Ипотека на коммерческую недвижимость: условия и требования банков

С помощью такой ипотеки можно приобрести офисные, торговые или складские помещения. В статье рассказываем об аспектах коммерческой ипотеки: что это такое и какие есть требования к заемщикам и объектам недвижимости.

Дарья Кривощекова Эксперт по кредитованию в сфере недвижимости

Что такое коммерческая ипотека

Это кредит для приобретения нежилого помещения для бизнеса, например, офисов, складов, ангаров, торговых площадей и других коммерческих объектов. Обычно коммерческую ипотеку оформляют индивидуальные предприниматели (ИП), ООО и другие юридические лица. 

До выплаты займа недвижимость будет в залоге у банка. Его правила регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а регистрация права и обременения — Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости. 

Ипотека для юридических лиц на жилое помещение — это отдельный сценарий кредитования. В этой статье расскажем о покупке коммерческой недвижимости и нежилых объектов.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку: условия и ставки

Банки предлагают разные программы кредитования бизнеса: ипотеку на коммерческую недвижимость, кредит на покупку коммерческой недвижимости и бизнес-ипотеку для нежилых объектов. Найти подходящее предложение можно в Сбербанке, Совкомбанке, Россельхозбанке, ВТБ и других банках.  

Находите банки с лучшими условиями для заемщика в сервисе Ипотечный брокер. Подавайте заявки и получайте вознаграждение за кредиты, выданные клиентам в сервисе. Подходит для юридических лиц, ИП и самозанятых.

Рассчитать бонус

Условия для получения бизнес-ипотеки зависят от стоимости объекта, финансовых возможностей заемщика и политики самого банка. При этом они в несколько раз строже, чем для обычной ипотеки. Банки рассматривают такие сделки как высокорисковые, поэтому запрашивают первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости недвижимости. Срок кредита составляет от 10 до 30 лет.

Некоторые банки предоставляют финансирование без первоначального взноса, но за счет этого увеличивают процентную ставку. Либо взамен начального взноса принимают в залог другое имущество: здания, транспортные средства или оборудование. Перед подачей заявки стоит уточнить такие возможности на сайте кредитной организации или в разговоре с менеджером.

Процентные ставки варьируются от 18 до 24%. Для малого и среднего бизнеса действуют льготные кредитные программы с процентными ставками до 15% и 13,5% годовых. Такая ставка действует в течение трех лет после того, как договор был подписан. 

Требования к заемщикам

Обычно банки для каждого заемщика устанавливают индивидуальные требования. При рассмотрении заявки обращают внимание на:

• организационно-правовую форму,

• срок ведения бизнеса,

• штат сотрудников,

• годовую выручку,

• положительную кредитную история заемщика и поручителей,

• налоговую отчетность,

• наличие поручителей.

Одобрят заявку или нет зависит от деятельности бизнеса. Так, некоторые отказывают в коммерческой ипотеке для игорного бизнеса, букмекерских контор и страховых компаний.

Перед подачей заявки в банк стоит проверить сведения об организации и заранее оценить вероятность получения кредита.

Закажите отчет о кредитном рейтинге физлица в сервисе Эксперт-проверка. Покажем агрегированный показатель на основе нескольких источников данных.

Попробовать

Требования к недвижимости

Банки тщательно оценивают нежилое помещение: его ликвидность, технические характеристики, историю владения. Основные сведения получают из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Например, банк может отказать, если:

• имущество не зарегистрировано на продавца,

• на объекте есть обременения,

• недвижимости нужен капитальный ремонт,

• объект находится на территории закрытого города,

• объект не достроен или не подключен к водопроводу и электричеству.

Проверка банка не гарантирует отсутствие рисков для покупателя. К тому же, перед отправкой заявки в банк стоит самостоятельно оценить объект и проверить чистоту сделки. Так вы не потратите время на согласование неподходящей недвижимости. Проверить объект можно самостоятельно, с помощью юриста или специального сервиса. Например, Эксперт-проверка собирает данные о недвижимости из нескольких источников и предупреждает о потенциальных рисках, в том числе об обременениях, арестах, зарегистрированных правопритязаниях. 

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Как оформить коммерческую ипотеку

1. Подать заявку на сайте кредитной организации, лично в отделении банка или в специальном сервисе, например, в сервисе Ипотечный брокер от Контур.Недвижимости.
    

   

2. Подготовить документы, которые запросит менеджер банка.

3. Согласовать с банком объект недвижимости. 

4. Подписать кредитный договор и договор купли-продажи.

5. Подать документы на регистрацию перехода прав собственности и ипотеки в Росреестр.

Обращайтесь в банки, в которых уже открыт расчетный счет, чтобы ускорить обработку заявки. Также мы рекомендуем заранее проверить собственный кредитный рейтинг и объект недвижимости. 

Если вы планируете строить объект самостоятельно, а не покупать готовый, скорее всего вас ждет другой порядок согласования. Уточните правила в выбранном банке перед тем, как подать заявку.

Документы для получения ипотеки на коммерческую недвижимость

Банки могут запрашивать разные документы, но, как правило, заемщику нужно подготовить:

• анкету-заявку на оформление ипотеки,

• паспорта тех, кто задействован в сделке,

• выписку из ЕГРЮЛ,

• учредительные документы для ООО и подтверждение регистрации для ИП,

• налоговые декларации,

• отчетность по финансам за последний год,

• договоры с действующими поставщиками и покупателями.

Также при оформлении кредита могут потребовать лицензии и сертификаты, разрешающие ведение заявленной деятельности. Или кредитные договоры и договоры лизинга у организаций, с которыми бизнес ведет сотрудничество.

Кроме документов заемщика, банк обычно запрашивает документы на объект: правоустанавливающие документы продавца, выписку из ЕГРН, кадастровые сведения и шаблон договора купли-продажи.

Преимущества

• Расширение бизнеса. Вы сможете приобрести новые офисные, торговые или складские помещения для развития бизнеса.

• Долгосрочные инвестиции. Недвижимость может приносить доход — так вы сможете быстрее погасить займ.

• Сохранение оборотных средств. Компания сможет потратить их на операционные расходы или инвестиции в развитие.

Риски и ограничения

• Высокие процентные ставки. В случае сложностей обслуживание кредита может стать обременительным для бизнеса.

• Требования к заемщику. Финансовая отчетность, кредитная история и обеспечение строго регламентированы. Это ограничивает доступ к ипотеке для некоторых предприятий.

• Отказ в коммерческой ипотеке начинающим предприятиям. Срок регистрации компании должен быть не менее 6–9 месяцев.

• Возрастные ограничения для ИП. Важно, чтобы заемщик был не старше 65 лет или моложе 21 года.

Коммерческая ипотека — рабочий инструмент для бизнеса, но в таких сделках важно не только получить одобрение банка, но и заранее проверить объект, корректно собрать документы и без ошибок зарегистрировать ипотеку и переход права.