Комиссия, залог и задаток при аренде квартиры

При заключении договора арендатору нужно сделать сразу несколько разных платежей. Разбираем, для чего нужен каждый, насколько законно их требовать и может арендатор сэкономить.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое комиссия при аренде квартиры и зачем она нужна

Комиссия — это оплата услуг риелтора, который помогает найти подходящую недвижимость, подготовить договор аренды или найма и оформить сделку.

Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.

Узнать больше

Кто должен платить комиссию при аренде квартиры

Участники сделки могут сами решить кто будет оплачивать комиссию:

• Только арендатор. Как правило, так происходит при аренде недвижимости эконом-класса. 
• Арендатор и арендодатель. Точные пропорции участники определяют самостоятельно. Например, собственник может внести 50% от суммы комиссии или только 30%.
• Только собственник. Некоторые арендодатели сами готовы заплатить за работу с профессиональным агентом и дополнительные гарантии. 

Когда нужно платить комиссию при аренде жилья

Как правило, комиссию вносят во время сделки. После того, как участники подписали договор, одновременно с арендной платой. На это несколько причин:

• Сумма зачастую зависит от стоимости объекта. Поэтому, если риелтор подбирает объект, он не может заранее знать точный размер комиссии.

• Это защита для участников сделки — они платят за оказанную услугу, когда сделка уже состоялась. 

Размер комиссии и факторы, влияющие на ее величину

Как мы уже сказали, зачастую размер комиссии зависит от арендной платы и может составлять от 30% до 100%. На нее могут повлиять и другие факторы:

Ситуация на рынке. Чем сложнее подобрать объект, тем дороже можно оценить свои услуги. При этом важно учитывать и цены конкурентов: если слишком завысить размер комиссии, можно остаться без клиентов. А слишком низкая цена может, наоборот, отпугнуть арендаторов. Они могут посчитать, что такая стоимость говорит о низком профессионализме или мошенничестве.

Стоимость аренды. Как правило, комиссия за недорогое жилье эконом-класса достигает 100% от арендной платы. Чем выше размер аренды, тем ниже может быть процент комиссии. 

Вовлеченность риелтора. Чем больше обязанностей берет на себя агент, тем выше плату можно потребовать. Клиенты ожидают, что за высокую комиссию риелтор не только подберет объект и проведет показ, но и займется юридической проверкой сделки и подготовкой документов. На рынке встречаются недобросовестные агенты, которые берут комиссию только за то, что передали контакты собственника. Однако такая тактика не работает на долгий срок: как правило, такие агенты получают плохие отзывы и не долго работают на рынке.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

При этом риелтор может установить размер комиссии независимо от размера арендной платы. И получать одинаковую сумму при работе со всеми клиентами. Так может быть проще работать с бухгалтерией: не запутаться в суммах при подготовке договоров с разными клиентами и сдаче отчетности.

Что такое залог при аренде квартиры

Юридически залогом считают имущество, которое обеспечивает обязательства заемщика перед кредитором. Например, при ипотеке покупаемая недвижимость оказывается в залоге у банка. Однако участники сделок и даже риелторы зачастую ошибочно называют залогом обеспечительный платеж при аренде недвижимости. Мы будем использовать в статье оба термина, но хотим отметить, что юридически верно говорить «обеспечительный платеж».

Обеспечительный платеж — это деньги, которые арендатор платит арендодателю при заключении договора. Залог гарантирует, что что квартиросъемщик не испортит ремонт, не сломает мебель или технику, а также будет вносить арендную плату в срок. А при возникновении проблем, собственник сможет компенсировать свои расходы.

Размер, виды и возможности возврата залога

Сумму обеспечительного платежа устанавливает собственник. Чтобы ее определить, он может принять во внимание несколько факторов:

Ситуация на рынке. Как правило, размер залога указывают в объявлении. Поэтому арендаторы могут посмотреть, какую сумму просят конкуренты и установить похожую.

Качество ремонта. Чем дороже отделка в квартире, а также мебель и техника, тем больший обеспечительный платеж может попросить владелец квартиры.

Ежемесячный арендный платеж. Некоторые просто устанавливают сумму залога в размере одного платежа.

Чем комиссионный платеж или комиссия отличается от залога

Комиссия — это оплата работы риелтора. А обеспечительный платеж — дополнительная гарантия для собственника недвижимости. Это разные платежи, которые переводят разным участникам сделки. 

Арендатор может вернуть обеспечительный платеж после окончания срока аренды. В случае, если не повредит ремонт и имущество в квартире, а также у него не будет задолженностей по оплате аренды или коммунальных платежей.

