Что такое сервитут и особенности оформления такого договора

Иногда пользоваться чужим имуществом может не только собственник, но и другие люди — причем на законных основаниях. Рассказываем, что такое сервитут, и как он работает.

Александр Агапов Ведущий эксперт по вопросам законодательства в сфере недвижимости

Что такое сервитут

Сервитут — один из видов обременения. Это юридически зафиксированное право пользоваться чужой собственностью — с ограничениями, но законно. Объектами может быть недвижимость, земля, водное или воздушное пространство. Сервитут оформляют, когда нужно использовать собственность, не нарушая прав владельца. Например, провести систему водоснабжения, линию электропередачи, проложить дорогу к нужной локации или поставить знак.

Если человеку или компании нужен доступ к объекту, они могут заключить соглашение с собственником. В нем фиксируют условия использования собственности: обязанности сторон, сроки, размер платы и прочее. Обременение земельного участка сервитутом не запрещает владельцу распоряжаться собственностью на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать и т.п. Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными, частными и публичными.

Основные нормативы, которые регулируют сервитут в России:

• Гражданский кодекс РФ — содержит общие положения о праве собственности и других вещных правах, включая сервитут.
• Земельный кодекс РФ — регулирует отношения, связанные с использованием земельных участков, включая установление и оформление сервитута.
• Федеральный закон О государственной регистрации недвижимости — определяет порядок регистрации прав на земельные участки, включая сервитут.
• Природоресурсное законодательство — законы и нормативы, регулирующие общественные отношения в сфере использования и охраны природных ресурсов.

Частный и публичный сервитут: отличия

В законе нет понятия «частный сервитут» — только сервитут и публичный сервитут. Слово «частный» обычно добавляют, чтобы было понимать, о каком виде договора идет речь.

Частный сервитут устанавливается между одним или несколькими лицами. Например, если кому-то нужно провести водопровод к дому, и сделать это можно только через участок соседа. Устанавливать плату за это или нет — решает собственник.

Публичный сервитут оформляется с органами власти на основании закона и отказаться от него нельзя. Его устанавливают, когда доступ к земельному участку необходим в интересах общества — местного населения или государства. В этом случае сервитут будет оформлен в любом случае — добровольно или по решению суда. В случае публичного сервитута размер компенсации определяет государство. Платным или бесплатным будет использование тоже решают органы власти.

Отличия сервитута и публичного сервитута

Как оформить и зарегистрировать договор сервитута

Все сервитуты в РФ нужно регистрировать в Росреестре, иначе право ограниченного пользования не считается установленным. При регистрации ведомство ставит отметку об обременении в Единый государственный реестр недвижимости(ЕГРН).

Не требуется регистрировать в ЕГРН только публичные сервитуты. В течение пяти рабочих дней после их установления ответственный за решение орган власти направляет копию документа в орган регистрации прав.

Шаг 1. Заключить соглашение сторон

Стороны письменно фиксируют условия договора — самостоятельно или с нотариусом. Документ должен содержать следующие условия:

• описание земельного участка;
• данные сторон;
• вид сервитута;
• срок действия;
• размер платы, если она предусмотрена;
• порядок возмещения убытков, связанных с установлением сервитута.

Шаг 2. Зарегистрировать сделку в Росреестре

Для регистрации сервитута в ЕГРН надо подать документы в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или специальные сервисы. Заявление может подать собственник или лицо, приобретающее право ограниченного владения.

Документы, чтобы оформить сервитут на землю:

• заявление о регистрации сервитута;
• соглашение сторон о праве ограниченного пользования;
• паспорта для физлиц или правоустанавливающие документы для юрлиц;
• свидетельство о госрегистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
• межевой план участка.

Если подать заявление лично не получается, можно направить вместо себя доверенное лицо. Тогда к заявлению нужно приложить нотариально заверенную доверенность.

Шаг 3. Оплатить госпошлину

За регистрацию прав нужно заплатить госпошлину. Ее размер устанавливает государство: для физических лиц — 1 500 ₽, а для юридических — 6 000 ₽. Сумма пошлины делится между всеми участниками соглашения. 

Квитанцию об оплате можно не прилагать — информация о платеже будет в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Шаг 4. Получить подтверждение о регистрации сервитута

После приема документов специалисты проверят законность сделки и данные — документы сторон, план и адрес земельного участка, соглашение и оплату госпошлины. Если все заполнено верно, информацию о сервитуте внесут в сведения ЕГРН об объекте сделки. Из-за ошибок регистрацию могут приостановить или даже отказать в ней. Отдельным документом свидетельство о регистрации сервитута не выдается — его заменяет выписка из ЕГРН.

Сколько дней займет проверка и регистрация сервитута устанавливает Федеральный закон № 218-ФЗ. Если подавать документы в электронном виде — до семи рабочих дней, если в МФЦ — до девяти рабочих дней.

Как заключить соглашение о сервитуте через суд

Иногда стороны не могут достичь соглашения. Например, соседи продолжают ходить напрямую через участок, но не хотят за это платить. Тогда собственник вправе обратиться в суд с иском об установлении сервитута.

Чтобы установить сервитут в судебном порядке, нужно оплатить госпошлину и подготовить пакет документов:

• исковое заявление;
• выписку из ЕГРН;
• доказательства того, что сервитут необходим: оценка эксперта, план участка, кадастровые данные и т.п.

В решении суда будут прописаны условия, на которых устанавливается сервитут: сведения о земельном участке, права участников, условия оплаты и срок действия. Заключать соглашения сторон после этого не нужно. Достаточно подать заявление в Росреестр и приложить к нему решение суда.

Стоимость и порядок внесения платы за сервитут

Оплата за сервитут и порядок внесения платежей устанавливаются по взаимному соглашению сторон, законом или по решению суда. Собственник сам выбирает, как получать деньги. Платежи могут быть периодическими — раз в месяц, квартал или год. Можно получить всю сумму одним платежом или взимать плату за каждый проход или проезд по территории, как при проезде на платных дорогах.

Сумма зависит от расположения и площади земельного участка, продолжительности договора и того, как именно будет использоваться собственность.

Срок действия сервитута

Сколько по времени действует сервитут прописывается в договоре. Срок устанавливается по взаимному согласию сторон или законом — ст. 19 43-ФЗ ГК РФ и ст. 39.45 ЗК РФ. Если участники не прописали сроки в договоре, сервитут считается бессрочным.

Сервитут привязан к объекту, а не к собственникам. Участок можно продать, подарить или сдать в аренду — в любом случае обременение продолжит действовать.

Когда срок договора закончится, посторонние не смогут пользоваться собственностью. Изменить или полностью прекратить действие сервитута можно в судебном порядке.

Сервитут — важный инструмент регулирования прав на земельные участки. Правильное оформление договора позволяет безопасно и законно пользоваться чужой территории — без споров и недоразумений.

Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе тонкостей работы с недвижимостью.