Траншевая ипотека на новостройку: зачем брать и как она работает

Покупать недвижимость на этапе застройки выгодно. Во многом благодаря траншевой ипотеке. В статье расскажем, как она работает, какие у нее плюсы и минусы и когда она может пригодиться.

Дарья Кривощекова Эксперт по кредитованию в сфере недвижимости

Что такое траншевая ипотека простыми словами

Траншевая ипотека — это такой же займ под залог недвижимости, как и обычная ипотека. Но банк выдает деньги не сразу всей суммой, а частями — траншами. Проценты начисляются только на выданную часть, поэтому переплата по ним получается меньше.

Кто может оформить траншевую ипотеку

Требования к заемщику такие же, как при оформлении обычной ипотеки. Он должен:

• Быть гражданином РФ с официальным доходом и хорошей кредитной историей.
• Быть старше 21 года, но младше 75 лет на дату погашения кредита. Некоторые банки задают другие возрастные рамки. Например, ВТБ выдает траншевую ипотеку с 18 лет.
• Иметь стаж на текущем месте работы от 3–4 месяцев. Если ипотеку оформляет предприниматель, он должен вести свою деятельность дольше 1,5 лет. Но условия могут меняться в зависимости от банка.
• Доказать свою платежеспособность.

Проверьте заемщика в сервисе Эксперт-проверка. Покажем сведения о физлицах, их коммерческой деятельности и кредитном рейтинге из официальных источников.

Узнать больше

Какие объекты недвижимости подходят для траншевой ипотеки

Траншевую ипотеку выдают в основном на недвижимость на стадии застройки. Для этого девелопер или сам застройщик заключает с банком специальное соглашение.

С помощью такого кредита можно купить квартиру, апартаменты, машино-место или кладовую в новостройке, либо коммерческую недвижимость. Точный перечень объектов зависит от конкретного банка, его договора с девелопером и программ кредитования.

Формально, оформить траншевую ипотеку можно и на вторичное жилье. Но банки предлагают такой кредит редко, а продавцы обычно не соглашаются на поэтапные выплаты.

Чем траншевая ипотека отличается от обычной

Траншевая ипотека похожа на обычную, только заемщик гасит не всю сумму кредита сразу, а по частям. Большинство отличий связаны с этой особенностью.

Механизм выдачи средств

При обычной ипотеке банк переводит застройщику всю сумму сразу. При этом неважно, достроен дом или нет.

При траншевой ипотеке банк перечисляет деньги частями. Обычно договор подразумевает два транша. Сначала банк переводит застройщику 10-50% суммы, когда заемщик подписал ипотечный договор. Второй транш делают, когда застройщик сдаст дом, или за несколько месяцев до окончания строительства. Обычно первый и последний транш разносят во времени максимум на три года. 

Распределение процентов

При обычной ипотеке процент начисляется сразу на всю сумму кредита, а при траншевой — только на выданную часть. При этом процент может меняться. Например, на первый транш банк дает кредит под 6%, а на второй — уже под 7%.

Размер и график платежей

При обычной ипотеке кредитуемый выплачивает фиксированную сумму ежемесячно, пока не вернет заем. Либо банк составляет график дифференцированных платежей. То есть, сначала заемщик платит максимальный ежемесячный взнос, а потом этот взнос уменьшается по мере того, как гасится тело кредита.

При траншевой ипотеке кредитуемый тоже должен вносить платежи ежемесячно. Но поначалу его платежи будут минимальными, а после сдачи дома резко вырастут. Так происходит потому, что первый транш всегда меньше второго.

Разберемся на примере:

Олег оформил ипотеку на 3,2 млн рублей на 15 лет под 7%. Платеж разбит на два транша: 

• Первый — 10% от кредита, 320 тысяч рублей. С учетом процентов Олег должен выплатить 342 400 рублей.
• Второй — 90%, 2,88 млн рублей. С учетом процентов — примерно 3,82 млн рублей.

Первые три года дом находится на этапе строительства. За это время Олег должен погасить сумму первого транша, плюс проценты. Он платит порядка 9 500 рублей в месяц.

Когда дом сдадут, банк переведет застройщику остаток суммы — 2,88 млн рублей. Теперь Олегу нужно выплатить вторую часть займа. На это у него есть 12 лет. Если Олег успел выплатить предыдущий долг, платеж составит примерно 21 000 рублей в месяц. Если по предыдущему траншу остался долг, ежемесячный платеж будет еще выше.

Доступность

Обычную ипотеку можно оформить практически в любом банке и на любой тип недвижимости: первичную, вторичную или коммерческую.

Подбирайте ипотеки с поддержкой персонального кредитного эксперта в сервисе Ипотечный брокер.

Подключить бесплатно

Траншевую ипотеку дают только в банках, у которых есть договор с застройщиком или девелопером. Большинство программ траншевой ипотеки рассчитаны на новостройки.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос по обычной ипотеке зависит от банка, условий кредита, наличия специальной программы и даже региона. Официальный минимум на 2025 год — 10% от общей суммы.

Условия траншевой ипотеки тоже могут меняться в зависимости от банка, но минимальный начальный взнос по такому кредиту обычно выше — 15-20%.

