меньше 10 тысяч для физлиц,
- от 1 до 1,5%, но не меньше 20 тысяч рублей для должностных лиц,
- от 1,5 до 2%, но не меньше 100 тысяч рублей для организаций.
Если кадастровая оценка не проводилась, размер штрафа для физлица — от 10 до 20 тысяч рублей, для должностных лиц — от 20 до 50 тысяч рублей, для юрлиц — от 100 до 200 тысяч рублей.
Изъятие участка
Есть четыре основания для изъятия земли сельхозназначения:
- собственник три года не использует участок по назначению,
- владелец использует участок, но при этом больше трех лет нарушает закон,
- собственник сильно ухудшил плодородие земли или причинил вред окружающей среде,
- владелец не начал заниматься в течение года участком, который у прошлого собственника изъяли из-за неиспользования.
Так, если владелец построил жилье не на садовом участке и не на территории КФХ, он может лишиться земли.
Изъятие участка — длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Сначала Россельхознадзор должен выявить нарушение, вынести предписание и попросить собственника участка его устранить. Если владелец не отреагирует на предписание в установленный срок, ведомство привлечет его к административной ответственности.
В течение десяти дней Россельхознадзор должен сообщить о нарушении органу исполнительной власти субъекта. В этот же срок ведомство предупреждает Росреестр, чтобы он не вносил изменения в ЕГРН по земельному участку, до окончания судебного разбирательства. В течение двух месяцев после \того орган исполнительной власти региона подает иск в суд об изъятии участка у собственника. В течение четырех месяцев участок продается на торгах. Если на торгах землю не выкупили, участок переходит в муниципальную или государственную собственность.
Возможность изменения ВРИ земель сельхозназначения
Если собственник хочет построить на земле дом, но вид разрешенного использования сделать этого не позволяет, он может попробовать изменить ВРИ. Для этого нужно подать специальное заявление в МФЦ и изменения зарегистрируют — подробнее про порядок мы писали здесь. Есть один нюанс: выбрать можно только те ВРИ, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если нужного среди списка ВРИ нет, поменять его не получится.
Более сложный способ добиться изменения назначения участка — перевести его в другую категорию. Для этого понадобится оформить пакет документов: ходатайство, паспорт, выписку из ЕГРН, заключение экологической экспертизы и подать его в орган исполнительной власти региона. В течение двух месяцев чиновники должны рассмотреть документы и по итогам принять решение — перевести землю в другую категорию или отказать.
Решение не в пользу заявителя принимается в том числе из-за того, что новое целевое назначение не соответствует генплану или ПЗЗ. Чтобы предотвратить отказ, необходимо заранее обратиться в местную администрацию с просьбой изменить ПЗЗ. Сложности могут возникнуть при смене категории на земли населенных пунктов — для этого нужно добиться от местных властей изменения границ города или поселка.
Проблематично перевести в другую категорию земельные участки сельхозугодий. Поскольку это ценная земля, изменение категории допускается только в исключительных случаях:
- при консервации земель,
- создании особо охраняемой природной территории,
- изменении границ населенного пункта,
- если земля стала непригодна для с/х деятельности,
- если необходимо обеспечить оборону и безопасность государства.
Построить индивидуальное жилье на сельхозтерритории можно только в двух случаях: на садовом участке и земле КФХ. Изменить ВРИ, а тем более категорию земли, получится не всегда. Если планируете строить на участке дом, до покупки проверьте эти параметры. Так вы будете точно знать, подходит земля для ваших целей или лучше выбрать другую.
