Договор мены недвижимости

Новую квартиру не обязательно покупать. Можно обменять на нее старую. Для этого понадобится договор мены. В статье расскажем, как грамотно оформить этот договор и какие правила на него действуют.

Александра Матвеева Редактор Контур.Недвижимости

Что такое договор мены недвижимости

Договор мены подтверждает сделку по обмену недвижимостью или другим имуществом. По такому договору можно обменять, например, квартиру в Москве на дом в регионе. Каждая сторона договора выступает одновременно как продавец и как покупатель, а вместо денег используют саму недвижимость или другое ценное имущество. Получается бартер.

Договор мены регулируют ст. 567—571 ГК РФ. Обменяться по такому договору можно чем угодно: автомобилями, предметами искусства, ювелирными изделиями. Можно даже обменять квартиру на машину. Но в этой статье мы будем говорить именно об обмене недвижимостью.

Особенности договора мены

Юридически договор мены похож на договор купли-продажи. Только вместо денег стороны платят друг другу имуществом. Вот какие еще нюансы нужно учитывать, если нужно заключить договор мены:

• Договор заключается одним документом. В нем перечисляют характеристики всех объектов передаваемой недвижимости и обязанности сторон.
• Договор заключают только в письменной форме.
• По закону обмениваемая недвижимость считается равноценной, даже если маленькую студию на окраине меняют на трехкомнатную квартиру в центре города.
• В договор можно включить условия доплаты, чтобы уравнять ценность объектов. Например, можно разменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой.
• Договор мены подразумевает передачу права собственности.
• Право собственности на полученную недвижимость переходит к каждой из сторон после того, как она выполнит свои обязательства. То есть, сама передаст квартиру или дом контрагенту.
• Обмениваемая недвижимость должна быть в собственности у участника сделки и не иметь обременений.
• Стороны несут ответственность за скрытые дефекты и гарантируют отсутствие ограничений по пользованию для контрагента.

Преимущества договора мены

Совершить обмен недвижимостью можно при помощи мены или купли-продажи. Часто стороны выбирают второй вариант, потому что он кажется понятнее. Но у мены есть несколько плюсов.

Одна сделка вместо двух. Вместо оформления двух отдельных договоров купли-продажи стороны заключают один договор мены. Это упрощает и ускоряет процесс.

Не нужны деньги. При обмене недвижимостью не нужна оплата и не приходится брать ипотеку. В качестве оплаты выступает равноценный объект недвижимости.

Гибкость условий сделки. У договора мены минимум ограничений. В нем можно прописать обязанности по ремонту, порядок освобождения недвижимости, ответственность сторон, форс-мажорные обстоятельства и обязательства по доплате.

Можно обмениваться объектами с разной стоимостью. Если стороны согласны на такой обмен, можно обменять даже однокомнатную квартиру на дом. При этом если договор предусматривает доплату — она ничем не ограничена. Можно доплатить и сто тысяч, и миллион рублей.

Экономия на комиссиях и банковских переводах. Так как для обмена не нужны деньги, сторонам не нужно платить комиссию за перевод средств.

Виды и варианты договоров мены

Договор мены недвижимости может быть нескольких видов. Все они подразумевают переход прав на недвижимость к новому владельцу, а стороны платят налоги в соответствии с законом.

Мена равноценными объектами. Стороны обмениваются недвижимостью примерно одинаковой стоимости без доплат. Например, квартиру в одном городе меняют на квартиру в другом с подобной рыночной стоимостью.

Мена с доплатой. Если один объект дороже другого, стороны договариваются о денежной компенсации разницы. В договоре обязательно указывают сумму доплаты, порядок и сроки ее внесения. Таким способом можно обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную и доплатить хозяину двухкомнатной разницу в стоимости.

Мена разных типов недвижимости. В рамках такого договора можно обменять дом на квартиру или квартиру на дом. В договор вносят описание и оценку двух объектов, а в условия сделки обычно вносят доплату.

Мена жилых домов с прилегающими земельными участками. В обмен можно включить не только дом, но и землю. Если стороны хотят обменяться домами с землей, это нужно указать в договоре. Важно убедиться, что у сторон есть право распоряжаться землей.

Мена долей в недвижимости. По договору мены можно обменяться долями в квартирах или домах, но тогда нужно заверение от нотариуса и согласие других собственников.

Мена между физическими и юридическими лицами. Закон позволяет физлицам обмениваться недвижимостью с компаниями, а компаниям — друг с другом. Важно учитывать, что налоги они при этом платят как при договоре купли-продажи. То есть, полученная недвижимость учитывается в капитале компании.

Мена в рамках реновации. Это договор между гражданином и государством в рамках специальной программы по обмену старого жилья на новое. Условия программы и передачи недвижимости прописывают в договоре.

Протестируйте сервис для проверки сделок. Получайте сведения о недвижимости и участниках сделки из официальных источников. Первые три проверки — бесплатно.

Попробовать

Чем договор мены отличается от других договоров

Договор мены часто путают с договорами обмена или дарения. А из-за схожих правил иногда даже путают с договором купли-продажи. Расскажем, в чем разница.

В чем разница между договорами мены и обмена

Договор мены иногда называют договором обмена. Но юридически это неправильно.

