Что нужно знать об ипотеке

По данным Frank RG, 53% россиян платят ипотечные кредиты. Но кредит еще нужно получить. В статье разберемся, как оформить ипотеку, кому с большой вероятностью дадут займ и как улучшить свою репутацию в глазах банка.

Кто может взять ипотеку

Право покупать и продавать недвижимость по программе ипотечного кредитования гарантирует Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ. Он определяет обязательства кредитора и кредитуемого и требования к недвижимости, которую покупают в ипотеку.

По закону ипотеку может взять любой гражданин РФ, у которого есть паспорт и постоянная регистрация на территории России. Но на практике банки часто устанавливают ограничения, чтобы убедиться в благонадежности заемщика. У специальных ипотечных программ свои требования. Например, семейную ипотеку может оформить только семейная пара, у которой есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.

Как оформить ипотеку

Процесс может занять от нескольких недель до пары месяцев, в зависимости от сложности сделки и требований банка. Для оформления ипотеки нужно следовать нескольким шагам.

Шаг 1. Выбрать банк

Банки предлагают разные условия по ставкам, срокам и размеру первоначального взноса. Чтобы выбрать подходящие, можно воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах банков или в специальных сервисах, например, в Ипотечном брокере от Контур.Недвижимости. Обычно более выгодные условия предлагают клиентам с зарплатным проектом.

Шаг 2. Собрать документы и подать заявку

У каждого банка будет своя форма заявк, обычно ее можно найти на сайте или в отделении банка. Вместе с заявкой нужно предоставить банку паспорт, СНИЛС, справку о доходах, чаще всего по форме 2-НДФЛ, трудовую книжку или договор.

Шаг 3. Получить предварительное одобрение

Сначала банки оценивают потенциальных заемщиков и решают, готовы ли дать ему кредит. Предварительное одобрение означает, что клиент прошел проверку и может получить ипотеку на определенную сумму. Обычно такое одобрение действует 90 дней.

Шаг 4. Выбрать недвижимость

Лучше начинать поиск после того, как банк одобрит определенную сумму кредита — так будет понятно, в какую сумму нужно уложиться. Также банки могут ограничивать выбор объектов. Например, давать кредит только на новостройки от аккредитованных застройщиков.

Шаг 5. Сделать оценку объекта

Банк требует, чтобы стоимость объекта подтвердил независимый оценщик. Это нужно, чтобы убедиться, что продавец назначил рыночную цену. Результаты оценки повлияют на конечную сумму кредита.

Шаг 6. Заключить договор с банком

После выбора объекта и его оценки подписывается кредитный договор. Общие правила заключения такого договора прописаны в гл. 2 закона N 102-ФЗ.

Шаг 7. Зарегистрировать переход права собственности

Когда ипотечный договор подписан, смену собственника нужно зарегистрировать в Росреестре. При этом у недвижимости появляется обременение, потому что она в ипотеке.

Критерии и условия банков при одобрении

У каждого банка свои требования к заемщику. Но большинство обращают внимание на несколько основных параметров.

Возраст заемщика. Закон не ограничивает возраст кредиторов. Но большинство банков неохотно дают кредиты тем, кому только исполнилось 18 лет. Для таких случаев потребуют надежного созаемщика или поручителя. С недоверием банки относятся и к пожилым заемщикам. Большинство дают кредит только тем, кому на время выплаты займа не исполнится 75 лет, иногда этот возраст снижают до 60-65 лет.

Трудовой стаж. Большинство банков требуют хотя бы год стажа и три месяца работы на текущем месте. Некоторые устанавливают еще более строгие рамки и одобряют кредит только тем, кто отработал минимум два года, из которых полгода — на текущем месте.

Уровень дохода. Требования к доходу зависят от срока и суммы кредита, а еще от суммы ежемесячной выплаты.

Показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение между суммой ежемесячных платежей по всем кредитам и общим ежемесячным доходом плательщика. Так, у заемщика может быть высокая зарплата, но много кредитов, а также выплаты алиментов. Если обязательные выплаты превышают половину его заработной платы, ему могут отказать в кредите. ПДН банк рассчитывает сам, поэтому показатель может отличаться в разных организациях.

Кредитная история. Она показывает, в какие банки и микрокредитные организации обращался заемщик, какие суммы брал и насколько добросовестно их возвращал, выступал ли созаемщиком или поручителем по чужим кредитам. Такая информация хранится в Бюро кредитных историй. Чтобы ее получить, банку необходимо получить согласие заемщика.

Достоверность информации в анкете. Информацию из анкеты банк проверяет по открытым источникам. Если специалисты по заявкам найдут несоответствие, заемщику могут отказать в кредите.

Заложенное имущество. Ипотечная квартира будет в залоге у банка, пока человек не выплатит кредит. Банк продаст ее, если заемщик не закроет долг. Если окажется, что в ней прописаны несовершеннолетние или у нее есть незаконные перепланировки, жилье посчитают неподходящим для залога, а кредит не одобрят.

Отношения с конкретным банком. Банки охотнее дают кредиты своим клиентам или тем, кто уже благополучно выплачивал им займ раньше.

Эти факторы банк оценивает в совокупности с помощью математических моделей. Если заемщик не подходит под критерии банка, имеет высокую долговую нагрузку или плохую кредитную историю и ошибки в анкете, в кредите скорее всего откажут.