Фиксация цены

При обычной ипотеке банк не может гарантировать фиксацию цены. Цена зависит от условий договора долевого участия. Может получиться так, что, когда дом достроят, цена на квартиру вырастет. При траншевой ипотеке банк заключает договор с застройщиком, и тот фиксирует цену.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека в целом выгодна. Но у нее есть особенности, которые важно учитывать, когда заемщик выбирает способ кредитования.

Плюсы траншевой ипотеки:

• Небольшие ежемесячные выплаты на этапе строительства. Можно совмещать с арендой, копить на ремонт или досрочно погашать кредит.
• Траншевая ипотека фиксирует цену на квартиру. Не получится, что дом достроили, и цена выросла.
• Минимум переплат. Проценты начисляются поэтапно, а не на всю сумму сразу.

Минусы траншевой ипотеки:

• После второго транша ежемесячные платежи резко вырастают.
• Доступна только для аккредитованных новостроек.
• Ее предлагают только банки, у которых есть договор с застройщиком. Из-за этого у заемщика меньше вариантов, куда можно подать заявку на кредит, условия по ипотеке могут быть хуже, а получить ее может быть сложнее.
• Повышенный первоначальный взнос.
• Страхование рассчитывается на полную сумму кредита с первого дня, несмотря на то что деньги выдают поэтапно.
• Застройщик редко делает скидки, если квартира входит в программу траншевой ипотеки.
• Высокая стоимость жилья. Некоторые застройщики завышают стоимость квартир по траншевой ипотеке. Таким образом они компенсируют возможные риски. Например, если покупатель не внесет второй платеж по ипотеке или дом не достроят.
• Несовместима со льготными программами. Например, IT-ипотеку со сниженной процентной ставкой нельзя оформить как траншевую и получить двойную выгоду.
• Рефинансировать кредит или продать квартиру по договору переуступки можно только после выдачи последнего транша. 

В каких ситуациях выгодно брать траншевую ипотеку

Траншевая ипотека позволяет гасить кредит постепенно и поначалу сильно экономить на взносах. Благодаря этому выплачивать ипотеку легче и можно строить планы, зная, когда повысится финансовая нагрузка. Это пригодится в таких ситуациях.

Заемщик живет на съемной квартире, но хочет купить свое жилье. Пока дом строится, платежи по ипотеке минимальные. Поэтому можно распределить финансовую нагрузку и позволить себе снимать жилье и выплачивать первую часть кредита.

Для инвестиций в новостройки. Траншевая ипотека выгодна за счет поэтапного гашения и потому, что недвижимость на этапе застройки всегда стоит дешевле, чем после сдачи. Такую квартиру можно выгодно перепродать, либо сдавать в аренду и тем самым компенсировать кредит.

Нужно накопить на ремонт. Пока платеж по ипотеке небольшой, можно откладывать деньги на ремонт. Особенно если квартиру сдадут в черновой отделке.

Хочется сократить переплаты по кредиту. Проценты начисляются поэтапно и только на выданную часть кредита. Поэтому переплаты по процентам получаются ниже, чем при обычной ипотеке.

Риски траншевой ипотеки

Кредитуемый рискует только в двух случаях: если он не выплатит долг и если строительство затянется.

Что будет, если не выплатить кредит

Риски такие же, как при обычной ипотеке. Если кредитуемый не выплатит долг, банк продаст квартиру, чтобы компенсировать убытки.

Что будет, если застройщик не сдаст дом вовремя

Заемщик должен выплачивать кредит, даже если застройщик задерживает сдачу дома. Поэтому те, кто планировал сначала совмещать аренду жилья и ипотеку, могут оказаться в невыгодном положении. Платежи вырастут, а нового жилья не будет.

При этом, если банк усомнится в рентабельности строительства, он может изменить условия кредитования или потребовать подтверждений прогресса, прежде чем выдать новый транш.

Если строительство полностью остановится, возвращать первый взнос и выплаченную сумму кредита придется через суд. Даже если покупатель расторгнет договор с застройщиком, ипотека не аннулируется.

Как оформить траншевую ипотеку

Получить траншевую ипотеку можно так же, как обычную. Только заявку на кредит обычно отправляет не заемщик, а девелопер или застройщик. Вот что нужно сделать:

1. Выбрать застройщика и объект. Обязательно уточняйте у девелопера, возможна ли траншевая ипотека для конкретного ЖК.
2. Подать заявку на кредит. Обычно заявку подает сам застройщик. Клиенту нужно только предоставить паспорт, справку 2-НДФЛ и трудовую книжку. Некоторые застройщики могут попросить получить предварительное одобрение в банке-партнере.
3. Заключить договоры. Сначала нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. Этот документ фиксирует стоимость квартиры и сроки сдачи объекта. Затем нужно подписать ипотечный договор с банком. В нем указывают график и размер траншей и условия погашения кредита.

Получить первый транш и начать выплачивать кредит. Первый транш банк переводит на эскроу-счет застройщика, обычно в день подписания договора. Деньги с этого счета компания сможет снять только, когда сдаст объект. Следующий транш банк переведет после завершения строительства или за 1–6 месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Эти сроки прописывают в ипотечном договоре.