Формы трудоустройства риелторов: что выгоднее

Риелтору нужно регистрировать свою деятельность вне зависимости от того, работает он на себя или на агентство. Иначе его работа будет незаконной. В статье разобрались, какие варианты трудоустройства бывают и какие из них выгоднее.

Работа по трудовому договору

Риелтор может получить официальное трудоустройство, если он работает в агентстве. Тогда ему платят фиксированный оклад и начисляют процент со сделок. Обычно процент составляет большую часть зарплаты, а фиксированная часть зависит от размера ставки и уровня минимального размера оплаты труда (МРОТ). В 2025 году МРОТ составляет 22 440 руб. Сумма указана в ст. 1 Федерального закона №82 «О минимальном размере оплаты труда».

Трудоустройство выгодно риелтору, потому что его работа регламентирована трудовым кодексом. Согласно ТК РФ, работодатель должен предоставить ему рабочее место, а еще оплачиваемые отпуска и больничные. У риелтора пополняется накопительная часть пенсии, он может подтверждать свои доходы, чтобы брать кредиты и получать налоговые вычеты.

При этом работодатель отчисляет за риелтора порядка 30% налогов и взносов в зависимости от уровня зарплаты сотрудника. Сумма отчислений обычно считается от всей суммы: и от окладной части, и от процентов.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать

Гражданско-правовой договор (ГПД)

Гражданско-правовой договор — это соглашение между двумя людьми или между компанией и человеком на выполнение определенных обязательств.

Обычно риелтор заключает с агентством недвижимости агентский договор. Это вид ГПД, по которому человек обязывается сделать что-то за вознаграждение. Как правило, в этом случае риелтор платит агентству процент от суммы заключенной сделки, а остальное забирает себе. Иногда он может повышать размер вознаграждения по мере того, как растет его стаж и количество сделок. Обычно на старте риелтор и агентство делят вознаграждение 50/50, позже они могут договориться делить доход 70/30 или даже 80/20. Все зависит от условий договора и лояльности агентства.

Этот вариант сотрудничества не регулируется трудовым кодексом, поэтому позволяет устанавливать более гибкие условия. Риелтор зарабатывает больше, но работодатель имеет право не предоставлять рабочее место, отпуск и больничный. При этом у работника все равно начисляется рабочий стаж, а с 2023 года агентство обязано платить страховые взносы. Об этом сказано в постановлении от 10 ноября 2023 г. N 1883.

Такие правила работают, если риелтор — физлицо без специального режима налогообложения. Если же риелтор — ИП или самозанятый, необходимые взносы он платит самостоятельно, а налог с прибыли зависит от его системы налогообложения и формы регистрации.

Самозанятость для риелтора

Риелтор может оказывать услуги как самозанятый. Такое право ему дали в Письме Минфина РФ от 11.06.2021 N 03-11-11/46304.

С такой формой занятости можно работать на агентство или официально оказывать услуги физлицам даже без договора. При этом налог будет ниже, чем для ИП, и платить страховые взносы не обязательно.

Для агентства такое сотрудничество выгодно тем, что компания не обязана отчислять налоги и страховые взносы и предоставлять рабочее место или компенсационные выплаты. Для риелтора же это свобода действий, низкий налог и минимум юридических сложностей.

Чтобы работать как самозанятый, нужно зарегистрировать соответствующий режим налогообложения в приложении «Мой налог» и фиксировать в нем доходы. Регистрация занимает пару минут, а одобрение заявки приходит в течение суток. Налог составляет 6% от месячного дохода при работе с юрлицами и 4% — при работе с физлицами. Оплачивать его можно через приложение или на Госуслугах. Страховые взносы платить не обязательно, но можно делать добровольные отчисления в Социальный фонд через приложение.

Самозанятость может оформить любой, чей доход не превышает 2,4 млн рублей за год. Если доход выше, риелтор обязан зарегистрироваться как ИП.

Индивидуальное предпринимательство

ИП может оказывать услуги как физлицам, так и компаниям, а еще официально нанимать сотрудников.

Этот режим налогообложения обязательно регистрировать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей. Такой вариант выгоден для риелторов с высоким заработком, которые не хотят ограничиваться работой на одно агентство и готовы сами отчислять за себя страховые взносы и налоги.

Чтобы зарегистрировать ИП, нужно:

• Заполнить заявление о государственной регистрации ИП по форме № Р21001.
• Подать документы. Сделать это можно в электронном виде через сайт ФНС. Для этого понадобится электронная подпись. Заявление рассматривают в течение трех рабочих дней.
• Документы можно подать через МФЦ или нотариуса или отнести их в налоговую лично. Тогда придется оплатить пошлину за регистрацию. В 2024 году она составляет 800 рублей.

ИП сам платит налоги и страховые взносы. Обязательные отчисления ИП состоят из двух частей: фиксированной и дополнительной. Фиксированную нужно платить всегда, даже если весь год предприниматель не вел бизнес и не получал доходов. В 2025 году фиксированная часть составляет 53 658 рублей. В нее входят и пенсионные, и медицинские отчисления. Дополнительный взнос зависит от заработка и составляет 1% от доходов свыше 300 тысяч рублей. При этом общий размер дополнительных взносов не может быть выше 300 888 ₽.

Кроме страховых отчислений риелтор платит налог на профессиональный доход (НПД). При стандартной системе налогообложения НПД составляет 13%. Если годовой доход предпринимателя выше 5 млн рублей, он обязан заплатить еще 15% с суммы, превышающей 5 млн.

Подбирайте ипотеки с поддержкой персонального кредитного эксперта в сервисе Ипотечный брокер.

Подключить бесплатно

Упрощенная система налогообложения

Чтобы платить меньше, риелтор может выбрать при регистрации упрощенную систему налогообложения (УСН). Это можно сделать, если:

• Его уровень годового дохода не превышает 200 млн рублей с учетом коэффициента-дефлятора. Этот коэффициент учитывает инфляцию и другие макроэкономические факторы. Его устанавливает государство. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 23.10.2023 № 730, коэффициент-дефлятор для «упрощенки» в 2024 году равен 1,329.
• У ИП меньше 130 сотрудников;
• Остаточная стоимость его основных средств не более 150 млн руб.

Существует два вида УСН: «Доходы» и «Доходы минус расходы». Они отличаются тем, с какой суммы платят налог:

• УСН «Доходы». Налог платят со всех полученных денег без учета расходов. Процент налога зависит от региона. Чаще всего это 6% от доходов, либо 8% — если сотрудников больше 100. Но в некоторых частях страны действует пониженная ставка.
• УСН «Доходы минус расходы». Налог платят с разницы между доходами и расходами. Ставка тоже зависит от региона и обычно составляет от 5% до 15%. При этом «Доходы минус расходы» не может быть ниже 1% от доходов. Даже если расходов было больше, чем доходов, придется заплатить минимальный налог.

У этой системы есть один минус: ставка увеличится до 20%, если за год ИП заработает больше 150 млн или примет больше 100 сотрудников. Этот процент не зависит от региона.

Региональные ставки по налогам можно посмотреть в разделе «Особенности регионального законодательства» на сайте ФНС.

Список расходов, которые считаются расходами бизнеса, можно посмотреть в ст. 346.16 Налогового кодекса. Согласно этому списку:

УСН для риелтора выгодна. Она позволяет платить меньше налогов и при этом не ограничивать себя работой на агентство. У риелтора ИП мало расходов, которые можно было бы задокументировать как расходы бизнеса, поэтому для него выгоднее будет оформлять УСН «Доходы».