Рыночная стоимость недвижимости: как правильно оценить квартиру и избежать ошибок

Рассказываем, почему важно знать рыночную стоимость квартиры, как правильно ее рассчитать, для чего нужны оценщики и что понадобится для проведения оценки.

Стоимость недвижимости: виды и определение

Есть несколько видов стоимости недвижимости — они определены несколькими нормативными актами. В частности, приказом Минэкономразвития РФ.

Рыночная

Это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости можно продать или купить на свободном рынке в условиях конкуренции. Предполагается, что стороны действуют разумно, обладают всей необходимой информаций и сделка совершается без вынужденных факторов. Стоимость определяют в зависимости от условий рынка в конкретном сегменте. Она часто меняется и на нее могут влиять различные факторы.

Равновесная

Понятие равновесной стоимости появилось в оценочной практике с конца 2022 года. Главное отличие равновесной стоимости от рыночной в том, что при ее определении учитываются все плюсы и минусы, которые стороны получат в результате сделки. Важно и то, как именно будет использоваться недвижимость. Как и рыночная, равновесная оценка предполагает исследование тенденций рынка.

Инвестиционная

Когда определяют инвестиционную стоимость, имеют в виду, что сделка не совершается немедленно. Ее используют, что оценить прибыль, которую можно получить от объекта недвижимости, например, от сдачи квартиры в аренду. При расчете инвестиционная стоимость выше рыночной, исходя из того, что в будущем недвижимость принесет прибыль.

Ликвидационная

Это стоимость, по которой недвижимость продается в сжатые сроки. Также она применяется, если нужно определить стоимость продажи объекта по частям или цену его утилизации. В данном случае учитываются обстоятельства, которые вынуждают собственника срочно продавать объект. Допустим, компании нужно срочно рассчитаться с долгами, поэтому она распродает коммерческую недвижимость. Тогда и рассчитывается ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной.

Кадастровая стоимость и ее отличия от рыночной

Про этот вид стоит рассказать отдельно. Кадастровая стоимость — это сумма, в которую недвижимость оценивает государство. Она применяется при расчете земельного налога, налога на имущество, налогов при продаже или дарении квартиры; для расчета госпошлины при нотариальном заверении сделок с недвижимостью или пошлины при судебных разбирательствах. Нужна кадастровая стоимость и при расчете ипотеки.

Государственная кадастровая оценка проводится периодически — не чаще, чем раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Ее могут проводить, например, если региональный индекс цен на недвижимость упал на 30% и более.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, в выписке из ЕГРН или в отчете об объекте от Контур.Недвижимости.

При расчете кадастровой стоимости учитывается расположение объекта, год постройки, материал стен, серия дома, состояние объекта, транспортная доступность. Эти же факторы учитывает и рыночная цена, но на нее влияет и другие параметры, например, обременения, проблемы собственников или наличие дизайнерского ремонта. На кадастровой стоимости все это уже не сказывается.

Основное отличие рыночной и кадастровой стоимости — в том, что она рассчитывается методом массовой оценки. То есть, берется большое количество объектов, используются стандарты и статистический анализ. Индивидуальные характеристики при этом в расчет не идут. Например, Иван и Ирина живут в одном доме. У них обоих однокомнатные квартиры одинаковой площади. Но Ирина живет на десятом этаже с хорошим видом, а еще у нее свежий современный ремонт. Иван же живет на первом этаже, солнце ему загораживают деревья, а ремонт в квартире делался еще при бабушке. Рыночная стоимость квартиры Ирины была бы выше, а кадастровая стоимость обеих квартир получилась бы одинаковой.

Кто такой оценщик недвижимости и что он делает

Оценщик — специалист, который определяет стоимость объектов. Его услугами пользуются при заключении сделок купли-продажи, оформлении договора обмена, ипотеки или залогового займа. Работа оценщиков регламентируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для работы нужна специальная лицензия.

Оценщики делают следующее:

• Собирают информацию, для этого выезжают на объект, изучают документы, связываются с гос организациями.
• Анализируют собранные данные и выбирают методы для последующей оценки.
• Составляют подробный отчет.
• При необходимости проводят переговоры с банками.
• Консультируют клиента и рассказывают ему о том, из чего складывается итоговая стоимость.
• Участвуют в разборах спорных ситуаций.

Важно понимать, что если оценка рыночной стоимости нужна для продавца объекта, не обязательно привлекать лицензированного специалиста. Свою оценку может дать и сам риелтор, исходя из особенностей объекта и своего знания рынка.

Находите банки с лучшими условиями для заемщика в сервисе Ипотечный брокер. Подавайте заявки и получайте вознаграждение за кредиты, выданные клиентам в сервисе. Подходит для юридических лиц, ИП и самозанятых.

Рассчитать бонус

Зачем оценивать квартиру

Основной смысл оценки — в определении реальной стоимости жилья. Покупатель таким образом страхуется от обмана со стороны продавца. С помощью оценки он сможет выяснить, может ли квартира быть аварийной, есть ли у нее обременения. Также он может узнать плюсы и минусы жилья и избавить себя от дополнительных расходов. Зачастую и продавец не может самостоятельно оценить собственную недвижимость и предлагает завышенную цену. 

Банки также могут запросить оценку стоимости ипотечной недвижимости. В первую очередь это нужно, чтобы рассчитать сумму кредита. Так, банк будет опираться на сумму, которую указал оценщик, не обращая внимания на договоренности продавца и покупателя. 

Какие факторы влияют на стоимость

Расположение

Сюда входит и транспортная доступность, и близость к большим дорожным развязкам, и наличие рядом детских садов, школ или больниц, магазинов и развлекательных учреждений. Также значение имеет близость дома к паркам и удаленность от промышленных предприятий. Другими словами, квартира в тихом районе, рядом с которой есть милый парк, будет стоить дороже, чем квартира рядом с шумной дорогой или дымящим заводом.

Метраж и состояние квартиры

Чем больше квартира — тем выше цена. Хорошая отделка также повышает стоимость.

Тип дома

Разница в цене может быть связана с долговечностью дома и типом материалов, из которых он построен. К примеру, квартиры в монолитных или кирпичных домах, как правило, стоят дороже, чем в панельных или блочных.

Также значение имеют этаж, на котором расположена квартира, качество лифтов и придомовой территории, адекватность соседей.

Где заказать оценку квартиры и какие для этого нужны документы

Оценкой недвижимости занимаются как оценочные компании, так и частные специалисты. Напомним еще раз: фирма или частный оценщик обязательно должны состоять в СРО.

При оформлении ипотеки банки обычно предоставляют список оценочных компаний после одобрения ипотечной заявки. В этом случае лучше выбрать компанию из списка, так как к другим фирмам банк может отнестись с подозрением.

Для оценки квартиры или комнаты потребуются:

• Паспорт заказчика, договор долевого участия, акт приемки с указанием почтового адреса квартиры — если речь идет о квартире в новостройке.
• Паспорт заказчика, договор купли-продажи или выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации имущества в государственных органах, техпаспорт БТИ — в случае со вторичным жильем.
• Фотографии комнат, входа в подъезд или двора, чтобы получить более полное представление о жилье.

Подытожим: оценка недвижимости нужна, чтобы узнать ее реальную стоимость и не допустить завышения или занижения цены. Занимаются оценкой профессиональные оценщики, которые работают по лицензии. Оценка — неотъемлемая часть работы с недвижимостью.