Дарение недвижимости: особенности и как правильно оформить

В статье разберем, в каких случаях можно подарить квартиру, как правильно оформить договор дарения и сколько это стоит. В конце ответим на частые вопросы о дарении недвижимости.

Александра Матвеева Редактор Контур.Недвижимости

Что такое договор дарения

Договор дарения — это документ, который позволяет официально передавать другому человеку имущество в дар. В народе его иногда называют дарственной, но с юридической точки зрения это неправильно. Определение договора дарения закреплено в ст. 572 ГК РФ.

В этом документе указывают, кто, что и кому дарит. Его должны подписать и даритель, и одаряемый, иначе договор считается незаключенным. Недействительным документ считают и в другом случае: если выяснится, что одаряемый в ответ на подарок обязался передать деньги или другое имущество. Такая сделка считается притворной. Об этом сказано в ст. 170 ГК РФ.

Проводите регистрацию сделок в сервисе Контур.Недвижимость

ЭП выпускаются онлайн в течение 10 минут. Стоимость подписей входит в стоимость регистрации и не зависит от количества участников сделки.

Узнать подробнее

Кто может быть дарителем и одаряемым

Дарителем может выступать только собственник недвижимости. Право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Заключить сделку может только совершеннолетний и дееспособный даритель в здравом уме. Подарить квартиру или долю ребенка можно только с согласия органов опеки и попечительства. Договор будет заключать законный представитель несовершеннолетнего. Сам договор нужно заверить нотариально.

Одаряемым же может быть кто угодно. Квартиру можно подарить родственнику, другу, организации и даже государству. Для медработников, представителей государственных органов и соцзащиты есть ограничения. Они не могут получить объект недвижимости в дар от подопечного или за исполнение своих должностных обязанностей. А просто так от родственника или друга — могут.

Организация может принять подарок от физлица, если это разрешают ее уставные документы. А вот дарить недвижимость друг другу коммерческим организациям запрещено.

Как оформить договор дарения на квартиру

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости обязательно нужно заверять у нотариуса, даже если одаряемый и получатель — родственники. Поэтому оформить его самостоятельно не получится. Об этом сказано в законе № 459-ФЗ. Он внес изменения в пункт 3 ст. 574 ГК РФ. Это сделали, чтобы защитить людей от мошенников.

Чтобы оформить сделку у нотариуса, понадобятся паспорта обеих сторон и выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности дарителя.

Кроме того, могут понадобиться:

• Согласие от органов опеки и попечительства. Оно нужно, если одной из сторон договора выступает несовершеннолетний или сделка затрагивает его интересы.
• Официальное согласие от банка, если квартира находится в ипотеке.
• Акт приема передачи, тех. паспорт на квартиру, экспликация и поэтажный план. По закону они не нужны, но могут пригодиться, чтобы избежать возможных споров. Благодаря этим документам получатель убедится, что квартира в хорошем состоянии и в ней нет незаконных перепланировок.

Нотариус поможет составить договор, заверит его и подаст заявление на регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Как только право собственности перейдет новому владельцу, он сможет распоряжаться недвижимостью.

Сколько стоит оформление договора дарения

Стоимость оформления дарственной зависит от цены недвижимости, степени родства между дарителем и одаряемым, а также региона, в котором проводится сделка. Вот основные затраты, которые могут возникнуть:

Расходы одаряемого

Одаряемый не платит за саму квартиру, но должен заплатить госпошлину за оформление сделки и в некоторых случаях — налог.

Госпошлина. С 2025 года она составляет 4 000 рублей для физлиц, если недвижимость стоит до 20 млн рублей. Если недвижимость стоит больше, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тысяч рублей. Размер пошлины установлен законом № 176-ФЗ.

Налоги. Родственник получит квартиру бесплатно, об этом сказано в ст. 217 НК РФ. А вот другу придется заплатить налог. В 2025 году налог составляет 13% от кадастровой стоимости квартиры, если эта стоимость ниже 2,4 млн рублей. Если квартира стоит больше, одаряемый должен заплатить:

• 13% от 2,4 млн рублей,
• 15% от суммы превышающей 2,4 млн рублей.

Назначает налог для посторонних лиц ст. 210 НК РФ.