Договор мены подразумевает передачу прав собственности на недвижимость. Его регулируют ст. 567—571 ГК РФ. А договор обмена еще называется договором социального найма. Он предполагает, что один человек передает другому права пользования жилым помещением. Получается что-то вроде бесплатной аренды. Договор обмена регулируют ст. 72—75 ЖК РФ.

В чем разница между договорами мены и дарения

Договор дарения нужен, если собственник хочет подарить недвижимость. То есть, передать на нее права и ничего не получить взамен. Он регулируется ст. 572–582 ГК РФ.

Договор мены же подразумевает именно обмен недвижимостью. То есть, по договору мены нельзя просто отдать права на квартиру. Но можно обменять квартиру на машину.

В чем разница между договорами мены и купли-продажи

Юридически эти договоры очень похожи. Они подразумевают, что сделку заключают продавец и покупатель, у договоров одинаковые правила по налогообложению и одинаковые требования. Разница только в том, что в договоре мены обе стороны считаются и продавцом, и покупателем, а вместо денег используют имущество.

Простым языком, договор купли-продажи — это покупка квартиры за деньги, а договор мены — это бартер.

Как правильно оформить договор мены 

Договор мены нужно заключать в письменном виде, подписать его должны обе стороны. Если в сделке участвуют доли или недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку, договор должен заверить нотариус.

В документе указывают данные сторон, описывают объекты, которыми будут обмениваться, и указывают условия сделки. При необходимости включают пункт о доплате. Когда договор подписан, стороны должны подать заявление на регистрацию права собственности. Договор мены считается правоустанавливающим документом.

Регистрируйте переход прав собственности онлайн, без визитов в МФЦ. Электронную подпись можно выпустить во время сделки или воспользоваться Госключом.

Узнать больше

При его оформлении важно учитывать следующие особенности:

• Если одна сторона не выполняет условия договора, другая может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Договор не может этого запретить.
• Договор не подразумевает скидку или возврат недвижимости, если у нее обнаружатся недостатки. Если с квартирой что-то не так, получатель может только потребовать устранить недостатки или компенсировать затраты на их исправление.
• По договору мены нельзя обменять недвижимость на услугу, это незаконно. Мена предполагает обмен имуществом.
• В договор можно включать сколько угодно объектов. Например, обменять одну квартиру на две. Но если объектов слишком много и это создает путанницу, договор могут признать недействительным.

Что должно быть в договоре мены

В договор важно включить следующие пункты:

• Полные данные сторон. ФИО, паспортные данные или реквизиты юридических лиц.
• Детальное описание каждого объекта недвижимости. Адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
• Условия обмена. Порядок и сроки передачи объектов, даты и место передачи.
• Гарантии по состоянию недвижимости и ответственность за скрытые дефекты.
• Распределение расходов и платежей. Кто оплачивает госпошлину, услуги нотариуса, налоги и коммунальные задолженности.
• Условия расторжения договора.
• Порядок действий в случае форс-мажора.
• Дата и место заключения договора, подписи сторон.

Какие налоги платят стороны при заключении договора мены

Налоги при обмене недвижимостью такие же, как при купле-продаже. Если договор заключают физлица, им нужно заплатить подоходный налог. Если в сделке участвует юрлицо, недвижимость учитывается в капитале компании. Так как при обмене не используют деньги, налог считается от рыночной стоимости недвижимости или от той суммы, которая указана в договоре.

Если сознательно указать в договоре сумму ниже рыночной, это посчитают уклонением от налогов. Нарушителя могут оштрафовать. Согласно ст. 198 УК РФ, штраф составит от 100 тысяч до 300 тысяч рублей или будет равен доходу нарушителя за 1 или 2 года. А если сумма неуплаченного налога выше 2,7 млн рублей, могут назначить исправительные работы или даже арестовать.

Вот какие налоги нужно заплатить при обмене недвижимостью.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если договор мены не предполагает доплату, платить налог не нужно. В таком случае объекты считаются равнозначными и считается, что человек не получил доход.

Не нужно платить налог и если прошел минимальный срок владения недвижимостью. То есть, если квартира была в собственности более пяти лет.

Если же в договоре предусмотрена доплата, а квартира была в собственности менее пяти лет, налог платит тот, кто получает деньги. НДФЛ составляет 13% от полученных доходов. То есть, от суммы доплаты.

Разберемся на примере:

Владимир и Анастасия обмениваются квартирами в разных городах. Рыночная стоимость квартиры Владимира — 4,5 млн рублей, а квартиры Анастасии — 5 млн рублей. В договоре прописывают, что Владимир заплатит Анастасии недостающие 500 тысяч рублей. Квартира Анастасии была у нее в собственности 4 года. Поэтому Анастасия заплатит налог на доход — 65 тысяч рублей.

В некоторых случаях налог придется заплатить, если квартира была в собственности менее трех лет. Это правило действует, если квартира:

• Является единственным жильем.
• Получена по наследству.
• Получена по договору дарения от близкого родственника.
• Получена по договору мены с близким родственником.
• Получена по договору пожизненного содержания.
• Приватизирована.

Налоги юридических лиц. Если в обмене участвует юрлицо, то полученная недвижимость учитывается в активах компании и налогах на прибыль. Сумму налога рассчитывают в соответствии с системой налогообложения, которую использует компания.