Можно ли строить дом на земле сельскохозяйственного назначения

Далеко не все участки на землях сельхозназначения подойдут для строительства жилья. Если дом появится на территории, не предназначенной для этого, собственника ждет штраф и даже изъятие земли. Как построить дом на сельхозучастке и не нарушить закон, в нашем материале.

В этой статье:

Земли сельхозназначения: что это такое, назначение
На каких землях можно строить жилые дома
Ответственность за использование учатка не по назначению
Возможность изменения статуса

Земли сельхозназначения: что это такое, назначение

Вся земля в России поделена на категории. У каждой есть свое целевое назначение и специальный режим использования. Например, к землям особо охраняемых территорий относятся заповедники. В них нельзя строить жилые дома, дороги и торговые центры, потому что их цель — сохранить природу. Зато все это разрешено на землях населенных пунктов — они нужны как раз для развития городов и сел, в которых живут люди. В зависимости от целевого назначения есть семь категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

лесного фонда;
населенных пунктов;
промышленности;
особо охраняемых территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.

Поговорим подробнее о землях сельскохозяйственного назначения. К этой категории относится территория за пределами населенных пунктов, которая предназначена для сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные земли неоднородны. Среди них отдельно выделяют сельхозугодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние виноградники и сады. Это ценные земли, которые государство охраняет более тщательно: их нельзя передавать садоводам, в том числе для строительства гаражей и жилых домов.

Сельхозземли используют для сельскохозяйственного производства: на них выращивают зерновые культуры, овощи, разводят птиц и животных, ведут научную и селекционную деятельность. Для этого на участках разрешается строить внутрихозяйственные дороги и коммуникации, размещать аквакультуры, защитные лесные насаждения, сооружения для производства и хранения сельхозпродукции, а в некоторых случаях даже возводить торговые объекты, жилые и садовые дома.

Категория земель определяет общее назначение участка. Но даже земли сельхозназначения можно использовать по-разному: одни разводят на участках коров, другие выращивают картошку. Чтобы узнать, для чего разрешено использовать конкретный земельный участок, нужно посмотреть на его вид разрешенного использования (ВРИ). Он указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Всего в разделе «сельскохозяйственное использование» есть 21 вид ВРИ (приказ Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412). Вот некоторые из них:

выращивание зерновых культур;
овощеводство;
садоводство;
скотоводство;
птицеводство;
рыбоводство;
сенокошение;
выпас животных;
пчеловодство;
хранение и переработка с/х продукции;
обеспечение сельхозпроизводства: размещение МТС, гаражей, ангаров, амбаров, водонапорных башен и других построек.

Сервис выгрузки данных об объектах недвижимости для агентств и частных риелторов

Подробнее

Узнать ВРИ и категорию земельного участка поможет отчет из Контур.Реестро. Изучите его до покупки участка, чтобы точно знать, как можно использовать землю в будущем. Физическим лицам подойдет проверка в Контур.Панораме.

От ВРИ участка зависит, чем можно на нем заниматься и что строить — у собственника есть обязанность соблюдать нормы. Например, в рамках ВРИ «скотоводство» разрешается:

разводить крупный рогатый скот, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей;
косить сено;
пасти животных;
производить корма для скота;
строить капитальные здания для содержания и разведения животных;
разводить племенных животных, использовать племенную продукцию.

В рамках этого ВРИ разрешается заниматься скотоводством на сельхозугодьях. Однако на участках с таким видом разрешенного использования нельзя разводить других животных, птиц, пчел и рыб. Если использовать землю не по ВРИ, владельца могут оштрафовать.

На каких землях можно строить жилые дома

До 1 марта 2022 года жилой дом на землях сельхозназначения можно было построить только на участках с видом разрешенного использования «садоводство». Этот ВРИ встречается как на землях населенных пунктов, так и на территории земель с/х назначения. На садовых участках разрешается отдыхать, выращивать сельхозкультуры для себя, размещать хозпостройки и гаражи, а такжа строить жилые и садовые дома. Отличие между ними в том, что в садовом доме можно жить только временно в теплый сезон. Жилой дом пригоден для проживания в любое время года.

Для домов на садовых участках есть несколько ограничений:

не более трех этажей;
не выше 20 метров;
предназначен для бытовых нужд;
нельзя разделить на самостоятельные объекты недвижимости.

Другие жилые дома на садовых участках строить запрещено. Если на местности появится многоквартирный дом, таунхаус или дуплекс, его потребуют снести через суд.

Еще одно условие — градостроительный регламент, который утвержден на территориальной зоне садового участка, предусматривает возможность строительства жилого дома. Если документ его не допускает, построить жилье на участке нельзя.

Важно! До 2019 года существовали ВРИ «дачное хозяйство» и «дачное строительство», потом их приравняли к садовым участкам. Если в документах встретите эти ВРИ, перед вами садовый участок, а значит, на нем можно построить дом.

На участках для личных подсобных хозяйств есть свои особенности строительства жилья. Как и садовые участки, они встречаются на землях населенных пунктов и сельхозназначения. Первые называю приусадебными земельными участками, вторые — полевыми. Отличаются они тем, что на приусадебных землях можно строить дом, а на полевых — нельзя. Поэтому владелец ЛПХ на земле категории с/х назначения может только выращивать сельхозпродукцию, а возвести дом — нет.

