5 ошибок риелтора, которые приводят к расторжению сделки

У риелтора ответственная задача: не только подобрать объект или найти покупателя, но и защитить клиента от проблем после заключения сделки. В статье разберем самые частые ошибки, которые могут привести к тому, что покупатель останется без жилья. А, возможно, и без денег.

При подготовке к сделке риелтору нужно пройти множество этапов, и на каждом из них можно допустить ошибку. Какие-то ошибки ни на что существенно не повлияют, какие-то — могут испортить настроение клиенту. Но бывает, что спешка или недостаточная экспертность приводят к тому, что сделку аннулируют. Разбираем пять ошибок, которые могут случиться с каждым. 

Ошибка №1. Не изучить задолженности собственника

Крупная задолженность — выше 1 млн ₽ — первый шаг на пути к банкротству. Но, даже если банкротство произойдет после сделки с недвижимостью, покупатель все равно рискует остаться без жилья. Дело в том, что все сделки банкрота за последние три года тщательно изучают. Если финансовый управляющий заподозрит, что сделка ущемила права кредиторов, ее могут аннулировать.

Отказываться от сделки с должником не обязательно. Но в этом случае нужно тщательно подготовить договор купли-продажи. Так, стоимость объекта должна соответствовать рыночной: никаких необоснованных скидок или занижения цены по договору. Еще одно правило — покупатель не должен быть родственником продавца. Такая сделка будет выглядеть подозрительно.

Если риелтор не уверен в своих знаниях, в сложных случаях можно обратиться к юристу. Он поможет предусмотреть все необходимые условия в договоре.

Ошибка №2. Не перепроверить юридическую чистоту перед сделкой

Накануне подписания договора риелтор должен заново проверить все документы, справки и доверенности. А при необходимости заказать новые — чтобы получить актуальные данные. Это касается, например, выписки из ЕГРН. Уже на следующий день после ее получения сведения в документе могут измениться: появится обременение или сменится собственник. Поэтому важно заказать свежую выписку за день до сделки.

Также важно проверить, действует ли доверенность. Собственник может в любой момент отозвать документ, и никого об этом не предупредить. Единственный способ убедиться, что документ все еще имеет силу — проверить его в Нотариальном реестре.

Актуализируйте сведения о недвижимости и участниках сделки автоматически. Сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости собирает информацию из официальных источников, в том числе ЕГРН, ФССП, ГИС ЖКХ и Нотариальной палаты.

Ошибка № 3. Не убедиться, что квартира куплена в браке

Все имущество, которое было куплено во время брака считается совместно нажитым. И, даже если в выписке из ЕГРН указан только один собственник, его супруг или супруга тоже имеет право на объект. Если продать недвижимость без согласия супруга, сделку могут признать недействительной. 

При этом Росреестр не будет проверять согласие при регистрации перехода прав собственности. И, если продавец забыл приложить согласие или утаил, что был в браке, сделку все равно оформят. Но, если через несколько лет обманутый муж и жена узнают о продаже, они могут оспорить ее в суде. И суд, скорее всего, встанет на их сторону.

Отсутствие штампа в паспорте — не гарантия, что собственник не состоял в браке. Лучше запросить у него справку из ЗАГСа — такой документ можно заказать в МФЦ или на портале Госуслуг.

Ошибка №4. Пренебречь преимущественным правом покупки

Нельзя просто взять, и продать долю в недвижимости или комнату в коммуналке. Другие собственники имущества имеют приоритетное право покупки. Это значит, что собственник сначала должен оповестить их о продаже и получить отказ. И только после этого публиковать объявление.

А если в процессе поиска покупателей цена снизится, отказ от покупки нужно получить заново. Даже если стоимость изменится на несколько тысяч рублей — формально это повод оспорить сделку.

Ошибка №5. Не получить согласие опеки

Согласие на сделку от органов опеки получают, если один из собственников младше 18 лет. Ведомство должно проверить, что родители или опекуны не нарушают права ребенка. Например, что в новом жилье, в котором его пропишут, будут лучше условия. 

Получение согласия — долгий процесс, который может занять до двух недель. Он становится сложнее, если происходит встречная сделка, и пока родители не продадут старую квартиру, они не могут купить новую. 

Из-за таких сложностей некоторые решают пренебречь получением согласия. Оформить сделку без этого документа получится: сотрудник Росреестра не будет проверять его наличие. Но, если опека узнает о сделке, она может обратиться в суд и аннулировать ее.

При покупке недвижимости рискует и покупатель, и продавец. Задача риелтора — найти потенциальные риски и минимизировать их, а иногда — отговорить клиента от сделки. Ведь если договор аннулируют, недвижимость вернется продавцу. А покупатель может остаться не только без жилья, но и без денег.