Что такое предварительное одобрение ипотеки

Предварительное одобрение означает, что банк готов дать кредит заемщику на определенных условиях. Оно обычно приходит в течение одного-двух дней после подачи заявки.

Одобрение действует 90 дней. За это время нужно выбрать недвижимость, которая подойдет под условия банка. После этого можно заключить договор. Если срок одобрения закончился, нужно заново подавать документы и получать новое одобрение, которое может быть уже на других условиях.

Важно! Предварительное одобрение это еще не конечные условия кредитования. Оно не гарантирует, что банк выдаст займ.

Предварительно одобренные условия могут изменить. Например, если у заемщика снизилась сумма доходов, или Центробанк повысил процентную ставку по кредитам. Иногда в кредите даже могут отказать совсем.

Созаемщик: зачем он нужен и кто может им стать

Кредитуемый может попросить другого человека разделить с ним ипотеку. Так шансы получить кредит будут выше: при рассмотрении заявки банк будет учитывать платежеспособность уже двух человек. Такие люди называются созаемщиками. Тот, кто оформляет кредит, называется титульным созаемщиком. Когда он выплатит ипотеку, право собственности на недвижимость перейдет к нему, но второй человек сможет претендовать на долю в квартире.

Важно! Созаемщик — это не поручитель. Созаемщик берет на себя те же обязательства, что и кредитор, а его доход учитывается при рассмотрении заявки. Поручитель же только выступает гарантом, его платежеспособность не учитывается.

Зачем нужен созаемщик

Если оформлять ипотеку вдвоем, можно получить более выгодные условия, повысить шанс на одобрение кредита и увеличить сумму займа. Кроме этого созаемщик сможет:

• Вносить платежи по кредиту частично или полностью.Однако он не обязан это делать, если основной кредитуемый трудоспособен.
• Воспользоваться льготой на покупку жилья, если она у него есть.
• Погасить кредит самостоятельно, если с титульным созаемщиком что-то случится.
• Получить налоговый вычет за ипотеку. Для этого собственность должна быть оформлена на созаемщика, а он должен подтвердить уплату налогов и оплату кредита.
• Получить долю в квартире, если созаемщики об этом договорятся.

Кто может стать созаемщиком

Супруг или супруга заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотеке. Купленная недвижимость по умолчанию оформляется в общую собственность. Изменить это можно только брачным договором или если супруг предоставит нотариально заверенное согласие, в котором укажет, что его можно не включать в договор по кредиту. Муж или жена не смогут выступать созаемщиком, если у них нет гражданства РФ.

Созаемщиком может выступить любой другой родственник, друг и даже коллега или совершеннолетний ребенок. Один кредит могут выплачивать до четырех человек. Если у созаемщика есть сертификат на льготную покупку недвижимости, банк может не учитывать платежеспособность человека и взять в расчет только сертификат. При этом созаемщик будет иметь долю в кредитуемой квартире.

Требования к созаемщикам такие же, как и к основному кредитору. Банк учитывает платежеспособность, кредитную историю, трудоустройство и возраст созаемщика.

Права созаемщика

Права созаемщика закрепляются в ипотечном договоре. Созаемщик не может стать собственником, если это не прописано в договоре, но может получить долю в закредитованной недвижимости.

Как включить созаемщика в договор

При оформлении заявки нужно указать, что кредит вы планируете выплачивать совместно. К анкете нужно приложить документы созаемщика:

• Паспорт.
• Другой документ по выбору: водительское удостоверение, полис ДМС, СНИЛС или ИНН.
• Документ, подтверждающий доход в зависимости от формы регистрации созаемщика.
• Документ, подтверждающий трудоустройство.
• Свидетельство о браке, если созаемщиком выступает супруг или супруга.

Если доход созаемщика не учитывают, достаточно первых двух пунктов. Когда кредит одобрят, созаемщик должен подписать тот же договор, что и основной заемщик.

Отказ на этапе одобрения объекта недвижимости

Прежде, чем банк даст ипотеку, он потребует провести оценку квартиры. Если недвижимость подразумевает риски для кредитора или банка, в кредите могут отказать. Чаще всего отказывают, если:

Недвижимость не соответствует требованиям банка. Как правило, главные требования к объекту — чтобы он был в жилом состоянии, не был аварийным и не требовал капитального ремонта. 

Есть юридические проблемы с объектом. Если окажется, что объект находится под арестом, на нем есть обременения или он не принадлежит продавцу, в ипотеке могут отказать.

Объект нарушает нормы законодательства. Может оказаться, что дом не введен в эксплуатацию или в квартире незаконно проведена перепланировка.

Недвижимость неликвидна. Если заемщик не выплатит кредит, банк продаст объект, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому он должен быть уверен, что в таком случае реализовать квартиру получится быстро.

Квартира не соответствует рыночной стоимости. Если заемщик просит больше, чем объект стоит на рынке, в кредите могут отказать или уменьшить сумму займа.

Ипотека — удобный инструмент, который позволяет купить недвижимость, даже если на руках нет необходимой суммы. Однако это крупное финансовое обязательство, и заемщику важно заранее оценить свои возможности и взвесить риски.