Согласие супруга в сделках купли-продажи недвижимости

Согласие мужа или жены на продажу квартиры недостаточно получить на словах. И даже расписка не будет нести юридической силы. Рассказываем, как правильно оформить согласие супруга на сделку, и когда оно понадобится.

Все нажитое в браке имущество считается общим: от бытовой техники и посуды до автомобилей, квартир, и денег на вкладах. Чтобы продать такое имущество, оба супруга должны быть не против.

По умолчанию принято, что муж согласен на все сделки, которые проводит жена, и наоборот. Но это негласное правило не работает в сделках, которые подлежат государственной регистрации, в том числе и в сделках с недвижимостью. Чтобы продать квартиру, учасок, дом или коммерческую недвижимость, нужно получить письменное согласие, заверенное нотариусом.

Кажется, что все понятно: хочешь продать, обменять или сдать объект в аренду — получи согласие супруга. Но не все так просто. Разберем по порядку: в каких случаях имущество считается совместным, а когда — нет. Что происходит с совместной собственностью после развода. А, главное — что случится, если провести сделку втайне от мужа или жены.

Когда нужно согласие супруга на сделки с недвижимостью

Понять, нужно ли получить согласие мужа или жены может быть сложно. Самая очевидная ситуация, при которой документ необходим — жилье куплено супругами во время брака. Такое имущество считается совместной собственностью, даже если оформлена на кого-то одного (ст. 34 СК РФ). Даже после развода такое имущество продолжает быть совместным. Если, конечно, супруги официально его не разделили.

Иногда согласие нужно, даже если квартира принадлежала одному из супругов до брака. Это может произойти, если после свадьбы в жилье вложили средства, которые повысили его стоимость. Например, сделали капитальный ремонт. Тогда такая недвижимость также считается совместным имуществом по ст. 37 СК РФ.

Когда не требуется согласие супруга

Чтобы распоряжаться личной собственностью, получать согласие супруга не нужно. Квартира, дом или участок могут принадлежать только мужу или только в жене только в определенных случаях — все они указаны в ст. 36 Семейного кодекса РФ. Так, недвижимость считается личной, если:

• Один из супругов купил ее до брака. При этом важна дата заключения договора, а не дата регистрации перехода прав собственности в Росреестре. Так, сделку могли провести до свадьбы, а официально оформить уже после. Верховный суд считает, что основания приобретения объекта — это договор и акт приемки. Если они подписаны до брака, то и недвижимость считается личной.
• Один из супругов получил недвижимость безвозмездно, например, в наследство, в дар или после приватизации.
• Муж или жена купили объект на личные средства, которые принадлежали им до брака. Также деньги могут считаться личными, если они получены после продажи добрачного имущества. Важно помнить, что при судебных разбирательствах это нужно будет доказать. Например, предоставить выписки с расчетных счетов.
• Супруги заключили брачный договор и заранее оговорили, какое имущество принадлежит каждому из них.

Еще одна ситуация, при которой согласие не нужно — если один из супругов оформил доверенность на второго на оформление договора купли-продажи.

Согласие при приобретении в ипотеку

Многие банки при оформлении ипотеки запрашивают согласие супруга на получение кредита. Это необходимо, потому что оба супруга становятся залогодателями по кредитному договору. Даже если они разведутся до погашения долга, они оба продолжат нести ответственность за выплаты. Это правило действует и на нецелевые кредиты под залог недвижимости.

Без согласия от супруга банк, скорее всего, откажет в оформлении ипотеки. Если банк все же утвердит кредит и заемщик приобретет квартиру, второй супруг имеет право обратиться в суд и оспорить условия сделки. Сделку могут признать недействительной, и суд выделит истцу его долю в квартире.

Оформить ипотеку без согласия супруга можно только при наличии брачного договора. В документе должно быть прописано, как поступают супруги с недвижимостью, которую покупают в кредит.

Последствия для сделки при отсутствии согласия супруга

Дело в том, что согласие — обязательный документ для проведения сделки, но никто не проверяет его наличие. Если забыть паспорт, Росреестр не примет заявление на регистрацию перехода права собственности. А отсутствие согласия никак не повлияет на регистрацию. Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указан только один правообладатель, регистратор не будет смотреть, состоит ли продавец в браке. Он не будет вдаваться в детали и разбирать, считается ли квартира совместной собственностью.

Однако, даже если сделка пройдет гладко, покупатель может столкнуться с проблемами через несколько месяцев или даже лет после заключения договора. По закону, если у супруга не взяли согласие, он имеет право в течение года оспорить сделку. При этом срок рассчитывается с момента, когда обманутый супруг узнал о продаже или покупке жилья, а не от даты сделки.

Обычно в таких разбирательствах сделку признают недействительной, и недвижимость возвращают в собственность супругов. Продавца обязывают вернуть покупателю стоимость объекта по договору.

Как оформить согласие супруга или супруги

Как мы уже говорили выше, недостаточно получить устное согласие или даже расписку. Согласие — это один из документов, которые обязательно заверяют у нотариуса.

Найти нотариуса можно в интернете или на сайте Нотариальной палаты. Чтобы оформить согласие, нужно подготовить несколько документов:

• паспорта супругов;
• свидетельство о браке или о расторжении брака;
• выписку из ЕГРН;
• брачный договор, если есть.

Нотариус составит документ, в котором укажет сведения о стороне, которая дает согласие. Также он укажет тип сделки, которую можно проводить, например, продажу или приобретение жилья. По умолчанию у согласия нет срока действия, но его можно установить.

Супруг может согласиться на определенную сделку — так делают, если покупатель уже найден, и с ним обговорили все условия. А может дать разрешение на любую продажу — кому угодно, за любую цену и в любое время. Но, если супруг пренебрежет доверием и продаст объект по заниженной цене, сделку можно оспорить. Считается, что когда один из владельцев совместного имущества дает согласие, он расчитывает на разумную компенсацию. И, если он эту компенсацию не получает, то условия получения согласия не выполнены.

Стоимость нотариального оформления согласия состоит из двух частей:

• Госпошлины. Она составляет 500 ₽ и не зависит от региона и стоимости сделки.
• Услуг нотариуса, например, консультации, подготовки и распечатки документов. Максимальную стоимость услуг для каждого региона устанавливает Федеральная нотариальная палата. Посмотреть их можно здесь. Так, в зависимости от места проведения сделки, придется заплатить от 1200 ₽ до 2300 ₽.

Согласие супруга — важный документ, составлением которого многие пренебрегают. Однако он защищает и продавца, и покупателя недвижимости от судебных разбирательств после сделки. Да, за документ придется заплатить, но это небольшая цена за спокойствие. Особенно в сравнении со стоимостью недвижимости, которую можно потерять.