Кредит под залог недвижимости: что это, условия, преимущества

Разбираем, когда можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости и почему это может быть выгодно.

Дарья Кривощекова Эксперт по кредитованию в сфере недвижимости

Что такое кредит под залог недвижимости

Это вид потребительского кредита на крупную сумму и длительный срок, при котором заемщик передает в залог недвижимость, которая у него есть. Чаще всего заложить можно только один объект, но некоторые банки могут оформить до десяти квартир, домов или участков.

Существует несколько видов кредитов под залог недвижимости (КПЗН). Так, при целевом кредите банк потребует подтвердить, что полученные деньги заемщик потратил на определенную цель, например, на покупку другой недвижимости. При нецелевом кредите заемщик может потратить средства на любые цели, не отчитываясь перед банком.

В чем суть залога

Банку нужны гарантии, что он сможет вернуть свои средства, даже если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи. Поэтому, если заемщик допустит просрочки, банк сможет продать объект и вернуть свои вложения.

На весь срок кредита собственником объекта остается заемщик, но на недвижимость наложат обременение. Это значит, что собственник не сможет полностью распоряжаться имуществом. Например, он может жить в квартире, но сдать ее в наем без согласия залогодержателя не получится. Также обременение не позволит продать или подарить объект до закрытия кредита.

В некоторых ситуациях банк может пойти навстречу заемщику. Так, если тот не может выплачивать кредит, он может получить согласие на продажу объекта. Как правило, банки требуют, чтобы во время сделки покупатель сразу перевел сумму кредита на специальный счет, а остаток — на счет продавца. Это выгодно и заемщику, и банку. Первый сможет продать объект по рыночной стоимости, а второй — не потратит время и ресурсы на реализацию объекта.

Почему кредит под залог может быть альтернативой ипотеке

Многие хотят покупать новую недвижимость только после продажи старой. А из-за затишья на рынке покупателя приходится ждать несколько месяцев. В таких ситуациях КПЗН может стать удобным решением. Клиентам не придется ждать продажи жилья: кредит можно получить сразу и на выгодных условиях.

При этом, комиссионное вознаграждение, которое банки выплачивают риелторам за клиентов по ипотеке, выплачивают и при выдаче КПЗН. Подобрать подходящую программу можно в сервисе Ипотечный брокер. Эксперт сервиса бесплатно проверит заявку перед отправкой в банк и подскажет выгодные условия. За кредиты, полученные в сервисе, выплачивается вознаграждение — до 1% от суммы.

Находите банки с лучшими условиями для заемщика в сервисе Ипотечный брокер. Подавайте заявки и получайте вознаграждение за кредиты, выданные клиентам в сервисе. Подходит для юридических лиц, ИП и самозанятых.

Рассчитать бонус

В чем разница между кредитом под залог недвижимости, потребительским кредитом и ипотекой

Основная разница в условиях для заемщика. Мы подготовили небольшую таблицу, в которой сравнили КПЗН с обычным потребительским кредитом и ипотекой.

В чем плюсы и минусы кредитов под залог недвижимости

Как у каждого банковского продукта, у КПЗН есть свои особенности, которые важно учитывать. К плюсам такого кредита можно отнести:

• Долгий срок кредитования, за счет чего можно снизить ежемесячный платеж.

• Более высокий процент одобрения, чем при оформлении потребительского кредита или ипотеки.

• Не обязательное целевое использование — можно тратить средства на любые нужды.

• В некоторых банках — отсутствие первоначального взноса

Но при этом:

• У заемщика должна быть недвижимость в собственности.

• Максимальная сумма кредита зависит от ликвидационной стоимости недвижимости в залоге, обычно она составляет 50-70% от рыночной цены.

• Придется потратиться на страхование недвижимости и на услугу оценки.

• Нет льготных программ.

• Пока недвижимость находится в залоге, ее нельзя продать или подарить.

• Банк все равно может отказать, если у заемщика плохая кредитная история или низкий уровень дохода.

• Нельзя использовать маткапитал, чтобы погасить кредит, так как пенсионный фонд разрешает направлять денежные средства только на ипотеку для улучшение жилищных условий.

Кому могут предоставить кредит под залог недвижимости

Требования к заемщику зависят от условий банка, но в большинстве случаев базовые условия одни и те же. Так, заемщик должен быть совершеннолетним, а иногда старше 21 года. При этом на момент выплаты кредита ему должно быть меньше 75, а в некоторых случаях — меньше 65 лет.

Общий рабочий стаж — не менее года, а время работы на последнем месте — от трех месяцев. Некоторые банки дают кредит только тем, кто проработал на последнем месте полгода и дольше.

Залог не делает заемщика более привлекательным клиентом для банка. При рассмотрении заявки банки всегда инициируют процедуру скоринга. Кредитоспособность заемщика оценивают с учетом данных о его кредитной истории, социальном и финансовом статусе, имуществе.
 

Дарья Кривощекова
Эксперт сервиса Ипотечный брокер

Заявку могут отклонить, если:

• Ежемесячные платежи по всем кредитам, включая получаемый, больше половины ежемесячного дохода.

