Как проводить сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ

У нерезидентов РФ есть ограничения на типы недвижимости, которую они могут покупать, они должны получать разрешение на покупку и при этом платят повышенный налог при продаже жилья. В статье расскажем, почему статус нерезидента имеет значение для сделок с недвижимостью и какие особенности и ограничения есть у таких сделок.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Резидент или нерезидент: как определить

Резидентство бывает налоговым и валютным. Налоговое определяет, какие налоги должны платить человек или компания, а валютное — какие ограничения у них есть на валютные операции. Можно быть валютным резидентом РФ, но не быть налоговым и наоборот.

Для сделок с недвижимым имуществом значение имеет именно валютное резидентство, поэтому в этой статье будем говорить в основном о нем.

Кто такой валютный резидент

Статус валютного резидента определяется законом № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Валютными резидентами считаются:

• Все граждане России.
• Иностранные граждане и лица без гражданства с видом на жительство в РФ.
• Юридические лица, созданные по российскому законодательству.
• Филиалы и представительства российских юридических лиц за рубежом.

Валютный резидент обязан соблюдать правила валютного законодательства РФ. Например, уведомлять налоговые органы об открытии счетов в иностранных банках и о движении средств на них.

Кто такой нерезидент РФ

Валютный нерезидент — это человек или компания, которые не попадают под определение резидента, описанное в № 173-ФЗ. То есть, это:

• Иностранные граждане и лица без гражданства, у которых нет вида на жительство в РФ.
• Юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств и находящиеся не в России.
• Иностранные филиалы и представительства, действующие на территории России.

Если человек или компания — валютный нерезидент, на него не действуют многие правила валютного контроля. Например, он может проводить операции с иностранной валютой без ограничений и не уведомлять российское государство о счетах за границей. При этом расчеты с резидентами РФ в иностранной валюте регулируются законом и могут иметь ограничения.

Налоговым нерезидентом считается гражданин, который находился за рубежом больше 183 дней за год независимо от гражданства. Исключение составляют военные и госслужащие, которые работают за границей, а также люди, которые уехали учиться или лечиться на срок менее 6 месяцев. Компания считается налоговым нерезидентом, если она зарегистрирована или управляется не из России.

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Когда гражданин или компания перестают быть резидентами

Физлицо перестает считаться валютным резидентом РФ, если теряет российское гражданство. Например, если человек получил гражданство другой страны. 

Компания теряет статус валютного резидента, если ее реорганизуют или ликвидируют и в результате она перестает соответствовать критериям российского юридического лица. Например, если собственник зарегистрировал компанию как зарубежную.

Почему резидентство имеет значение в сделках с недвижимостью

Валютное резидентство влияет на порядок расчетов, состав документов для сделки и налоговые обязательства сторон. За несоблюдение правил можно получить крупный штраф.

Особенности сделок с недвижимостью для нерезидентов

У сделок с нерезидентами есть два нюанса, которые важно учитывать всегда. При этом неважно, кем выступает нерезидент — продавцом или покупателем.

Только безналичный способ расчета. Если одна из сторон — валютный нерезидент,  расчет по сделке можно провести только в рублях, в безналичной форме и только через уполномоченные банки. Оплатить сделку наличными нельзя. В договоре обязательно нужно указать порядок расчета — безналичный.

Понадобится заверенный перевод паспорта. При регистрации права собственности в Росреестре к пакету документов нужно приложить иностранный паспорт и его заверенный нотариусом перевод. Если перевод делали за границей, на документе должен быть апостиль — специальный штамп, который подтверждает его законность.

Понадобится подтвердить законность пребывания на территории РФ. Если нерезидент пребывает в России незаконно, он не сможет зарегистрировать право собственности. Подтвердить законность пребывания можно миграционной картой, визой, разрешением на временное проживание или видом на жительство.

Проводите регистрацию сделок в Контур.Недвижимости

ЭП можно выпустить онлайн в течение 10 минут или использовать Госключ

Узнать подробнее

Нюансы покупки жилья нерезидентами

Если нерезидент покупает недвижимость, на него действуют следующие ограничения.

Запрет на покупку отдельных типов недвижимости. Нерезиденты не могут покупать:

• Земельные участки в приграничных зонах.
• Недвижимость в закрытых городах.
• Объекты, расположенные на территориях государственных заповедников и лесного фонда.
• Земли сельскохозяйственного назначения.
• Недвижимость вблизи объектов оборонной инфраструктуры, транспортного или промышленного назначения. Например, возле аэропортов.

Специальные разрешения для отдельных стран. В 2022 году правительство выпустило распоряжение №430-р. Оно утвердило перечень недружественных стран и новые правила по сделкам с гражданами и юрлицами из этих стран.

Теперь юрлица из недружественных стран должны получать специальное разрешение на покупку недвижимости у Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Без него нотариус может отказаться удостоверять сделку, а Росреестр — зарегистрировать право собственности. Заключить сделку без разрешения могут только зарубежные компании под контролем российских юридических и физических лиц. Для этого управленец должен заранее известить налоговую о статусе компании. Физлица могут покупать недвижимость без разрешения.

Полный список недружественных стран есть на сайте правительства.

Специальный счет для сделок с нерезидентами. Нерезиденты недружественных стран должны переводить деньги на спецсчет типа «С». Его открывает резидент России, чтобы получить деньги по сделке. У самого счета есть ограничения по операциям. Деньги на нем можно использовать только для:

• уплаты налогов, пошлин и других обязательных платежей в бюджет РФ;
• покупки облигаций федерального займа на аукционах Минфина;
• переводов на другие счета типа «С»;
• уплаты комиссий банку, обслуживающему счет;
• возврата ошибочно зачисленных средств.

Этот тип счета ввели, чтобы предотвратить вывод денежных средств и активов из России.

Нюансы продажи жилья нерезидентами

Если налоговый нерезидент продает недвижимость, он должен заплатить подоходный налог — 30%. При этом нерезидент не сможет получить налоговый вычет.

Что будет, если скрыть статус нерезидента при проведении сделок с недвижимостью

Если при сделке с недвижимостью скрыть статус валютного нерезидента, можно получить штраф от 20% до 40% от суммы сделки. Это считается проведением валютной операции с нерезидентом с нарушением правил. Наказание предусмотрено ст. 15.25 КоАП РФ. Штраф можно получить и если провести расчет наличными или не через уполномоченный банк.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

F.A.Q.