Как согласовать перепланировку в 2025 году: пошаговая инструкция

С 1 апреля оформлять перепланировки в многоквартирных домах придется по новым правилам. Расскажем, как будет работать Жилищный кодекс и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перепланировка и переустройство: отличия

В законе понятие «перепланировка» раньше было не полным. Считалось, что объединение помещений, например, комнат в одной квартире или нескольких квартир — это реконструкция. С 1 апреля, после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс, значение перепланировки стало шире.

Теперь к ней относится:

• изменение границ или площади недвижимости,
• создание новых помещений: комнат, кладовых, гардеробных и др.
• изменение внутренней планировки без изменений площади.

Существует еще один термин — переустройство. Его проводят при замене или полной ликвидации инженерных коммуникаций и санитарно-технического оборудования: ванных, душевых кабин, раковин, унитазов. Согласовывать переустройство нужно так же, как и перепланировку.

Отличие между перепланировкой и переустройством в характере изменений.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Что не считается перепланировкой и переустройством

Некоторые работы в квартире можно проводить без согласования. В их числе:

• установка кондиционеров,
• установка стекол в лоджии,
• покраска стен, потолка или пола и другой косметический ремонт,
• установка окон и дверей без изменения проемов,
• установка встраиваемой бытовой техники,
• замена сантехники без перемещения по жилому помещению.

Эти действия не меняют начального поэтажного плана от бюро технической инвентаризации (БТИ). А, значит, не являются перепланировкой или переустройством.

Чтобы получить план квартиры можно обратиться в БТИ, но лучше сначала заказать выписку из ЕГРН.

Новый закон о перепланировке: что изменится с 1 апреля 2025 года

1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 608-ФЗ, он вносит поправки в существующие правила согласования перепланировки.

Как согласовать будущую перепланировку квартиры: инструкция

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки

Это может сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель. Главное — чтобы они состояли в саморегулируемой организации (СРО). Важно проверить членство и саму СРО. Для этого зайдите в официальный реестр СРО и проверьте, действует ли организация. Если все будет в порядке, можно заказывать проект.

Специалисты исследуют особенности помещения и готовят два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда к проекту могут добавить дополнительный раздел — о переустройстве. Он нужен, если при ремонте будут переносится или заменяться инженерные сети, электропроводка, трубы газо-, тепло- и водоснабжения.

Шаг 2. Соберите документы

Чтобы согласовать перепланировку, нужно подготовить:

• паспорт,
• заявление на перепланировку,
• выписка из ЕГРН,
• технический план,
• проект перепланировки.

Иногда у вас могут запросить дополнительные документы:

• Письменное согласие от каждого совершеннолетнего члена семьи, прописанного в квартире, где будет проводиться перепланировка.
• Протокол с общедомового собрания жильцов. Если во время изменений затрагивается общедомовое имущество.
• Особое разрешение на перепланировку от органа по охране исторических памятников и памятников архитектуры. Если ваше жилье — объект культурного наследия.

Шаг 3. Согласуйте перепланировку

Теперь можно обращаться в органы местного самоуправления. В каждом регионе за согласование отвечают разные ведомства. Подать заявление через МФЦ, или обратиться и в районную администрацию.

Затем по вашему запросу соберется специальная комиссия. В течение 45 дней она рассмотрит заявление и вынесет решение. Если вы получили отказ, но не согласны с ним, его можно оспорить в суде. На это собственнику дается три месяца с момента, когда он узнал о решении.

Если комиссия одобрила все изменения, она выдаст разрешение о согласовании переустройства или перепланировки. С этого момента можно начинать работы.

Шаг 4. Проведите ремонтные работы

Согласование перепланировки имеет срок годности — обычно не больше одного года. За это время нужно завершить все строительные работы. Если вы не укладываетесь в срок, согласование можно продлить. Для этого необходимо подать письменное уведомление в жилинспекцию.

Срок можно продлить не больше, чем на один месяц, но количество обращений не ограничено. Так, если ремонт задерживается на полгода, можно ежемесячно отправлять уведомления в инспекцию.

Шаг 5. Согласуйте ремонтные работы

После завершения ремонта нужно снова обратиться в орган, где вы получали разрешение на перепланировку. К вам отправят специальную комиссию, которая проверит изменения на соответствие проекту. Если замечаний не будет, вам выдадут акт приемочной комиссии. Этот документ подтвердит законность перепланировки.

Раньше на этом этапе можно было остановиться. Но с 1 апреля 2024 года собственникам нужно совершить еще один шаг.

Шаг 6. Внесите изменения в ЕГРН

Запросите новый технический план у кадастрового инженера. Затем с техпланом нужно прийти в МФЦ и написать заявление на внесение изменений в границах или площади жилого объекта. Это заявление передадут в Росреестр, где внесут поправки в ЕГРН в течение пяти дней.

В результате вам выдадут выписку из Росреестра с обновленными сведениями о квартире.

Проводите регистрацию сделок в Контур.Недвижимости

ЭП можно выпустить онлайн в течение 10 минут или использовать Госключ

Узнать подробнее

Какая перепланировка запрещена?

Общего списка, какие работы запрещено проводить при перепланировке не существует. В каждом регионе местные власти могут устанавливать свои правила, но в целом они схожи. Точно не разрешат сделать:

• водяные теплые полы, подключенные к системе общедомового отопления,
• батареи на лоджии или балконе,
• объединение лоджии или балкона с комнатами без остекления,
• объединение кухни и гостинной, если у вас стоит газовая плита,
• разрушение несущих стен и перегородок.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Процесс может длиться чуть больше полугода. Если этого не сделать, при продаже квартиры Росреестр признает вашу сделку недействительной. Собственника может ожидать штраф и требование вернуть жилью первоначальный вид.

Проверить недвижимость перед покупкой помогут сервисы Контур.Недвижимости. Что делать в такой ситуации?

Шаг 1. Заказать в БТИ или у кадастрового инженера новый технический план квартиры.

Специалист осмотрит перепланированную жилплощадь и внесет изменения в технический план.

Шаг 2. Заказать техническое заключение у специализированных ИП или СРО

Документ подтвердит, что ваша перепланировка соответствует нормам СанПиН и не несет угрозы для жизни проживающих.

Шаг 3. Собрать необходимые документы и обратиться в орган местного самоуправления

Вам понадобятся:

• паспорт,
• заявление о перепланировке,
• выписка из ЕГРН,
• технический план,
• техническое заключение.

Шаг 4. Дождаться решения администрации

В течение 45 дней ваше заявление и пакет документов рассмотрят. Если у комиссии не будет вопросов к перепланировке или переустройству, собственник получит акт о согласовании перепланировки. И на его основании собственник направляет документы в Росреестр. Ведомство обязано внести необходимые изменения в течение пяти рабочих дней.

Штрафы за перепланировку

Самовольная перепланировка или переустройство влекут за собой штрафные санкции. Закон обязывает физическое лицо платить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Для юридических лиц сумма уже внушительнее — 40 000-50 000 рублей.

После уплаты штрафа перед собственником возникает два варианта. Первый — узаконить перепланировку через суд или администрацию. Второй — вернуть квартире исходное состояние. Если ни одно из этих требований не выполнено, жилье будет продано с публичных торгов.