Расходы дарителя

Дарителю придется заплатить за проведение сделки. В эти траты входят:

Нотариальное удостоверение. С 2025 года оно обязательно для заключения договора дарения. Стоимость нотариального удостоверения зафиксирована в ст. 333.24 НК РФ. Если удостоверение требуется по закону, его стоимость составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Региональные тарифы. Это стоимость определенных услуг нотариуса, которая фиксируется региональной нотариальной палатой. В них входит правовой анализ документов, консультирование, изготовление документов и их копий, хранение документов. Тариф зависит от региона. Например, в Москве это 9 000 рублей, а в Санкт-Петербурге — 8 000 рублей. Посмотреть актуальные цены для вашего региона можно на сайте региональной нотариальной палаты.

Услуги нотариуса. Цена зависит от региона и конкретного нотариуса. В нее входят дополнительные услуги, которые не включены в региональные тарифы. Например, выезд на дом или дополнительные консультации.

Как рассчитать расходы на оформление договора дарения

Разберем на примере:

У Елизаветы в собственности есть квартира в Москве, которую она хочет подарить дочери. По оценке риелтора, рыночная стоимость квартиры — 11 млн рублей. Так как Елизавета дарит квартиру близкому родственнику, ее дочери не придется платить налог на квартиру, но придется заплатить госпошлину 4 000 рублей.

Самое сложное — рассчитать стоимость нотариального удостоверения. В случае Елизаветы оно составит 20 000 рублей — это максимальная стоимость с учетом суммы договора. Предположим, что Елизавета не брала дополнительных консультаций у нотариуса сверху тех, что входят в региональный тариф. Посчитаем расходы:

Когда нельзя дарить недвижимость

Ограничения на дарение указаны в ст. 575 и ст. 576 ГК РФ. Квартиру нельзя подарить, если:

• Она находится в совместной собственности, но один из владельцев не согласен ее дарить.
• Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку. Законный представитель не может ее подарить без согласия органов опеки.
• Одна коммерческая организация хочет подарить ее другой.
• Квартира находится в ипотеке или в другом залоге.
• Квартира находится под арестом.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юр. лиц.

Получить бесплатный доступ на 7 дней

Можно ли отозвать договор дарения

Даритель может изменить свое решение даже после заключения договора и отказаться передавать недвижимость. Такое право ему дают ст. 577 и ст. 578 ГК РФ. Отказаться можно в нескольких случаях:

• Жизненные обстоятельства дарителя изменились настолько, что дарение недвижимости сильно снизит его качество жизни. Например, у него сгорел дом, и квартира, которая раньше была не нужна, стала его единственным жильем.
• Одаряемый совершил покушение на самого дарителя или его семью или нанес кому-то из них телесные повреждения. Если даритель при этом погиб, оспорить договор могут его родственники.
• Если даритель пережил одаряемого. Тогда он может отозвать дарственную, чтобы квартира не перешла по наследству родственникам одаряемого.

Также суд может отменить дарение, если индивидуальный предприниматель или юрлицо подарили кому-то недвижимость за полгода до объявления банкротства.

В случае отмены дарения, получатель должен вернуть подаренное, а даритель не может требовать компенсации расходов. Например, расходов на нотариуса.

Проводите операции с недвижимостью эффективно и безопасно.

Узнать подробнее

Можно ли оспорить договор дарения

Оспорить договор дарения могут родственники дарителя, кредиторы или государственные органы. Для этого им нужно обратиться в суд и доказать один из следующих фактов:

1. Даритель признан недееспособным или не понимал, что делает. Пример: В 2018 году было разбирательство в Останкинском суде. Договор дарения просили признать недействительным, так как даритель страдал алкоголизмом и подписал документ в состоянии алкогольного опьянения.
2. Дарителя обманули или вынудили заключить сделку. Пример: В 2024 году Верховный Суд РФ разбирал дело о договоре дарения, заключенном обманным путем. Собственница думала, что заключает договор ренты в обмен на обещание одаряемой ухаживать за ней. Одаряемая же не выполнила обязательств, получила квартиру и тут же подарила ее своему внуку.
3. Если дарственная противоречит нормам законодательства или была заключена без соблюдения необходимых формальностей. Пример: Стороны не обратились к нотариусу для заключения договора.

Частые вопросы о дарении

Вот еще несколько вопросов, которые часто возникают о дарении квартиры: