Договор между субарендатором и субарендодателем

Когда компания арендует офис или склад, а потом сдает его часть другой фирме — это субаренда. В статье разберем детали субаренды: как составить договор, как зарегистрировать сделку и что делать, если основной договор аренды прекратил действие.

Коротко о главном

Субаренда — удобный инструмент для разделения арендных площадей. Но без согласия собственника договор может быть признан недействительным. Срок субаренды всегда равен или короче основного договора. При досрочном расторжении основного договора субаренда тоже прекращается. Но у субарендатора есть право потребовать от собственника прямой договор на оставшийся срок и на тех же условиях.

Перед подписанием договора субаренды проверьте основной договор, заручитесь согласием собственника на бумаге или в электронном виде и взвесьте риски. А если собственник против — лучше искать другие варианты. При субаренде больше года необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. 

Что такое субаренда

Субаренда — это договор, по которому арендатор сдает арендованное помещение другому лицу. То есть компания арендует помещение у собственника и передает его третьему лицу во временное пользование за плату.

Закон разрешает арендатору сдавать помещение в субаренду, но только с письменного согласия собственника — арендодателя. Согласие может быть прописано в основном договоре аренды или оформлено отдельным документом.

Субаренда — производная сделка. Права субарендодателя целиком определяются правами арендатора, которые тот получил от собственника. Поэтому срок субаренды не может быть длиннее срока основного договора. 

Договор субаренды подписывают две стороны: арендатор и субарендатор. Собственник помещений — арендодатель по основному договору — в этом договоре не участвует.

По закону арендатор остается ответственным перед собственником за помещение, даже если передал его в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Собственник не может предъявить претензии напрямую субарендатору — только арендатору. А у субарендатора нет обязательств перед собственником, потому что их договорные отношения не связывают. 

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Особенность субарендных договорных отношений

Первая особенность субаренды — зависимость от основного договора аренды. Если арендатор потеряет право пользования помещением, субаренда автоматически прекращается. Но субарендатор вправе потребовать от собственника помещения прямой договор: на тот же срок и на тех же условиях. 

Если основной договор прекратился, субарендатор может предложить собственнику заключить прямой договор аренды на оставшийся срок на тех же условиях (ст. 618 Гражданского кодекса). Но заключать такой договор — это право, а не обязанность собственника, поэтому на практике все зависит от его готовности идти навстречу.

Вторая особенность — обязательное согласие арендодателя. Без него договор субаренды может быть признан недействительным. Суды регулярно встают на сторону собственника — например, если у арендатора изначально не было права сдавать помещение. 

Третья особенность — объем прав. Субарендатор получает те же права, что и обычный арендатор: право пользоваться помещением, требовать от арендатора выполнения условий, требовать передачи помещения в согласованном состоянии.

Для муниципальной и государственной собственности действуют дополнительные ограничения: субаренда возможна только при наличии прямого разрешения в договоре аренды или по письменному согласованию. Если имущество получено по итогам торгов, передать его в субаренду можно только при условии, что такая возможность была прямо прописана в условиях аукциона.

Как составить договор субаренды

Обязательные условия договора

В договоре субаренды нужно прописать несколько обязательных условий, без них договор считается незаключенным.

Предмет договора. Четкое описание помещения: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, номер комнаты. Если описание размытое, суд признает договор незаключенным. При передаче части помещения нужна схема или план с границами.

Цена и порядок оплаты. Фиксированная сумма в месяц или за весь срок, сроки внесения, форма оплаты: наличный или безналичный расчет. Можно разделить плату на постоянную часть и переменную — компенсацию за коммунальные услуги.

Срок действия. Субаренда не может превышать срок основного договора аренды. При бессрочном основном договоре в субаренде лучше указать конкретный срок. Если договор заключен на срок более года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Форма договора. Для юрлиц и ИП — простая письменная. Устные договоренности не работают.

Участники субаренды

Субарендатор не имеет прямых отношений с собственником помещения. Все вопросы решаются через арендатора. Именно к нему нужно предъявлять любые требования: о передаче помещения, об устранении недостатков, о возврате денег и т.д. 

Срок договора субаренды

Срок субаренды зависит от срока основного договора. Если основной договор аренды заключен на определенный срок — субаренда не может его превышать. Заключить субаренду на 5 лет при основном договоре на 3 года нельзя.

Если основной договор бессрочный — можно заключить субаренду на любой срок. Но помните: собственник в любой момент может расторгнуть основной договор, и субаренда прекратится. Перед подписанием внимательно изучите основной договор аренды — в нем могут быть дополнительные ограничения, о которых вы не знаете.

Для государственной и муниципальной собственности — свои рамки. Помимо базового правила «субаренда не длиннее аренды», здесь есть три ключевых момента, о которых важно знать. Администрации часто ограничивают субаренду 11 месяцами или годом, чтобы не регистрировать договор в Росреестре. Если имущество из специального перечня для малого бизнеса, то сдать в субаренду можно минимум на 5 лет.У основного арендатора не должно быть задолженности по арендной плате, иначе в субаренде откажут.