• У заемщика нет постоянного места работы или он только начал трудовую деятельность.

• У заемщика есть другие обязательства, кроме кредитов, например, алименты или выплаты по судебным решениям.

• Заемщик плохо справлялся с кредитами в прошлом, у него негативный или пограничный кредитный рейтинг.

Получить кредит могут не только наемные работники, но и самозанятые, индивидуальные предприниматели и владелец бизнеса. Требования банков могут различаться, но общим правилом является подтверждение доходов от трудовой или коммерческой деятельности.

Перед отправкой заявки в банк риелтору и брокеру важно самостоятельно изучить возможности клиента — так вы сможете выстроить максимально эффективную стратегию работы. Например, сначала улучшить повысить кредитный рейтинг клиента. О том, как это сделать, мы рассказали в отдельной статье.

Проверьте заемщика в сервисе Эксперт-проверка

Покажем сведения о физлицах, их коммерческой деятельности и кредитном рейтинге из официальных источников.

Купить онлайн

Для физического лица цели кредитования не ограничены. Так, КПЗН можно получить:

• на ремонт или строительство;

• приобретение недвижимости без первоначального взноса;

• покупку нестандартной недвижимости, в том числе доли, садового участка, гаража;

• объединение кредитов, своего рода аналог рефинансирования;

• покупку автомобиля.

Для собственников бизнеса этот кредит может стать альтернативой кредитования юридических лиц, где не нужно собирать большой пакет документов. Этот кредит поможет:

• Получить деньги на бизнес. Например, если руководителю срочно нужно закрыть сделку, а возможности вывести средства из оборота нет.

• Закупить оборудование, технику или материалы.

Какая недвижимость подходит для залога

Банки могут брать в залог жилые и нежилые объекты, в том числе квартиры, дома, таунхаусы, гаражи, коммерческие и производственные площади. Однако риелтору важно понимать, что при наступлении чрезвычайных обстоятельств банку потребуется продать имущество. Коттеджи, коммерческие помещения, производственные цеха могут стоит дороже квартиры, но покупателя на них найти сложно. Поэтому не все банки принимают такие типы недвижимости в залог.

Собственником объекта может быть как сам заемщик, так и третьи лица. В таком случае они будут выступать созаемщиками. Если квартирой владеет ребенок до 18 лет, банк не возьмет такой объект в обеспечение, так как органы опеки и попечительства не дают на это разрешение.

Также закладываемая недвижимость не может находиться под обременением, и быть переданной в пользование по договору аренды.

Квартира должна иметь собственную кухню и санузел, отделенные от соседних жилых помещений. Многоквартирные дома оценивают по материалу стен, этажности, типу перекрытий и проведенному капремонту.

Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка

Узнать подробнее

Где лучше брать кредит

Выбор банка зависит от обстоятельств конкретного заемщика и условий банка. Требования к заемщику и условия кредита могут сильно отличаться. Например, некоторые банки не принимают в качестве залога новостройки или земельные участки, а другие требуют обязательного согласования ремонта в залоговой квартире. Условия по кредиту можно посмотреть в на сайтах банка.

Выдают ли кредит под залог недвижимости онлайн

Кредит под залог недвижимости такой же, как любой другой потребительский кредит или ипотека. Сейчас многие банки предлагают оформить его онлайн с помощью простой электронной подписи.

Как оформить кредит под залог недвижимости

1. Подготовить заявку к подаче в банк. Сначала определите стоимость объекта и рассчитайте размер кредита: он может составлять от 35-80% от стоимости объекта. Оценить залоговую стоимость помогает партнер Контур.Недвижимости — сервис Экспресс оценка. Он мгновенно готовит расчет с отражением аналоговой стоимости объектов. Так вы сможете быстро понять, на какую сумму кредита рассчитывать и каким будет первый взнос. Затем оцените комплектность документов по недвижимости и подготовьте недостающие. Не забудьте проверить кредитную историю заемщика, задолженности в ФССП и Банкротство. Это можно сделать, например, в сервисе Эксперт-проверка.
2. Выбрать банк для кредитования, например, в сервисе Ипотечный брокер.

3. Подать заявку на кредит на сайте банка, в отделении или в специальных сервисах.

4. Дождаться одобрения и условий кредита от банка.

5. Заказать оценку залоговой недвижимости.

6. Отправить документы для одобрения объекта в банк.

7. Оформить страхование недвижимости, так как объект будет в залоге у банка и иные типы страхования, если это указано в требованиях банка. Оформить полис страхования недвижимости или другого имущества и получить вознаграждение можно с помощью партнера Контур.Недвижимости.

8. Оформить сделку и подписать договор в офисе. Некоторые банки предлагают подписать договор онлайн с помощью электронной подписи.

9. Зарегистрировать обременение в пользу кредитора в Росреестре.

В случае необходимости продать заложенную недвижимость, вашему клиенту необходимо будет найти покупателя за наличные или найти банк, кто кредитует залоговые объекты.

Проверьте заемщика в сервисе Эксперт-проверка

Покажем сведения о физлицах, их коммерческой деятельности и кредитном рейтинге из официальных источников.

Купить онлайн