Что нужно сделать риелтору перед выходом на сделку

И продавца, и покупателя устраивают условия, аванс внесен, а предварительный договор подписан. В статье разберем, как риелтору подготовиться к сделке с недвижимостью.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Проверьте юридическую чистоту сделки

Первую проверку нужно провести еще до подписания предварительного договора. Только так можно понять риски и оценить, насколько выгодно и безопасно покупать недвижимость у собственника. В этом случае достаточно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые есть на руках у продавца. Если какие-то документы утеряны, нужно получить дубликаты. 

На этапе выхода на сделку проверку проводят повторно. В этот раз более тщательно: собирают данные из открытых источников, просят собственника подготовить необходимые справки, еще раз изучают документы-основания. В сложных случаях риелтор может обратиться за помощью к юристу.

Если выход на сделку задержится дольше, чем на неделю, проверку нужно сделать снова: накануне подписания договора. Возможно, за это время что-то изменилось. Например, на недвижимость наложили обременение, или собственник начал процедуру банкротства.

Также риелтор может запросить у собственника дополнительные документы, например:

• Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, чтобы долг по капремонту не перешел на нового собственника.
• Технический паспорт, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок.
• Справку об остатке материнского капитала, чтобы проверить, действительно ли на покупку жилья не тратился маткапитал.

Подберите ипотечную программу — если нужно

Если у покупателя не хватает средств на покупку жилья, он может получить ипотеку. Для риелтора подбор ипотеки не только один из этапов сопровождения сделки, но и способ получить дополнительный заработок. Дело в том, что банки готовы платить за приведенных клиентов. Обычно сумма вознаграждения — до 0,5-1% от размера кредита. Крупные агентства договариваются с банками напрямую, а небольшие организации и частные риелторы могут использовать сервисы для выплаты вознаграждений.

У каждого банка есть требования к недвижимости, которая покупается на кредитные средства. Поэтому при подборе варианта для покупки убедитесь, что объект соответствует этим требованиям. Как правило, легче всего согласовать покупку жилья у застройщика, который уже проверен банком. А также квартиры на вторичном рынке в домах типовых проектов.

Чтобы понять, соответствует ли стоимость объекта сумме кредита, банк требует провести оценку рыночной стоимости. Как правило, эту оценку делают независимые оценочные компании, которые прошли аккредитацию в банке.

Еще один этап ипотечной сделки — страхование рисков. Обычно заемщик должен застраховать:

• свою жизнь и здоровье;
• объект или его конструктивные элементы;
• право собственности — такое страхование еще называют титульным.

Список организаций, в которых можно провести страхование и оценку, можно запросить у банка. Риелтор может только порекомендовать клиенту определенную компанию из списка. Подробнее о том, почему необходимо проверять ипотечные сделки рассказываем на вебинаре.

Подготовьте необходимые документы

О том, какие документы нужны для проверки юридической чистоты сделки, мы написали в первом блоке статьи. Здесь разберем, что нужно для оформления сделки в Росреестре и защиты покупателя.

В стандартный пакет документов, которые нужны при любой сделке, входят:

Паспорта участников сделки. Заранее проверьте срок действия документа. Так, граждане обязаны менять паспорт в 20 и 45 лет. Если день рождения через несколько дней — нужно получить новый документ.

Документ-основание, например, договор купли-продажи, долевого участия, дарения или переуступки. Этот документ будет у вас на руках только после сделки, когда участники его подпишут.

В некоторых случаях понадобятся дополнительные документы:

Если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно получить разрешение опеки. Ведомство должно убедиться, что родители или опекуны не нарушают права ребенка и в новом месте жительства условия будут лучше, чем сейчас. Обычно, процесс одобрения сделки длится в течение двух недель, поэтому его нужно инициировать как можно раньше.

Если недвижимость покупалась в браке, оно считается совместным, даже если в собственником указан только один из супругов. Поэтому перед сделкой стоит получить согласие на продажу у второго супруга. Если этого не сделать, Росреестр зарегистрирует переход права собственности, однако через несколько месяцев или даже лет супруг может потребовать аннулировать сделку. И, скорее всего, суд встанет на его сторону. 

Если вместо собственника документы подписывает его представитель, понадобится нотариальная доверенность. 

Если собственник — пожилой или выглядит подозрительно, запросите справку из нарко- и психдиспансера. Она поможет доказать, что на момент заключения договора владелец не находился на учете в этих заведениях и отдавал отчет своим действиям.

Если недвижимость была куплена в ипотеку, понадобится справка о погашении кредита или согласие от банка, если объект еще в обременении.

Составьте договор купли-продажи

Обычно, у агентства есть готовый шаблон документа, в котором нужно только указать персональные данные участников сделки. В сложных случаях лучше заказать подготовку договора юристу. Он сможет предусмотреть все необходимые условия в зависимости от ситуации. Отправьте текст договора клиенту заранее, чтобы у него было время внимательно его прочитать.

Решите, как будут проходить расчеты

Существует несколько способов провести расчеты по сделке. Передать наличные или перевести деньги на банковский счет — самый простой, но при этом самый незащищенный из них.

Безопасные способы расчета — аккредитив и банковская ячейка. При их использовании продавец получит средства только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности. А если что-то пойдет не так, их вернут покупателю. 

Чтобы провести безопасный расчет, не обязательно ехать в банк после сделки. Все можно сделать не выходя из офиса, в Сервисе безопасных расчетов от Контур.Недвижимости. Расчеты проходят через один из выбранных банков: ВТБ, Сбербанк или Точку. 

Назначьте дату сделки

Когда на руках у участников сделки будут все необходимые документы, можно назначить дату и время проведения сделки. Зачастую они зависят не только от желания клиента, так:

• Если покупатель берет ипотеку, нужно подстроиться под график работы банка. 
• Если вы планируете оформлять сделку в бумажном виде, дата сделки будет зависеть от работы МФЦ.

После проведения всех этапов, останется только ждать. Накануне сделки риелтор может еще раз перепроверить документы и текст договора, а также напомнить клиенту, что нужно взять с собой.

Проводите сделки не выходя из офиса. Электронная регистрация и безопасные расчеты в одном окне, без визитов в банки и МФЦ.

Узнать больше