Если арендуете помещение у государства, изучите местный нормативный акт о порядке управления имуществом, там прописаны эти отдельные условия.

Регистрация договора субаренды в Росреестре

Договор субаренды на срок более одного года подлежит государственной регистрации. 

Регистрация не нужна, если договор заключен на срок до года включительно. Или в случаях, когда договор — часть более сложной сделки. Например, если компания арендует завод целиком со станками, складами, офисом и патентом на технологию, а затем сдает часть склада в субаренду — этот субарендный договор не нужно нести в Росреестр.

Все сделки между юридическими лицами оформляются в Росреестре исключительно в электронном виде. Подать документы онлайн можно через личный кабинет на портале Росреестра или в специальных сервисах. 

Регистрируйте договоры аренды и оплачивайте госпошлины онлайн в сервисе Электронная сделка

Узнать больше

Все документы должны быть подписаны КЭП, сканы бумажных копий не принимают. Исключение — если одной из сторон выступает физическое лицо: тогда допустимы сканы, но тоже подписанные электронными подписями. Росреестр проверяет документы 7–14 рабочих дней. Без согласия арендодателя в регистрации откажут. 

Что нужно для регистрации:

• Заявление. Заполняется в личном кабинете Росреестра.

• Договор субаренды. Документ должен быть подписан КЭП с обеих сторон. 

• Документ о полномочиях. Выписка из ЕГРЮЛ для директора или доверенность с правом подписи и подачи документов.

• Согласие арендодателя на субаренду, если оно не прописано в основном договоре.

• Госпошлина. За регистрацию договора субаренды установлена фиксированная ставка. Для организаций — 44 000 рублей, для физических лиц и ИП — 4 000 рублей. Если с заявлением обращаются обе стороны, пошлина уплачивается в равных долях.

Регистрация вносит запись об обременении в ЕГРН. Это называется принципом публичной достоверности: любые третьи лица считаются осведомленными о том, что написано в реестре. 

Права, обязанности и ответственность субарендатора

Права субарендатора при досрочном расторжении основного договора аренды

Статья 618 ГК РФ — главная защита для субарендатора. При досрочном расторжении основного договора субарендатор вправе потребовать от собственника заключить прямой договор аренды на оставшийся срок. Это право не дает приоритета перед другими претендентами. Если собственник уже заключил договор с новым арендатором, субарендатор не может его отменить. В свою очередь собственник помещения может отказать или предложить свои условия. 

Прямой договор можно заключить, если договор субаренды еще действует, а оставшийся срок не больше срока, на который заключался основной договор. При этом условия нового договора должны соответствовать условиям прекращенного.

На практике субарендатору часто приходится договариваться с собственником заново.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Для арендатора

Собственник может расторгнуть основной договор аренды в одностороннем порядке.

и взыскать убытки, включая упущенную выгоду.

Также собственник может потребовать плату за все время незаконного пользования по рыночной ставке, а не по ставке из договора.

Для субарендатора

Если договор субаренды признают недействительным, собственник может взыскать с субарендатора неосновательное обогащение за все время пользования помещением.

Если арендатор признан банкротом, сделки по субаренде могут оспорить как подозрительные. Особенно если договор субаренды был заключен незадолго до банкротства или по заниженной цене.

Налоговые и гражданско-правовые последствия

Для арендодателя:

• Полученная плата за субаренду — это доход. На ОСНО с нее нужно платить налог на прибыль.

• Если арендатор работает на УСН, доход от субаренды облагается по ставке 6% (объект «доходы») или 15% (объект «доходы минус расходы»).

• НДС начисляется, если арендатор — плательщик НДС. При УСН или патенте НДС не платят.

Патент на сдачу в аренду действует только для собственной недвижимости. Для субаренды патент не подходит. Доход от субаренды облагается по другим системам налогообложения: ОСНО или УСН.

Для субарендатора:

• Плата за субаренду — это расходы. На ОСНО они уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

• При УСН (объект «доходы минус расходы») сумма арендной платы также включается в расходы, если она оплачена и документально подтверждена.

• НДС по счетам-фактурам от арендатора можно принять к вычету, если вы на ОСНО.

Гражданско-правовые последствия: субарендатор несет ответственность за сохранность помещения перед арендатором. При нарушении условий — просрочке платежа, порче имущества — арендатор может расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке и взыскать неустойку, предусмотренную договором.

Также есть риск налоговой реконструкции. Налоговая может переквалифицировать субаренду в аренду, если сочтет, что отношения построены искусственно — например, для занижения налоговой базы. Суды поддерживают такие решения. 

Ответы на частые вопросы

Автоматизируйте работу агентства с помощью сервисов Контур.Недвижимости

Узнать больше