Покупка загородной недвижимости в ипотеку: условия и требования банков

Спрос на дома, коттеджи и таунхаусы растет. Рассказываем, как оформить ипотеку на такие объекты, и в чем особенности займа на ИЖС.

Дарья Кривощекова Эксперт по кредитованию в сфере недвижимости

Загородной недвижимостью считают земельные участки под строительство или дом с земельным участком и без, которые находятся рядом с чертой города или вне ее. Это может быть жилой комплекс, коттедж, дача, таунхаус, коттеджный поселок или земля для застройки. Если объект расположен на территории, не обладающей статусом городской местности — это загородная недвижимость.

Условия покупки загородной недвижимости в ипотеку

Ипотеку на жилье в частном секторе выдают на:

• строительство дома, если участок уже в собственности заемщика;
• покупку готового дома и участка под ним;
• покупку квартиры в загородном доме;
• покупку участка и дальнейшее строительство на нем.

Если на участке есть хозпостройки, например, гараж, баня или сарай, выкупить их придется за свои деньги.

Кредит выдают на готовые и строящиеся объекты первичной и вторичной недвижимости. Как и в случае с ипотекой на квартиры, банк сперва оценивает заемщика, а затем объект.

Требования банка к заемщику

Конкретные условия могут меняться, но стандартные требования к заемщику схожи:

• Возраст от 18 лет при подписании кредитного договора, и до 75 лет на дату последнего взноса. 
• Регистрация на территории РФ — временная или постоянная. Заемщик должен быть налоговым резидентом и проживать в России более 183 дней за календарный год.
• Трудовой стаж от 3 месяцев на текущем месте работы. Некоторые банки требуют не менее 12 месяцев непрерывного стажа на одном из мест трудоустройства.
• Уровень дохода после вычета всех налогов и отчислений. Четких требований нет, но желательно, чтобы платеж по ипотеке был не больше 40% от общего дохода.
• Кредитный рейтинг выше 700 баллов. Рейтинг зависит от многих факторов и есть даже у тех, кто ни разу не брал кредит. Просрочки платежей, долги, судебные разбирательства с финансовыми организациями и кредитная нагрузка выше 50% снижают шанс получения ипотеки.

Аналогичным критериям должны соответствовать созаемщики. Супруги становятся созаемщиками автоматически, если другие условия не прописаны в брачном договоре.

Требования банка к недвижимости

До оформления ипотеки на загородный дом или участок, объект нужно согласовать с банком.

1. Общие требования к объекту недвижимости:
   • Земля подходит под организацию личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство или садово-дачное строительство.
   • Территория не относится к природоохранной или резервной зоне.
   • У объекта недвижимости нет задолженностей и обременений.
   • Право собственности подтверждено и зарегистрировано в Росреестре.
2. Требования к строению:
   • фундамент кирпичный, бетонный или каменный;
   • стены из кирпича, пеноблоков, дерева или бетонных плит;
   • есть крыша, окна, двери и перекрытия;
   • выделена зона для приготовления пищи;
   • подведены или планируются коммуникации — отопление, электрика, канализация, водоснабжение;
   • износ не выше 60%.
3. Требования к участку:
   • площадь больше площади строения;
   • есть установленные границы;
   • к границам можно подъехать;
   • рядом нет захоронений отбросов и вредных выбросов.

Как оформить ипотеку на дом: пошагово

Шаг 1. Выберите банк

Найти подходящие программы можно на сайтах или в приложении банков или с помощью агрегаторов. Риелторам удобнее работать в специальных сервисах, например, в Ипотечном брокере от Контур.Недвижимости.

Шаг 2. Подайте заявку

Заполнить и подать заявку на одобрение можно онлайн, в отделении банка или в специальном сервисе. Соберите максимально полный пакет документов — тогда шанс на одобрение будет выше. Некоторые банки также снижают процентную ставку за более подробную информацию, в том числе подтверждение стажа и дохода.

Шаг 3. Получите решение банка

В среднем заявку рассматривают от 1 до 7 дней. Если пришел отказ — проанализируйте заявку и подумайте, как ее можно усилить. Например, можно предложить погасить текущие задолженности, пригласить созаемщика или увеличить первый взнос. Если клиенту одобрили кредит — переходите к следующему шагу.

Шаг 4. Выберите недвижимость

Банки проверяют загородную недвижимость пристальнее. Также обязательно требуют провести независимую оценку объекта. Специалисты аккредитованной компании должны осмотреть дом и оценить его рыночную стоимость. Банк не выдаст кредит больше этой суммы.;

Независимая оценка стоит от 15 тыс. ₽. Чтобы сохранить средства покупателя, передавать на оценку стоит только лучший вариант, в котором вы уверены. Поэтому риелтору важно сначала самостоятельно проверить объект.

Шаг 5. Согласуйте объект

Проверка объекта занимает 3–5 дней, после этого банк согласует с вами дату и время заключения сделки.

Шаг 6. Проведите сделку купли-продажи с продавцом

Подписать договор можно у нотариуса, в присутствии свидетелей или в отделении банка. Некоторые банки даже предоставляют шаблон договора купли-продажи. Однако мы рекомендуем использовать собственные, с учетом всех особенностей сделки и договоренностей между участниками.

Шаг 7. Проведите ипотечную сделку с банком

В банке заемщик открывает спецсчет для ипотечных платежей, подписывает договоры страхования недвижимости, здоровья и жизни, заключает сделку с банком.

Оформить полис страхования недвижимости или другого имущества и получить вознаграждение можно с помощью партнера Контур.Недвижимости.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. 

Для этого нужно обратиться в МФЦ или воспользоваться специальным сервисом. Как только покупатель станет владельцем недвижимости, банк наложит обременение на объект. Пока заемщик не выплатит кредит, недвижимость будет в залоге. После того, как банк получит подтверждение перехода права собственности, он переведет продавцу остаток суммы за недвижимость.

Какие документы потребуются?

Чтобы одобрить заемщика и созаемщика:

• анкета;
• паспорт с отметкой о регистрации;
• СНИЛС или другой документ, подтверждающий личность;
• справка о доходах;
• выписка из трудовой книжки или копия трудового договора.

Если у заемщика есть право на субсидию или льготную ипотеку, нужно предоставить подтверждающие сертификаты, свидетельства и справки.

Некоторые банки не требуют подтвердить доходы и трудовую занятость, но если их не предоставить, кредитную ставку могут повысить.

После одобрения кредитной заявки нужно предоставить в банк документы: 

• Паспорт гражданина Российской Федерации или документ удостоверяющий личность иностранного гражданина с нотариальным переводом (при необходимости). 
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего, если в сделке участвует ребенок до 14 лет;

Если заемщик покупает дом с земельным участком, нужно предоставлять документы на дом и земельный участок.

• Свидетельство о праве собственности, справку о содержании правоустанавливающих документов или выписку из ЕГРН со сведениями о правообладателе, документах-основаниях, обременениях.
• Документы-основания права собственности, которые указаны в выписке из ЕГРН.
• Информацию об отсутствии задолженностей и обременений.
• Нотариально заверенное согласие супругов и собственников.
• Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги в регионе расположения объекта.
• Технический или кадастровый паспорт, экспликацию.
• Отчет об оценке стоимости объекта.
• Договор купли-продажи или уступки права требования.
• Документы, подтверждающие наличие суммы, необходимой для первоначального взноса: остаток на счету заемщика, выписка о переводе средств, расписка продавца или другие документы, фиксирующие частичную оплату. Обычно эти документы можно не готовить заранее, а принести на сделку.

Рекомендации экспертов

Оценивайте финансовые возможности участников сделки. Обычно банки просят подтвердить, что стоимость недвижимости — рыночная. Для этого покупатель проводит независимую оценку. Но эксперты могут решить, что объект стоит дешевле. В этом случае банк даст сумму меньше ожидаемой. Выхода два: договориться с продавцом о скидке или увеличить первоначальный взнос.

Действуйте в интересах клиента. Если цена занижена или завышена, предупредите об этом покупателя. Подготовьте его к тому, что возможно первоначалка увеличится.

Попробуйте снизить кредитную ставку. Для этого узнайте у сотрудников банка о возможных вариантах. Это могут быть программы кредитования от государства или льготы и пакетные предложения от банка.

Предоставляйте достоверные и точные данные. Внимательно изучите кадастровый план, количество собственников или наследников, обременения, планы БТИ или строительства и другие. Конкретный список зависит от вида недвижимости. Информацию можно найти в официальных источниках самостоятельно или автоматически собрать в сервисе Эксперт Проверка.

Учитывая растущий спрос на таунхаусы и частные дома, рынок загородной недвижимости будет только расширяться. На сбор документов и их проверку для получения ипотеки придется потратить достаточно много времени. Чтобы нивелировать неудобства, делегируйте и автоматизируйте часть процессов с помощью специализированных сервисов.

Вопрос-ответ