Как изучение судебных дел в Эксперт-проверке спасло покупателя недвижимости

Запускаем новую рубрику: периодически будем рассказывать о необычных историях, которые произошли с пользователями Контур.Недвижимости. Первый кейс — о том, как при проверке собственника удалось найти потенциальный долг на 1,7 млн ₽.

О сделке

Небольшое риелторское агентство проводило стандартную сделку купли-продажи двухкомнатной квартиры. На объекте не было обременений и арестов, собственник — совершеннолетний мужчина.

Объект продавался ниже рыночной стоимости — в среднем, похожие квартиры в этом районе стоили на 15-20% дороже. Это насторожило покупателя и риелтора, но, по словам продавца, такая цена обусловлена срочной продажей. Владелец квартиры нашел работу в соседнем регионе и планировал переезд. Он хотел решить вопрос с продажей и покупкой недвижимости еще до выхода на новое место, поэтому был готов снизить цену.

Как проходила проверка

Риелтор изучил все документы по сделке, которые предоставил собственник: выписку из ЕГРН, документы по предыдущей сделке, в том числе договор-купли продажи и расписку от продавца о получении денег. Также владелец предоставил квитанции по оплате коммунальных услуг за последние три года — они подтвердили, что все оплачивалось точно в срок.

После этого риелтор решает провести углубленную проверку. Для этого он заказал комплексный отчет в сервисе Эксперт-проверка.

Отчет не нашел рисков, связанных с объектом. Квартира была в единоличной собственности больше 10 лет. Дом был 1972 года постройки, но, судя по степени износа, был в хорошем состоянии. Капитальный ремонт проводился всего 4 года назад.

На первый взгляд проверка физлица-собственника также не выявила подозрительных сведений. Паспорт, СНИЛС и ИНН были действительными. У собственника никогда не было собственного бизнеса и он не занимал ответственных должностей, поэтому ему не грозила субсидиарная ответственность.

Проверка по базе данных Федресурса не выявила открытых или завершенных банкротств, а изучение сведений в базе ФССП — открытых исполнительных производств. Также имени собственника не было в списках участников террористической и экстремистской деятельности, которую ведет Федеральная служба по финансовому мониторингу.

Единственное, что привлекло внимание риелтора — открытое судебное производство, в котором собственник был ответчиком. Оказалось, что несколько лет назад он взял потребительский кредит, и не внес ни одного ежемесячного платежа. Банк обратился в суд с требованием взыскать денежные средства на сумму 1,7 млн ₽. Собственник уже проиграл в суде первой инстанции, но подал апелляционную жалобу.

После разговора с собственником выяснилось, что тот действительно получил кредитные средства, но даже не собирался погашать кредит по личным причинам. О задолженности он не рассказал, так как де-факто ее еще нет. При этом владелец жилья верил, что выиграет апелляцию. А, если этого не произойдет, планирует вновь обжаловать решение вплоть до Верховного суда.

Решение

Риелтор посоветовал клиенту отказаться от сделки. Не было ни одной предпосылки, что собственник действительно выиграет суд. Значит, в ближайшее время задолженность станет реальной. Такой крупный долг потенциально может привести к банкротству.

Если продавец начнет процедуру банкротства в течение трех лет после продажи квартиры, финансовый управляющий будет внимательно изучать условия сделки. Он может посчитать, что низкая стоимость объекта нарушила права кредитора, и обжаловать сделку. Решение суда предсказать невозможно. Но, даже если сделку не аннулируют, покупателю придется потратить много времени и сил, чтобы доказать свою правоту.

Покупатель согласился с доводами риелтора и решил отказаться от сделки.