Аренда коммерческой недвижимости с выкупом

Если у бизнеса не хватает денег на собственное помещение, можно договориться с продавцом об аренде с последующим выкупом. В статье расскажем об особенностях, плюсах и минусах такого варианта.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом — это когда предприниматель использует помещение и платит арендную плату, а затем получает возможность выкупить недвижимость. По договору, продавец обязуется продать ему объект через некоторое время и зафиксировать цену на недвижимость.

Такой вид аренды подойдет в трех случаях:

• Бизнес арендует помещение, но хочет его выкупить.
• У бизнеса маленький стартовый капитал, но нужно свое помещение.
• Бизнес намерен купить помещение, но сначала хочет его протестировать.

Особенности аренды недвижимости с выкупом

Аренда с последующим выкупом позволяет предпринимателю купить коммерческую недвижимость, которую он планирует арендовать или уже снимает. Главная трудность такого подхода — в графике платежей. При аренде с последующим выкупом возможны такие варианты выплат:

• Арендатор платит и арендную плату, и часть выкупного платежа каждый месяц.
• Арендатор платит арендную плату в течение нескольких месяцев, а затем выплачивает полную стоимость недвижимости и покупает ее.
• Арендные платежи одновременно являются выкупными. Получается своего рода рассрочка. Такой вариант встречается редко.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Плюсы и минусы аренды с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом позволяет предпринимателю расширить бизнес без крупных затрат, но связана с определенными рисками. Вот какие плюсы есть у этого вида аренды.

Выгодно. Это удобный способ выкупить недвижимость, если у бизнеса нет первоначального взноса или ему не дают кредит.

Фиксированная цена. Стоимость помещения указывают в договоре. За время пользования помещением она не изменится, даже если цены в среднем по рынку вырастут.

«Тест-драйв» объекта. За время съема арендатор может оценить удобство расположения, состояние помещения и насколько оно соответствует потребностям бизнеса. Это удобнее, чем просто покупать недвижимость.

Гибкость платежей. Выплачивать аренду и часть выкупных платежей бывает удобнее, чем копить на покупку или выплачивать кредит. Арендную плату можно выставить на удобный день. Благодаря этому бизнес может эффективно планировать расходы.

При этом у аренды с последующим выкупом есть несколько минусов.

Качество недвижимости. Такая аренда не очень выгодна для продавца: он не получит больше денег, если недвижимость вырастет в цене, и может потерять арендатора и покупателя в одном лице, если тот расторгнет договор. Поэтому на такой вариант обычно соглашаются те, кому трудно продать помещение. Недвижимость может находиться в непопулярном месте, иметь существенные недостатки или обременения.

Крупные ежемесячные платежи. Чаще всего арендатор платит одновременно и стоимость аренды, и выкупные платежи.

Ограничение в правах до выкупа. Важно учитывать, что на время аренды права бизнеса ограничены. Существенные изменения вроде ремонта или перепланировки нужно обсуждать с собственником, либо ждать, пока не получится выкупить помещение. Из-за этого бизнес может дольше реализовывать планы.

Какому бизнесу подойдет аренда с выкупом

Таким способом можно арендовать:

• офисное помещение;
• площадь под магазин или кафе;
• склад;
• производственное помещение.

После выкупа недвижимость можно продолжать использовать, сдать новому арендатору или перепродать.

Проводите регистрацию сделок в Контур.Недвижимости

ЭП можно выпустить онлайн в течение 10 минут или использовать Госключ

Узнать подробнее

Как выбрать помещение в аренду с правом выкупа

Выбирайте недвижимость для аренды с последующим выкупом так же, как если бы вы планировали просто купить помещение. Обращайте внимание на следующие аспекты.

Бюджет. Оцените финансовые возможности бизнеса и рассчитайте, что будет выгоднее в вашем случае. Иногда оказывается, что бизнес может позволить себе выкуп без аренды.

Срок использования. Учитывайте, надолго ли вам нужно помещение. Если место нужно на год-два, возможно, выгоднее будет обычная аренда.

Расположение. Большинству бизнесов выгоднее работать на местах с высокой проходимостью. Обычно это точки в центре города, недалеко от важных объектов вроде школ, больниц и торговых центров, либо недалеко от транспортных остановок. При выборе учитывайте не только текущее расположение недвижимости, но и планы развития района.

Характеристики помещения. Обратите внимание на площадь и форму помещения, предположите, что и где вы разместите. Проверьте, есть ли у помещения парковка и разгрузочная зона. Учитывайте высоту потолков: для многих бизнесов они должны быть 2,7 метров или выше.

Техническое состояние и коммуникации. Проверьте подачу воды и мощность электричества. Последняя должна быть от 15 кВт с возможностью увеличения. Не забудьте уточнить про отопление и наличие кондиционера.

Правовой статус и документы. Запросите у владельца выписку из ЕГРН. Он должен числиться собственником, а у недвижимости должно быть соответствующее назначение — нежилое помещение. Кроме того, у объекта не должно быть обременений, ограничений и незаконных перепланировок.

Финансовые условия и договор. Обратите внимание на условия, которые предлагает собственник. Подходят ли вам размер и структура арендных и выкупных платежей, сроки и порядок выкупа. Уточните, предполагает ли договор досрочный выкуп и какие условия отказа от сделки.

Стоит ли покупать готовый бизнес под аренду с выкупом

Некоторые предприниматели предлагают выкупить таким способом не просто помещение, а готовый бизнес. Например, сеть апартаментов или склады с готовой базой арендаторов. В таком случае покупатель становится управляющим и платит арендные платежи собственнику до тех пор, пока не выкупит бизнес. Получается что-то вроде рассрочки. Такой подход встречается редко. С точки зрения арендатора у него больше недостатков, чем выгоды. Обычно предпринимателю выгоднее сразу выкупить бизнес, купить франшизу или начать дело с нуля.

Вот какие недостатки есть у аренды бизнеса с последующим выкупом.

Высокая стоимость. Готовый бизнес часто стоит дороже, чем запуск с нуля или франшиза.

Возможны скрытые проблемы. Большинству собственников выгодно продавать бизнес сразу или продавать франшизу. Если собственник предлагает аренду с последующим выкупом, это может говорить о том, что у бизнеса есть скрытые долги, обременения, проблемы с персоналом или клиентами.

Зависимость от арендодателя. Пока недвижимость не перешла в собственность арендатора, бизнес зависит от арендодателя. Тот может изменить условия аренды, повысить плату или расторгнуть договор.

Юридические сложности. Готовый бизнес — это оборудование, финансы, интеллектуальная собственность и другие аспекты. Поэтому составить такой договор и предусмотреть в нем все возможные нюансы намного труднее.

В большинстве случаев предпринимателю выгоднее купить бизнес без предшествующей аренды.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать