Оформление коммерческой недвижимости

В статье расскажем, как купить или подарить помещение под офис, магазин или кафе. Какие могут быть риски, как правильно заключить договор и зарегистрировать переход права собственности и какие налоги нужно заплатить.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это нежилой объект, на котором можно заработать. Это земельные участки, офисные и торговые центры, склады, производственные цеха, гостиницы, магазины, кафе, апартаменты, образовательные и медицинские центры. Купить такую недвижимость может как предприниматель или компания, так и физлицо. Но чтобы использовать ее по назначению, понадобится зарегистрировать хотя бы ИП.

Обратите внимание! Квартиры — это жилая недвижимость, а значит, некоммерческая. Если человек сдает квартиру в аренду другому жильцу, оформлять ИП или юрлицо не нужно. Но, если квартиру сдают или переделывают под офис, собственнику нужно зарегистрироваться в качестве предпринимателя, а недвижимость перевести из жилой в нежилую.

Особенности сделок с нежилыми помещениями

Несмотря на то, что коммерческая недвижимость — это нежилое помещение, сделка похожа покупку или дарение квартиры. В большинстве случаев правила те же самые. Важно проверить юридическую чистоту сделки и состояние объекта, а также грамотно заключить договор.

Однако у коммерческой недвижимости есть несколько особенностей, которые могут создавать трудности после покупки:

Незаконно размещенные объекты некапитального строительства — ларьки, киоски, палатки, мобильные торговые точки, вагончики, сезонные кафе и павильоны. Все, что не имеет фундамента и надежных креплений к земле, что можно перенести или быстро демонтировать. Формально они не считаются недвижимостью, но такой объект могут предложить купить вместе с основным объектом. Например, вместе с помещением под ресторан можно получить переносную точку для летнего кафе за небольшую доплату.

На такие объекты не нужно разрешение на строительство, но нужно разрешение на размещение. Сама точка должна соответствовать правилам размещения нестационарных объектов. К тому же, подобные объекты часто стоят на арендованной земле с ограничениями на использование участка. Если объект установлен незаконно, его потребуют убрать, а владельца могут оштрафовать.

Поэтому перед сделкой важно проверить, находится ли земля в аренде и какие условия прописаны в договоре.

Обременения и залоги. Коммерческая недвижимость может быть в ипотеке или сдаваться в аренду, на нее может быть наложен арест или сервитут — право использования третьими лицами. Большинство обременений указывают в ЕГРН.

Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка

Узнать подробнее

Технические риски. Коммерческие помещения часто создают большую нагрузку на коммуникации. При этом не все собственники ответственно относятся к состоянию точки. Поэтому у таких объектов могут быть проблемы с сантехникой и проводкой. Важно учитывать и то, что для разных видов бизнеса нужны разные условия и действуют разные санитарные нормы. Например, сантехника может справляться с нуждами маленькой лавки, но оказаться слишком слабой для кофейни.

Проблемы с подключением коммунальных услуг. Нежилые помещения не всегда подключены к водопроводу, электричеству и газу. Иногда собственник сам заключает договор на подключение и обслуживание объекта с городскими службами. Поэтому перед покупкой важно уточнить, кто, как и на каких условиях обслуживает здание. Может оказаться, что договор скоро истечет или прекращает действовать при смене собственника.

Процесс покупки и регистрации коммерческой недвижимости

Оформление договора купли-продажи

Договор нужно заключать в письменной форме. Это не только обеспечивает безопасность и чистоту сделки, но и является обязательным требованием закона по ст. 550 ГК РФ.

Шаг 1. Проверьте юридическую чистоту объекта. Перед покупкой убедитесь, что у недвижимости нет обременений, а продавец является собственником. Если сделку заключает представитель компании, убедитесь, что у него есть необходимые полномочия.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Шаг 2. Заключите предварительное соглашение. Это документ, который фиксирует намерения сторон, основные условия сделки и сумму аванса или задатка и условия их возврата.

Шаг 3. Внесите аванс или задаток. Аванс — это сумма, которую продавец должен вернуть покупателю, если сделка не состоится. Возврат задатка зависит от того, по чьей вине несостоялась сделка. Если виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если сделку отменил сам продавец, он должен вернуть задаток в двойном размере. Задаток более значим юридически.

Шаг 4. Заключите договор купли-продажи. Его не нужно заверять нотариально, поэтому стороны могут составить и подписать договор самостоятельно. Но мы все же рекомендуем обращаться к юристам или нотариусам, чтобы правильно оформить сделку.

Шаг 5. Регистрация права. После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если сделка проходит между двумя юридическими лицами, подать заявление в Росреестр можно только в электронном виде.

Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.

Узнать больше

Что указывать в договоре купли-продажи

В договоре важно указать:

• Паспортные или юридические данные сторон.
• Местоположение, кадастровый номер, площадь, этажность, назначение объекта (нежилое помещение).
• Сумму и способ оплаты. Это могут быть наличные, банковский перевод или перевод через эскроу-счет. В последнем случае банк заморозит деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит условия договора.
• Передаются ли вместе с объектом сети коммуникаций, оборудование или другие объекты.
• Обязанности продавца и покупателя, включая передачу объекта и описание состояния, в котором продавец передаст объект.
• Последствия неисполнения обязательств. Штрафы или компенсации. Продавец не может внести в договор возможность выкупить участок обратно и ограничения для нового собственника. Кроме того, продавец не может внести пункты, снимающие с него ответственность в случае, если на объект будут претендовать третьи лица.
• Условия передачи и регистрации. Срок, когда объект должны передать и кто и в какой срок должен зарегистрировать передачу прав собственности.
• Условия расторжения и изменения договора и процедура расторжения или изменения. Кто и в каком случае может вносить изменения в договор и что для этого нужно сделать.

Как зарегистрировать коммерческую недвижимость

Регистрировать недвижимость нужно в двух случаях: если предприниматель или компания строят новый объект и если у объекта меняется собственник.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• Разрешение на ввод в эксплуатацию и технический план здания. Понадобится, если объект построен с нуля или реконструирован. Разрешение выдают местные власти после завершения строительства.
• Договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство. Понадобится, если недвижимость перешла от одного собственника к другому. Эти документы являются основанием для перехода права собственности.
• Технический паспорт. Он подтверждает характеристики объекта.
• Документ о праве на земельный участок. Понадобится, если объект стоит на отдельном участке.

Сама регистрация проходит в 4 этапа:

Шаг 1. Сбор документов. Застройщики обычно оформляют документы еще на этапе строительства, а новому собственнику их может передать предыдущий владелец.

Шаг 2. Уплата госпошлины. Размер пошлины зависит от кадастровой стоимости объекта и от статуса заявителя: физическое или юридическое лицо. Вот цены на 2025 год:

Шаг 3.Подать заявление на регистрацию недвижимости или перехода прав. Сделать это можно в МФЦ, на сайте Росреестра или в специальных сервисах, например, в Электронной сделке от Контур.Недвижимости. К заявлению нужно приложить необходимые документы и квитанцию об оплате пошлины.

Регистрируйте переход прав собственности онлайн, без визитов в МФЦ. Электронную подпись можно выпустить во время сделки или воспользоваться Госключом.

Узнать больше

Шаг 4. Дождаться, когда Росреестр проверит документы и зарегистрирует право собственности в ЕГРН. Все участники сделки получат выписку из ЕГРН — она подтвердит, что переход права состоялся.

Дарение коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость можно подарить родственнику, другу или организации. Организация может дарить недвижимость только физлицам. Компании не могут дарить объекты друг другу. Это ограничение нужно, чтобы избежать мошенничества и уклонения от налогов.

Налоги при дарении коммерческой недвижимости

Налог при дарении недвижимости зависит от статуса одаряемого и от способа использования объекта. Общие правила такие:

Для физлиц. Одаряемый должен заплатить 13% НДФЛ, если получает недвижимость от друга или коллеги, в общем, от постороннего человека. Если же он получает недвижимость от родственника, то за сам факт получения налог платить не нужно. Но если недвижимость использовать в коммерческих целях, это уже считается бизнесом. Тогда нужно зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги на прибыль.

Разберемся на примере:

Антон получил в подарок от отца офисное помещение. За сам факт получения офиса от близкого родственника он не должен платить налог. Но что Антону делать с таким подарком? Он может продать офис. Тогда он заплатит 13% НДФЛ за продажу, потому что офис был в его собственности менее 5 лет. Антон может сдавать офис в аренду или открыть в нем свой магазин. Тогда ему нужно зарегистрироваться как ИП или как юрлицо и платить налог на прибыль. Либо Антон может ничего не делать и позволить офису простаивать. Тогда ничего платить не нужно. 

Для юрлиц. Компания не должна платить налог за получение недвижимости. Но та учитывается в ее общих активах, как и доход, полученный с использования объекта. Поэтому она будет учитываться в общих налогах компании.

Особые правила для ИП

Юридически ИП — это физлицо, которое может вести предпринимательскую деятельность. Поэтому с налогами для ИП разобраться чуть сложнее:

Налоги дарителя. Если ИП дарит недвижимость, которую он использовал в бизнесе, он должен заплатить НДС. Согласно ст. 146 НК РФ, такая передача прав собственности считается реализацией. НДС составит 20% от рыночной стоимости объекта.

Налоги одаряемого. Если ИП получает недвижимость в дар, считается, что он получает ее как физлицо. Поэтому на него действуют такие же правила, как и для обычного человека. Если предприниматель использует полученную недвижимость для своего бизнеса, она считается внереализационным доходом и облагается налогом по системе налогообложения, которую применяет ИП.

Договор безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования — это соглашение, по которому собственник бесплатно передает недвижимость другому человеку или компании для временного использования. Этот договор регулируется ст. 689 ГК РФ и часто называется ссудой. Собственник называется ссудодателем, а получающий ссуду — ссудополучателем. Регистрировать такую передачу прав в ЕГРН не нужно. По сути, это бесплатная аренда.

У такого договора есть несколько ограничений:

• Ссудополучатель не может сдавать помещение в аренду кому-то еще.
• Ссудополучатель сам несет расходы на обустройство и ремонт помещения. При этом ссудодатель может потребовать вернуть имущество в прежнем виде.
• Компания не может отдать недвижимость в безвозмездное пользование кому-то, от кого зависит ее деятельность. Например, руководителю или учредителю.

Как составить договор безвозмездного пользования на коммерческую недвижимость

В договор безвозмездного пользования обязательно нужно включить:

Стороны и предмет договора. В этом пункте указывают данные ссудодателя и ссудополучателя и описывают передаваемое имущество. Если это недвижимость, то указывают ее характеристики, местоположение и целевое назначение (нежилое помещение).

Срок действия договора. Период, на который предоставляется имущество. Если срок не указан, договор считается бессрочным.

Условия использования и возврата. Указания, как ссудополучатель должен использовать имущество и в каком состоянии должен его вернуть. Здесь же можно прописать условия, при которых договор перестает действовать. Например, если ссудополучатель портит имущество. В этом же пункте стоит указать ответственность за ущерб или утрату имущества.

Другие условия. Любые дополнительные положения, которые стороны считают необходимыми. Например, разрешение на установку вывески.