Что изменится в законах о недвижимости в сентябре 2024 года

В сентябре вступают в силу сразу несколько поправок к № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Они касаются обязанностей застройщиков и условия капремонта. Эксперты Контур.Недвижимости выделили ключевые моменты, которые важно учитывать риелторам и собственникам.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Новые сроки гарантии на недвижимость: теперь только три года

Согласно № 214-ФЗ, застройщик должен давать гарантию на конструкцию дома, а также инженерное и техническое оснащение. Это правило касается как многоквартирных, так и частных домов. Если через год по потолку в квартире или подъезде пойдет трещина, строительная компания должна бесплатно ее устранить. По старой редакции закона такая гарантия действует минимум пять лет, а отсчет гарантийного срока начинается с момента передачи жилья покупателю.

С 1 сентября начнут действовать поправки в №214-ФЗ. Теперь застройщик может выставить гарантию только на три года вместо пяти. Но при этом закон не запрещает делать гарантийный срок больше, если строительная компания сочтет это нужным.

Новые обязанности, штрафы и неустойка для застройщиков по договорам долевого участия

Еще одна поправка в №214-ФЗ коснется того, как будут рассчитывать неустойку и штрафы, если дольщик обнаружит дефекты в строительстве.

Обнаружив даже маленький дефект при приемке, дольщик может потребовать:

• устранить проблему в определенный срок;

• компенсировать стоимость работ, чтобы дольщик устранил неисправность самостоятельно;

• снизить стоимость объекта в зависимости от значительности дефекта.

При этом если застройщик решил устранить брак, но не уложился в сроки, с него можно потребовать компенсацию. Раньше компанию обязывали выплатить в качестве неустойки 1% от стоимости работ или цены недвижимости за каждый день просрочки.

Теперь она зависит от ставки рефинансирования Центробанка. Если квартира или дом предназначены для частного владения, застройщика обяжут выплатить 1/150 ставки за каждый день просрочки. Если это коммерческое помещение — 1/300 ставки. 

Если застройщик откажется или не сможет выполнить требования дольщика, строительная компания получит штраф 5% от суммы неустойки.

Новые правила коснутся нарушений, которые обнаружились после 1 сентября 2024 года. Но в то же время до конца года действует мораторий: взыскать штраф и пени за нарушения по договору долевого участия не получится.

Обязательное членство в СРО для компаний, занимающихся капремонтом

Поправки коснулись и требований к организациям, которые занимаются капитальным ремонтом в многоквартирных домах. Теперь компания должна быть зарегистрирована как ИП или юрлицо и при этом состоять в саморегулируемой организации (СРО). Исключением будут только государственные и муниципальные предприятия.

Проводить ремонт теперь можно только по договору строительного подряда.

Кроме того с сентября уполномоченные органы обязаны контролировать строительство и проверять документы объекта. Например, следует ли компания проектной документации и техническому регламенту. Заниматься этим будут местные исполнительные органы или подведомственные учреждения. Избежать проверок смогут только собственники, чей фонд капремонта лежит на спецсчете.

Ипотеку за банкротов смогут выплатить другие кредиторы

Изменения внесли и в Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Они вступят в силу 8 сентября и коснутся банкротов, у которых единственное жилье находится в ипотеке.

Теперь ипотечную задолженность за банкрота может погасить третье лицо. Работать это будет как беспроцентный заем до востребования. При этом тот, кто платит по кредиту, не может потребовать компенсацию раньше, чем через три года.

Благодаря таким условиям банкрот может найти нового кредитора и сохранить недвижимость и земельный участок, их не продадут на торгах. Но для этого нужно найти плательщика и объявить об использовании этого правила в течение двух месяцев после того, как текущему заемщику обосновали заявление о банкротстве.

Капремонт по необходимости, а не по плану

С 1 сентября владельцы квартир смогут управлять сроками капремонта. По новым правилам они могут обследовать техническое состояние своего дома. Если он в плохом состоянии, капремонт можно будет ускорить, в противном случае — наоборот отложить. Но провести ремонт можно только если в бюджете на это выделены средства.

Ремонт после ЧС без собрания собственников: новые полномочия властей

Теперь местные власти могут сами запланировать капитальный ремонт после аварии или ЧС техногенного или природного характера. Для этого больше не нужно собрание собственников, достаточно постановления. Но ремонт проведут только чтобы устранить последствия ЧС: внепланово включать дом в региональную программу капремонта не будут.