Вернуть комиссию можно в редких случаях. Сперва нужно доказать, что риелтор некачественно оказал услуги или ввел в заблуждение. Сделать это собственник может только через суд.

Что такое задаток и зачем он нужен

Задаток — это денежные средства, который потенциальный арендатор передает арендодателю, чтобы доказать свои намерения. Так он бронирует объект, фиксирует стоимость аренды и другие условия до заключения договора. Также задаток имеет доказательную функцию — факт его оплаты подтверждает, что стороны достигли соглашений, указанных в договоре. 

Важно отметить, что задаток — это не обязательный платеж, сделка может пройти без него. Однако он удобен обеим сторонам в качестве дополнительной гарантии. Особенно в случаях с объектами, которые пользуются популярностью. Так, если собственник передумает, он должен будет вернуть задаток в двойном размере. Обязательство работает и в обратную сторону — если потенциальный арендатор откажется заключать договор, деньги останутся у арендатора.

Штрафные санкции не применяются, только если обе стороны решили отказаться от сделки. В этом случае собственник просто возвращает деньги несостоявшемуся арендатору, и все остаются при своем.

Чем задаток отличается от залога

У обеспечительного платежа и задатка разные цели. Первый используется в качестве гарантии, что арендатор выполнит условия договора. Например, если он сломает мебель или бытовую технику, собственник может вычесть стоимость ремонта из обеспечительного платежа. Так он компенсирует свой ущерб. 

А у задатка сразу несколько целей:

• Охранительная. Задаток защищает стороны от потерь и стимулирует их к надлежащему исполнению договора
• Платежная. Эти средства можно зачесть в счет оплаты арендного платежа.
• Доказательственная. Оплата подтверждает факт заключения договора, даже если он еще не оформлен письменно.

Как правило, задаток не возвращается — средства идут в счет оплаты первого месяца аренды. Но в некоторых случаях арендодатели оставляют задаток в качестве залога. Тогда они могут вернуть деньги после окончания действия договора, если арендатор не нарушил условия. Из-за этого некоторые могут перепутать залог и задаток — но важно понимать, что это разные виды взносов.

Еще одно отличие — во времени оплаты. Как мы уже сказали, задаток вносят до заключения договора аренды. При этом, обычно, стороны подписывают соглашение о задатке. А залог перечисляют после подписания договора аренды, обычно вместе с оплатой за первый месяц. 

В каких ситуациях законно брать задаток и залог

Потребовать внести залог и задаток — законное право арендатора, которое гарантировано Гражданским кодексом. Но, как мы уже сказали, это не обязательные условия проведения сделки. 

Так, если арендатор является «сильной» стороной сделки, он может потребовать заключить договор на своих условиях и убрать из него любые платежи, кроме арендной платы. Такое бывает если, например, объект не пользуется популярностью и собственник долго искал арендатора.

Отметим, что если арендатор все же вносит задаток, это нужно оформить официально — заключить специальное соглашение. В документе прописать, что собственник получает деньги в счет обеспечения исполнения договора или как доказательство, что его заключат. Важно, чтобы из документа было понятно, что это не предоплата. Иначе, в случае спора, суд может посчитать, что арендатор внес аванс. А по закону аванс нужно возвращать, если сделка не состоялась.

Шаблон соглашения о задатке можно найти в открытых источниках или составить самостоятельно. В сложных ситуациях риелтору лучше обратиться за консультацией к юристу.

Какие еще платежи и расходы предстоит оплачивать квартиросъемщику при аренде квартиры

Кроме залога, задатка и комиссии риелтору, квартиросъемщику нужно быть готовым вносить:

Арендную плату. Как правило, собственники принимают оплату за месяц вперед.

Коммунальные платежи. В зависимости от условий договора, коммунальные услуги может оплачивать как арендтор, так и сам собственник. Иногда стороны могут разделить услуги, например, за электро- газо- и водоснабжения арендатор платит по счетчикам. А взносы за капитальный ремонт делает собственник. Какими бы не были договоренности, их нужно прописать в договоре.

Также арендатора могут обязать самостоятельно оплачивать мелкий ремонт, например, починку крана, стиральной машины или другого имущества в квартире. 

При заключении договора аренды квартиросъемщику приходится потратиться: внести не только арендную плату, но и залог, задаток, а также оплатить услуги агента, сопровождающего сделку. Задача риелтора — правильно объяснить клиенту назначение каждого платежа. Так вы сможете снизить негатив и покажете себя экспертом.