Начиная с 1 марта 2022 года появилась еще одна возможность построить жилой дом на земле сельхозназначения. Она подойдет крестьянским (фермерским) хозяйствам. КФХ представляет собой объединение родственников, которые вместе производят сельхозпродукцию на общем участке земли. КФХ разрешается построить жилье на территории, которую используют для хоздеятельности. При чем возводить дома допускается даже на сельхозугодьях. При этом недвижимость должна соответствовать требованиям:

только один дом;
не более трех этажей;
площадь не более пяти соток;
площадь застройки не более 0,25% от площади участка.

Если на участке построили дом, уменьшить его площадь в будущем не получится.

Важно! Построить дом на участке КФХ получится не во всех регионах. Некоторые субъекты запретили возводить жилье фермерам на своей территории. Так, в Московской области ограничения установлены в 60 городах (закон Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ). На территории Ленинградской области строительство запрещено вообще (закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-оз). Аналогичные ограничения есть в Тверской, Белгородской, Костромской области.

Ответственность за использование учатка не по назначению

Если владелец использует землю сельхозназначения с нарушениями, ему грозит два вида наказания: штраф и изъятие участка. Рассмотрим каждый подробнее.

Административная ответственность

Собственника с/х участка привлекут к административной ответственности, если он не использует землю для сельхозпроизводства три года (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ). Для физлица штраф составит от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше трех тысяч рублей, для должного лица — от 0,5 до 1,5% стоимости, но не меньше 50 тысяч рублей, для организаций — от 2 до 10% стоимости, но не меньше 200 тысяч рублей.

Если землю ранее уже забрали у собственника, который не использовал ее по назначению, новый владелец должен начать на ней ведение сельхоздеятельности в течение года. Нарушение этого правила грозит административным наказанием по ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа для физлиц и ИП — от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости участка, но не меньше двух тысяч рублей, для организаций — от 1 до 6% стоимости, но не меньше 100 тысяч рублей.

Также собственников сельхозземель могут наказать за нарушение ВРИ участка или целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Например, когда на участке появляется жилой дом, хотя земля для этого не предназначена. Если кадастровая оценка участка проведена, штраф для физлиц составит 0,5 — 1% стоимости, но не меньше 10 тысяч, для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не меньше 20 тысяч рублей, для организаций — от 1,5 до 2%, но не меньше 100 тысяч рублей. Если кадастровая оценка не проводилась, размер штрафа для физлица — от 10 до 20 тысяч рублей, для должностных лиц — от 20 до 50 тысяч рублей, для юрлиц — от 100 до 200 тысяч рублей.

Изъятие участка

Есть четыре основания для изъятия земли сельхозназначения:

собственник три года не использует участок по назначению;
владелец использует участок, но при этом больше трех лет нарушает закон;
собственник сильно ухудшил плодородие земли или причинил вред окружающей среде;
владелец не начал заниматься в течение года участком, который у прошлого собственника изъяли из-за неиспользования.

Так, если владелец построил жилье не на садовом участке и не на территории КФХ, он может лишиться земли.

Изъятие участка — длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Проходит он так:

Россельхознадзор выявляет нарушение, выносит предписание и просит собственника участка устранить его.
Если владелец не отреагировал на предписание в установленный в нем срок, ведомство привлекает его к административной ответственности.
В течение десяти дней Россельхознадзор сообщает о нарушении органу исполнительной власти субъекта. В этот же срок ведомство предупреждает Росреестр, чтобы он не вносил изменения в ЕГРН по земельному участку, пока суд не кончится
В течение двух месяцев орган исполнительной власти региона подает иск в суд об изъятии участка у собственника.
В течение четырех месяцев участок продается на торгах.
Если на торгах землю не выкупили, участок переходит в муниципальную или государственную собственность.

Возможность изменения статуса

Представьте: человек стал собственником сельхозучастка с ВРИ «пчеловодство». Новый владелец хочет построить на земле дом, но вид разрешенного использования сделать этого не позволяет. Как действовать в такой ситуации? Чтобы выйти из положения, собственник может выбрать ВРИ, который допускает строительство, например, «садоводство». Для этого нужно заполнить заявление, подать его в МФЦ и изменения зарегистрируют — подробнее про порядок мы писали здесь. Есть один нюанс: выбрать можно только те ВРИ, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если нужного среди списка ВРИ нет, поменять его не получится.

Более сложный способ добиться изменения назначения участка — перевести его в другую категорию. Для этого понадобится оформить пакет документов: ходатайство, паспорт, выписку из ЕГРН, заключение экологической экспертизы и подать его в орган исполнительной власти региона. Два месяца чиновники рассматривают документы и по итогам принимают акт — перевести землю в другую категорию или отказать.

Решение не в пользу заявителя принимается в том числе из-за того, что новое целевое назначение не соответствует генплану или ПЗЗ. Чтобы предотвратить отказ, необходимо заранее обратиться в местную администрацию с просьбой изменить ПЗЗ. Сложности могут возникнуть при смене категории на земли населенных пунктов — для этого нужно добиться от местных властей изменения границ города или поселка.

Проблематично перевести в другую категорию земельные участки сельхозугодий. Поскольку это ценная земля, изменение категории допускается только в исключительных случаях:

консервация земель;
создание особо охраняемой природной территории;
изменение границ населенного пункта;
земля стала непригодна для с/х деятельности;
обеспечение обороны и безопасности государства.

Построить индивидуальное жилье на сельхозтерритории можно только в двух случаях: на садовом участке и земле КФХ. Изменить ВРИ, а тем более категорию земли, получится не всегда. Если планируете строить на участке дом, до покупки проверьте эти параметры. Так вы будете точно знать, подходит земля для ваших целей или лучше выбрать другую.