Электронная подпись в сделках с недвижимостью

Оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи проще, чем с обычной. Но у пользователей возникает много вопросов: как получить ЭП и пользоваться ей, как купить или продать недвижимость удаленно, а также какие риски возникают при такой сделке.

В тексте мы используем два термина «электронная подпись (ЭП)» и «электронная цифровая подпись (ЭЦП)». Они взаимозаменяемы, но ЭЦП считается устаревшим названием, хотя и часто встречается в разговорной речи.

Что такое ЭЦП и зачем нужна

Электронная подпись (ЭП) — это неповторимый набор цифровых знаков, который полностью заменяет собственноручный автограф. ЭП идентифицирует автора и определяет, вносились ли в документ правки.

ЭП бывает трех видов: простая (ПЭП), неквалифицированная (НЭП) и квалифицированная (КЭП).

ПЭП — это, например, смс-код из банка, который приходит во время покупки на маркетплейсах. А НЭП и КЭП — это усиленные виды подписей. Для использования НЭП стороны заключают дополнительное соглашение, а КЭП — универсальный инструмент, который можно использовать в документообороте и госструктурами, и с контрагентами, и с любыми физическими и юридическими лицами.

Квалифицированная электронная подпись создается сложными кодами, шифрами и средствами, а получить ее можно только в удостоверяющем центре с государственной аккредитацией. 

Проводите регистрацию сделок в Контур.Недвижимости

ЭП можно выпустить онлайн в течение 10 минут или использовать Госключ

Узнать подробнее

Юридическая сила электронной подписи

При проведении любой сделки с недвижимостью, нужно зарегистрировать свои действия в Росреестре. Ведомство принимает и бумажные, и электронные документы. Главное, чтобы они были подписаны квалифицированной электронной подписью. КЭП придает любому подписанному документу юридическую силу без дополнительных условий, потому что является полноправной заменой обычной подписи.

Как получить электронную подпись для сделок с недвижимостью

Существует несколько способов получить подпись для подписания документов на сделке. Какой из них выбрать зависит от того, как проходит сделка.

Если ЭП нужна риелтору или участники сделки к нему не обращались

В таком случае всё для создания электронной подписи оформляют самостоятельно. Для этого нужно обратиться в аккредитованный удостоверяющий центр, например, в УЦ Контура. После этого нужно будет посетить ближайший офис выдачи сертификатов, чтобы сотрудники УЦ удостоверили личность. При себе нужно иметь паспорт, номера ИНН и СНИЛС. Но есть способ проще.

Реклама 16+

Оформить электронную подпись для физического лица в аккредитованном УЦ Контура

Заказать

Если продавец или покупатель работает с риелтором или юристом

Существуют сервисы для электронного проведения сделок с недвижимостью. Чаще всего они доступны только юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. 

Например, пользователи сервиса Электронная сделка от Контур.Недвижимости могут стать доверенными лицами Удостоверяющего центра и выпускать сертификаты КЭП прямо во время сделки.

Как пользоваться ЭЦП

Электронной подписью можно подписать договор на любое действие с недвижимостью: продажу, дарение, аренду или передачу в залог. 

Если вы не используете сервисы для электронной регистрации, нужно отсканировать необходимые документы, загрузить их на сайт Росреестра, а стороны заверят их с помощью личных квалифицированных ЭП.

Для этого следует установить специальное программное обеспечение — криптопровайдер. Его можно скачать на сайте УЦ или на сайте разработчика. Затем стоит воспользоваться Контур.Крипто.

Если вы отправляете документы в сервисе, например, в Электронной сделке, не нужно устанавливать дополнительные программы. Подписание и отправка проходят пошагово в одном интерфейсе.

Когда Росреестр проведет регистрацию, он отправит письмо с результатом на электронную почту всех участников. В письме будет выписка из ЕГРН — именно она подтверждает, что право собственности перешло на покупателя. Выписка будет подписана электронной подписью Росреестра.

Как продать недвижимость удаленно с помощью ЭЦП

Одно из главных преимуществ электронной регистрации — сторонам сделки не обязательно встречаться лично, чтобы подписать документы. Это удобно, например, при покупке недвижимости в другом регионе. Но, даже если продавец и покупатель живут в одном городе, им может быть неудобно встречаться в определенном месте, например, в офисе риелтора, а затем ехать в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр.

При электронной сделке сторонам не нужно встречаться лично, или они могут выбрать для встречи удобное для всех место: это может быть даже кофейня или покупаемый объект. Чтобы провести все процедуры понадобится только компьютер с доступом к интернету и КЭП. Каждая из сторон подписывает документы на портале Росреестра или в специальном сервисе. Как это происходит, мы описали выше.

Единственная сложность — согласно Федеральному закону от 02.08.2019  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» провести сделку удаленно можно только при наличии отметки о согласии собственника на подачу документов в электронной виде. Чтобы поставить такую отметку, владелец объекта должен подать специальное заявление в МФЦ. 

В сервисе Электронная сделка от Контур.Недвижимости решили эту проблему. Сделки в сервисе удостоверяются Контур.Банком — это собственный банк Контура. В этом случае Росреестр рассматривает электронные документы, даже если отметка не поставлена заранее.

Как купить недвижимость удаленно с помощью электронной подписи

Покупка недвижимости удаленно мало чем отличается от привычной сделки. Стороны должны составить договор купли-продажи, обязательно прописать, что сделка будет проходит дистанционно, и заверить документ квалифицированной электронной подписью.

Риски при покупке недвижимости удаленно

Удаленный осмотр объекта недвижимости не позволяет установить все дефекты или недостатки: неисправности, поломки. Но эту проблему можно решить: отправить на осмотр доверенного человека, например, риелтора, или приехать самому. Для осмотра оформлять нотариальную доверенность не нужно. Но лучше предупредить продавца, что покупать объект будет другой человек.

Считается, что при удаленной покупке возрастают риски встретиться с мошенниками, но на самом деле это не так. С появлением электронных подписей не появилось новых рисков или лазеек для недобросовестных продавцов. 

Дело в том, что технология электронных подписей надежна. Специальные органы следят за тем, чтобы алгоритмы подписания ЭП были такими сложными, чтобы их невозможно было подделать. Поэтому махинации даже в электронных сделках проходят только с бумажными документами. Так, мошенники могут подделать паспорт и нотариальную доверенность, и получить по ним сертификат КЭП. А потом уже подписать ей договор купли-продажи.

Но и регистрация через МФЦ не гарантирует полную защиту. Мошенники могут прийти в многофункциональный центр, подделать собственноручную подпись собственника в документах и точно так же продать квартиру.

Другие риски, например, арест, обременение или банкротство продавца несут одинаковую опасность независимо от того, как оформляется сделка: онлайн или на бумаге. Тщательная проверка недвижимости и продавца необходима в любом случае.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать