Как составить договор аренды жилого помещения: образец 2024

Чем отличаются аренда и наем и как правильно составить договор между двумя физлицами — рассказываем в статье.

В чем отличие договора найма от договора аренды

Договор найма и договор аренды фиксируют сделку по передаче жилого помещения во временное пользование для проживания в нем. Основное отличие этих сделок в том, кто из субъектов права снимает жилье — юридическое или физическое лицо.

Если помещение сдается физлицу, заключается договор найма. При этом собственник или уполномоченное им лицо называется наймодателем, а тот, кто снимает помещение — нанимателем. Отношения сторон регулирует Гражданский кодекс РФ, в частности глава 35.

Юридические лица снимают жилье по договору аренды. Использовать жилое помещение можно только для проживания граждан. Тот, кто сдает имущество, называется арендодателем, а съемщик — арендатором. Отношения между арендатором и арендодателем контролирует глава 34 ГК РФ.

Кроме жилья в аренду могут передаваться и другие виды имущества: земельный участок, производственное помещение, офис, транспорт, сооружения и природные объекты.

Сроки заключения договора

Максимальный срок действия договора найма жилого помещения — пять лет. Если даты не прописаны, сделка считается оформленной на такой срок. Когда договор закончится, стороны могут перезаключить его заново.

Арендный договор можно оформлять на любой период — с фиксированными датами и без. Если он не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок. В соответствии с ГК РФ, если за время аренды у помещения поменяется собственник, договор не прекращается и действует на прежних условиях.

Как составить договоры найма и аренды жилого помещения

В договоре должны быть указаны:

• Вид объекта — квартира, офис или другое имущество.
• Кадастровый номер недвижимости.
• Характеристики — адрес, планировка, этажность, площадь и другие важные для договора данные.
• Срок действия договора.
• Вид прав, которые передаются по договору. Временное пользование, владение или и то, и то.
• Размер, способ и сроки платежей.
• Права и обязанности сторон.
• Данные и реквизиты участников сделки.

Если помещение сдается с мебелью, бытовой техникой и другими вещами, в договор нужно внести опись имущества.

Условия договора можно менять до его окончания. Для этого нужно составить дополнительное соглашение.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи жилого помещения дает участникам сделки гарантию, что все обязательства по договору будут выполнены. Документ описывает когда, в каком состоянии и кому конкретно передана недвижимость. Он фиксирует, что съемщик действительно начал пользоваться жильем и имуществом.

Строгой формы бланка акта приема-передачи нет — его можно составить в свободной форме. Однако в нем стоит указать следующие данные:

• дату и место составления;
• реквизиты договора;
• реквизиты сторон;
• характеристики недвижимости;
• описание состояния недвижимости — дефекты, отделка и прочее;
• опись имущества, если ее нет в договоре;
• показания счетчиков;
• подписи сторон.

Акт приема-передачи — не обязательное условие для заключения сделки. Но в спорных ситуациях он станет весомым аргументом, в том числе и в судебных разбирательствах. Например, съемщик может отказаться платить за сломанную микроволновку без документального доказательства, что на момент въезда она была в рабочем состоянии. Поэтому, чем подробнее будет составлен акт, тем защищеннее себя будут чувствовать участники сделки.

Регистрация договора аренды и найма

Договор найма, заключенный на один год и более, нужно зарегистрировать в Росреестре. Это же правило распространяется на сделки с юрлицами.

Для регистрации сделки нужно сдать документы в Росреестр — через МФЦ или онлайн. После проверки данные о временном обременении права собственности внесут в ЕГРН.

Правила регистрации сделок с недвижимым имуществом регулируются законом. Если нарушить установленный порядок, то физлицо заплатит штраф в размере от 1500 до 2000 рублей, а юрлицо — 30 — 40 тысяч рублей. При нарушении сроков госрегистрации штраф для физических лиц 5000 рублей, а для юридических — 200 тысяч рублей.

Когда договор аренды считается недействительным

Договор считается недействительным, если сделка ничтожная и недействительна по закону или оспоримая, то есть признана недействительной судом.

Например, договор могут признать недействительным, если:

• В сделке участвовал несовершеннолетний или недееспособное лицо.
• Условия договора нарушают интересы третьих лиц.
• Договор подписан по принуждению или ошибочно.
• Сделка нарушает действующее законодательство РФ.

Как расторгнуть договор аренды

Досрочно закрыть договор можно тремя способами: по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд. В первом случае участники прекращают отношения по взаимному согласию. Во втором одна из сторон может отказаться от договора в соответствии с описанными в нем условиями. А чтобы закрыть сделку через суд понадобится доказать, что условия договора были нарушены.

Чтобы досрочно прекратить зарегистрированный договор, нужно подать заявление в Росреестр. Если не аннулировать временное обременение права собственности в ЕГРН, реестр будет недостоверным.

Договоры аренды и найма похожи — в обоих случаях речь идет о сдаче недвижимости во временное владение. Чтобы вы не запутались, мы собрали основные отличия в таблицу.